今年以来，严厉的地产调控政策仍在持续，房贷政策不断缩紧，在住房市场降温的同时，火爆的商业地产俨然已经成为地产商和投资者的“避风港”。
但如今，限贷之风，似乎正吹向商业地产领域。日前，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
据调查，目前长沙银行业的商业地产贷款利率已普遍在基准利率的基础上再上浮20%-30%。
至于“涨价”背后的动因，除了风险，还是风险。现状 贷款利率有的上浮了40%
14日上午，潇湘北路某楼盘，置业顾问小龙对地产政策如数家珍：这个楼盘的商铺均价2.5万元/平方米，一楼最好的位置达到5万元/平方米，目前已售出70%，“买门面不限贷不限购，不像投资住宅要担心受宏观政策打压”。
“我的客户中有三分之一选择了银行贷款。”小龙说，该楼盘与中行、招商、中信和浦发等均有合作，一般是在基准利率的基础上上浮30%，最高的要上浮40%。
“首付50%，利率至少上浮20%。”14日下午，长沙一家地方性股份制商业银行零售部负责人介绍说，该行商业地产贷款利率目前要在基准利率基础上上浮20%以上。而且，现在由于额度紧张，上浮20%还不见得放得下来，“就连首套房的贷款利率都上浮10%了”。
而随后问到另外一家大型股份制商行，得到的结果是“至少上浮30%”。
“如今在长沙，目前银行对于门面、写字楼等商业地产的贷款政策普遍是，首付一半，利率上浮20%-30%。”光大银行一位年轻负责人介绍，即便是在信贷宽松的2008年，当住宅贷款利率打八五折的时候，商业地产仍旧要上浮10%。
一家大型开发商上半年在南城的一处项目，共6000余平方米的商铺，均价4万-5万元/平方米，除了个别大面积商铺，其余基本售罄；在今年3月底的“第八届中国房地产百强企业家峰会”上，保利地产副总经理刘平与万科执行副总裁毛大庆均提到，加大商业地产投入等是后新政时代的应对之道……
随着房地产调控令的加码，不限贷不限购的商业地产成为了开发商和置业者眼中的投资避风港，银行的经营性物业抵押贷款业务也相应火爆。
然而最近，警惕商业地产贷款风险的声音在银行业内传开。在银监会近日召开的今年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。
对商业地产风险，刘明康的措辞是：“保持关注和警觉”。此外，他还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。
对银行来说，高利率的背后动因往往是该业务的高风险，商业地产也是如此。
“从投资者个案来说，万一出现资金紧张，同样的房产，业主放弃门面的可能性比放弃住宅的可能性更大。”上述光大银行负责人解释说，商业地产贷款成为烂账的可能性更大。
另一方面，对于开发商来说，开发商业地产对开发成本、开发水平和资金能力要求更高，“现在开发贷看紧，小型开发商资金链紧张，相应的，商业地产贷款风险也就更高了”。
[延伸阅读]调控之手指向商业地产？
近日，众多银行对商业地产贷款“涨价”，无形中让商业地产这个“避风港”也打上了政策严控的标志。尽管如此，开发商们认为利率上调的影响十分有限，资本对地产行业的青睐不会因此掉头。
对于此次银行商业地产贷款“涨价”，开发商却颇为淡定。
“利率上调对优质商业地产资源影响不大。”泊富地产有限公司总经理助理田冬炜说，在国际通胀的大背景下，受资金循环等因素影响，投资购买者成本推动的预期一直存在，相对于固定的收益，这种影响不大。
“我们的客户大多属于投资型客户，对此有心理准备，影响比较小。”世贸铂翠湾企划总监汤望城介绍说，他们最近推出了近2万平方米的商铺，已经卖出去了2/3。
商业地产贷款“涨价”，某种程度上可视为调控广度的进一步扩大，这将导致商业地产开发的资金门槛提高。“客观上会抑制地产商的开发冲动。”一位业内人士评价说。
然而，来自中原地产研究机构提供的数据显示，7月份，长沙商业地产的成交面积为11.8万平方米，比去年同期增长45.14%，比今年6月份增长53.45%。
尽管房地产整体调控不断推进，但强劲的增长势头仍使不少业内人士对商业地产保持乐观。地产开发在中长期仍是一个向上的行业，巨大的成长价值潜力使得资本对地产的青睐持续，“并不会掉头转向”。中原地产研究机构总监陈世霞说，“虽然商业地产、住宅的渠道被压缩了，但是地产开发其他方向仍有机会，比如旅游地产开发、老年地产开发等开发的蓝海板块。”
一位不愿具名的业内人士也表示，城市综合体的发展需求也使商业地产仍有较大的上浮空间。
数据显示，去年长沙商业地产项目投资超过200亿元。今年共有20多个城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米。
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