何衍钧：商业地产潜力仍未完全释放

戴德梁行华北区董事总经理 何衍钧

Q：近期，商业地产“泡沫论”甚嚣尘上，对此你怎么看?

何衍钧：任何商品交易市场都存在波动，房地产市场也不例外，戴德梁行不支持所谓的商业地产“崩盘论”。

从政府角度看，中国是市场经济，商业地产如果崩盘，对经济会有很大的负面影响，中国政府不会置之不理。特别是现阶段传统产业处于调整改革期，发展后劲不足，经济对地产的依赖还会继续。

北京的商业地产在1998年、1999年时，空置率也曾达到过30%~40%。2008年北京举办奥运会时建造了大量商业物业，一直到2010年空置率仍高达30%，而现在这一空置率才3%左右。这是因为过去很多年北京都处于发展的初级阶段，很多企业的办公地点选在酒店、商住楼等不规范的区域，这些需求直到最近才慢慢释放。

这与成都等二线城市目前的情况很像。成都现在也有很多企业没有进入商业物业办公，如果开发商对商业物业租金定位更加灵活，将挖掘出很大一部分潜在需求。预计未来2年之后，成都、沈阳、天津等地的商业地产都会陆续被消化。

中国商业地产发展规模与发达国家相比还有很大差距，中国要想成为世界第一大经济体，目前商业地产的体量还远远不够，二三线城市写字楼市场还将大有作为。

Q：目前成都、天津等二线城市的空置率到底有多严重?是否还有投资机会?

何衍钧：目前空置率最高的城市是成都，接近50%;其次是天津和重庆，空置率超过40%;青岛的空置率也有30%以上。从数字来看，空置率还是很高的，但是空置率高，租金就有机会被压低，对于一部分看好未来商业地产投资空间的投资者来说，反而是很好的入市机会。

事实上据我们监测的结果，目前商业地产市场交易非常活跃，有人退出，也有人接盘进入。尽管在二三线城市有大量商业项目闲置，但机构投资者能够找到的好项目还是很少，很多开发商做的项目并不符合投资者需求。

在这些二线城市投资商业地产主要看几点：一看地理位置;二看硬件品质，产品好不怕租不出去;三看项目入市时间，现在空置率高可以低价进入，未来上涨空间更大。

Q：你认为中国商业地产市场存在的主要问题是什么?未来发展前景如何?

何衍钧：中国商业地产存在的主要问题，一是需求与供给信息不对称，有些城市看起来并不繁荣，反而商业空置率低;二是商业项目同质化严重，应该引入一些特色元素来差异化发展，并通过更专业的物业管理来提升物业价值。

目前中国商业地产的产业链还没有建立起来，可以说在中国做得好的商业地产开发商不超过五家，但是更难的还是缺乏退出机制。目前商业地产的退出渠道只有整栋销售、零售以及上市这几种。整栋销售和滚动销售都很难，动辄耗时好几年。A股上市几不可能，港股上市也仅有海昌等少数几家做到了。

商业地产要想更好地退出，一定要等到房地产金融发展起来才行。金融产品的推出、REITs的发展，将使众多的个人投资者、机构投资者通过购买部分份额就能享受到商业地产所带来的投资红利。等到房地产金融发展起来后，商业地产才算进入了一个正常的繁荣期。而这期间，商业地产不可能崩盘也不能崩盘。

伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业占GDP的比重不断扩大，对商业地产的需求仍将进一步增加，投资者也会将更多资金投进商业地产领域。