海选名企盖出楼脆脆 青海保障房现质量门引担忧

　　核心提示 2010年4月，6家拥有特级、一级施工资质的施工企业，从130多家投标企业中脱颖而出，共同承建总投资8亿元的青海最大拆迁移民安置工程——康川新城。然而，这一保障性住房工程未毕，6家“大企业”都盖出了“问题房”，21栋楼被检出质量问题。

　　一年1000万套，今年是我国保障房建设大提速的一年。根据住建部的通知，截至6月6日，各地方政府需要公布保障房的项目进程。接近住建部的人士表示，地方政府需要公布资金、土地等落实情况，而最让地方政府头疼的，是资金。

　　事实上，在资金和供地的双重压力下，地方政府为了完成任务各出奇谋，高息借债、商品房配建、整体打包给大企业等现象开始浮出水面。而在大规模建设之后，后续的分配问题、管理问题、社区配套服务乃至建筑质量也都不是小事。

　　案例 青海保障房

　　优选的6名企盖出21栋“楼脆脆”

　　2010年4月，浙江建工、江苏一建、扬州五建、东阳三建、晟元集团、青海四建，家6业内知名的施工企业， 130从多家投标企业中脱颖而出，建设康川新城154栋住宅楼房。康川新城属限价类保障性住房，按规定户型以每平方米800元价格限制销售给西宁市甘河滩工业园5371户征地农民，一次性集中安置22600人。今年4月初，部分村民发现房子存在质量问题。在工业园区和政府干预下，所有在建工程停工。

　　5月12日，全面质量检测结果公布：6家企业所建住宅中有21栋楼的个别楼层不同程度存在露筋、空洞、蜂窝、麻面、阳台栏板强度不够等质量问题，其中江苏一建有3栋存在混凝土构建强度偏低等严重质量问题，部分楼层被要求拆除重建。

　　抢工期怕花钱招工监理都不严

　　康川新城由青海省建筑勘查设计研究院以工程总承包的形式建设，后以全国招标方式招入浙江建工等6家施工单位及6家监理单位。

　　记者调查发现，由于项目量大、工期紧，所有施工单位的思路是先干到封顶后再进行修整，发现蜂窝、麻面、露筋等施工通病后没有及时处理，忽视了整体质量。康川新城每平方米造价为1080元，这是合同定死的。进场施工后，遭遇通胀和建材涨价，施工单位不愿再投入成本确保质量。

　　近年西宁、玉树重建开工建设项目增多，合格的建筑工人在市场上十分紧俏。项目量大，用人缺，一些没手艺、没经验的人也混入其中。不仅如此，总监工程师韩保江称，近两年青海建设项目激增，而该省工程技术人员奇缺，监理单位招用的人员以学生居多，缺乏管理经验。

　　青海省住房和城乡建设厅副厅长岳宏称，今年青海要完成17.62万套保障房的建设目标，规模前所未有，时间紧，任务重，压力很大。

　　风险 高负债融资

　　资金的压力

　　接近住建部的人士透露，为了确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在6月6日前公布保障房的项目进程。

　　资金是最让地方头痛的。根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构和保障对象及其所在企业筹集。目前，北京、广州、河北、湖南等各地区均开始建立地方保障房融资平台，以各种优惠政策吸引社会力量的参与。

　　高息的疑惑

　　随之而来的是融资风险。以贵阳为例，5月11日，中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房(含廉租房)项目股权投资集合资金信托计划”因高收益率而广受追捧。据悉，该项目的融资规模为2.2亿，最高收益率为11.5%。

　　据辉瑞投资有限公司高级战略经理黄鑫介绍，信托产品的高收益率可以保证销售，但也推高融资成本。按10%来算，该项目的融资成本将达到2200万元。不过，信托融资的利息较高，除非保障房项目有较好的收益，否则，信托资金绑定保障房可能造成两败俱伤。

　　还是靠土地财政

　　记者了解，在银根收紧的背景下，除了贵州以外，湖北、湖南、内蒙古、吉林等各省份都开始积极向信托求“钱”。在已发行的诸多保障房信托产品当中，仅有20%的投资人是机构，80%的投资人都是个人。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，保障房项目利润规定在3%~5%左右，因此10%以上的融资成本，肯定是要亏的，但是投资者仍然踊跃，背后动因是地方政府给保障房项目配套了大量的商品房和商业开发项目。归根到底，保障房高息融资产品的回报依托的仍然是地方政府卖地的土地财政收益。

　　而今年1至4月份，全国土地出让成交同比下滑40%以上，如果全年土地出让收入持续降低，一大批依托政府信用担保的高息投资，将不可避免要面临偿还风险。

　　随着保障房项目进度的公布，地方政府建设保障性安居工程项目的资金渴求进一步增加，由此带来的金融风险不可小视。