构建符合国情满足小康需求的住房供应结构
摘要: 在中国经济和社会快速发展，人们的住房需求急剧提升，但又必须面对我国人多地少的具体国情时，国家于去年通过《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求“凡新审批、新 ...
| 在中国经济和社会快速发展，人们的住房需求急剧提升，但又必须面对我国人多地少的具体国情时，国家于去年通过《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%%以上。” 今年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》再次明确了这一要求。这表明国家在解决住房问题上的决心，它符合中国国情，能满足小康社会需求。尽管实行以来出现一些问题，但这绝非目标问题，而是实现途径问题。我认为在市场经济条件下，解决这一问题决不可片面依赖强制规定或强制手段，应坚持引导为主，强制为辅。实现以中小户型构建符合国情、满足小康需求的住房供应体系，对于当前或今后的房地产市场发展都具有十分重要的意义。 目标设定合理重在落实 国家明确套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上(以下简称90平方米政策)，其合理性不言而喻。首先，西方一些发达国家在经历我国现阶段经济发展阶段时，曾经以这样的面积套型和比例构成了他们当时的住房供求结构。这样的住房结构至今仍然是许多发达国家和地区的普遍情况，如日本、新加坡及欧洲一些国家。其次，从我国情况看，80年代中后期，在中小城市，七八十平方米房屋是福利分房中的最高标准，其中不乏三代同堂的家庭。随着经济条件的改善和功能性合理需求的提高，住房面积增加到90平方米左右应在情理之中。但基于我国人多地少的具体国情和坚持可持续发展，建设节约型社会及和谐社会的基本国策，即使经济进一步发展了，也没有理由片面追求大套型住房。 从上述意义上来讲，“90平方米政策”既包含了党和政府对民生保障和前途未来的大智，也是对自然法则的尊重，是科学发展观在房地产领域的重要体现。 但贯彻“90平方米政策”片面依赖强制方式，往往难以奏效，主要有以下问题： 一是具体个案是否符合法律和市场规律的问题。实施“90平方米政策”后，卖地时将此作为一个法规、政策性的前提和合同中的一个要约，未尝不可。但如果采取“一刀切”的方法，即每块地都要求90平方米房占70％以上，这将会与功能分区、规划布局等原则相矛盾。如果只在总量上符合比例，每个地块的比例就会有高有低。如果没有很好的引导措施，出现小套型住房积压也是一个棘手问题。 二是即使强制方法生效，如果没有新的实现途径，争购市场供应比例不到30%%的大套型住房也将是一个难题。按照一般经济规律，对市场稀缺资源采取竞买方式，但对待住房这一特殊商品以此作为普遍方式，不仅操作管理有很大难度，而且无疑会进一步拉高房价，将与我们的初衷或希望实现的政策相违背。实际上用目前的强制方法很难实现“90平方米政策”，达到改善住房供应结构的目标，这已为一年多的实施效果所证实。其大致情况是“有所改善，但差距较大”，这也使地方各级政府实际操作层面的信心形成很大的落差。相反，换一种思维，以引导为主、强制为辅，将会相得益彰，形成良性互动。 形成“90平方米住房”的核心动力 落实“90平方米政策”，如果参照购买经济适用房方式，要获得政府的资助和优惠，就只能购买中小套型，情况就会大不一样。这就是购买吸引力，或者称之为核心动力。建立推动“90平方米政策”的核心动力，要特别解决好以下几个问题： 首先是资助方式问题。如果参照普遍实行的经济房政策加以资助，虽然能形成购买中小套型住房的吸引力，但财政负担可能成倍增加，使现在还没有充分财力保证的经济适用房体制不堪重负。更重要的是在经济适用房退出机制还没有较好解决的情况下，将此方式扩大到占市场70%%的90平方米以下住房，对市场的影响将是关键的。江苏省淮安市推行的共有产权经济房模式的核心就是以出让土地方式建设、供应保障性住房，根据市场评估价与同面积、同地段经济适用房价格（按划拨土地和成本价等政策计算的价格）比例，由购房人与政府形成共有产权。 政府资助居民购买第一套住房，也完全可以通过共有产权方式加以实施。对共有产权房中政府出资部分，可在一定期限内由个人原价购买，实现完全产权，这就相当于政府提供了一笔无息购房贷款。还可以增加政府的出资比例，对政府产权部分实行准市场租金，这就相当于租售并举的方式。上述方式，既体现了政府对住房这一特殊商品有所作为，又充分尊重和利用了市场规律。共有产权房与市场接轨，适用于现行法律，它不同于传统的经济适用房模式。 购买共有产权房的个人出资部分就像购买普通商品房一样,享受增值,不会失去机会成本。共有产权房作为准公共产品，可以直接进入第三层次的供应方式，即通过货币（或补贴券）方式，由受益人自主选择购买90平方米以下一定价格范围内的普通商品房。相对于另外两种供应方式，即政府直接组织供应，或通过政府采购定点供应，在可否利用准公共品寻租，以及建设效率、质量等方面都有根本性差异，利弊一目了然。另外政府资助购买90平方米以下住房的对象不同于经济适用房保障对象，大多都有可靠的收入来源，所以还可以设立特定资助政策：如通过用工合同把购房职工一定年限（5～10年）的住房公积金和工资中的住房补助提前支付等等，用以增加个人出资的购买力。 上述这些政策只针对购买90平方米以下住房，就会形成购买这类住房的核心动力，而且合情、合理、合法。 其次是资助的对象。如果对象锁定在每年新增的无房家庭，包括购买第一套住房的家庭，加上引导部分老年人家庭将“大房换小房”。90平方米以下住房达到市场购买量的70%%是完全有可能的。对于新增的无房家庭，其购房人主要是就业时间不长，需要结婚成家的年轻人，包括第一次购房的家庭都特别需要解决住房问题，而且购买力较低、人口情况也适合购买中小套型住房。这类家庭是房地产市场中占绝对比重的刚性需求对象，也是房地产市场和住房结构供应中必须解决好的大多数人群。以80多万人口的淮安市区为例，每万人中新增的家庭就约100户，按平均每户80平方米计算，约需64万平方米住宅（去年淮安市场供应总量是180万平方米）。 另外，我们现在实行90平方米政策还应包括农村富裕劳动力转移进城家庭。按照即将改革实施的户籍政策和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，对有稳定职业和一定收入的家庭应参照或按上述办法解决；对经济条件相对较弱的家庭则纳入保障性住房的政策加以解决；引导部分老年人家庭将大房换小房也是落实“90平方米政策”不可忽视的潜在购买对象。对老年家庭大房换小房，要通过政策和中介机构提供相关服务，给予税费优惠，解决后顾之忧，并可借鉴国外普遍实行和国内已经有人尝试的“住房反向抵押贷款”，推动“以房养老”，增加老年人晚年生活的保障和幸福指数。 再次，政府资助即政府产权部分的资金渠道及安排。由于实行共有产权，政府出资不同于划拨土地，是“明补”，共有产权人购买政府产权部分形成完全产权或上市转让时按比例分成收益，政府都将回收“明补”的收益。我们可以设想，当若干年后政府资助的共有产权家庭达到一定程度时，每年退出和新增的户数将达到一个大致平衡，即形成一个良性循环。因此，这笔资金更准确的称呼应为“资助国民购买第一套住房基金”。 各级财政为此安排一定比例的预算，并逐年增加应该是可行和值得的。在中央和地方的出资比例上，可以考虑协调现有的财税分成矛盾，适当缓解地方政府因事权增加，财权相对减少，而对增加“第二财政”收入，即土地收入（包括衍生的房地产税收）的过浓兴趣和过分依赖。同时实现财政支出中民生保障所占比例的增加，促进社会和谐、进步。 完善政策实现的具体措施 购买“90平方米以下住房”有了核心的动力，再辅助其他综合性措施就将事半功倍。这些措施应包括直接措施和间接措施。 首先，要坚持正确的舆论和文化导向。通过政府资助国民，特别是帮助年轻人购买90平方米以下住房，在全社会确立以自身的能力购买第一套住房，通过以后的奋斗进取再来改善住房的理念和信念。 其次，要形成配套的产业及鼓励政策。在小套型住房的设计建设上，包括适合小户型的家具及家用电器等，形成配套的小户型产业。要鼓励设计、开发等各个领域的有识之士来从事设计、开发、建设小套型住宅区，做出品位、做出质量、做出品牌；同时在小区的设计上尽可能充分考虑资源共享的设施，以此替代目前许多家庭追求的华而不实，偶尔用之的专用设施，如健身房、影视厅、客人房等等。针对年轻人家庭和老年人家庭需要的各种设施要做得比其他小区更好，如托儿所、家政、老人服务等，包括满足探亲访友需要的经济型宾馆。 再次是对购买不同套型住房的税费及占有后的税费，要区别对待。 降低第一次购房时的税费，增加转让和物业占有税费，特别是大套型的税费，并用大套型中增收的房地产契税、物业税费等来反哺中小套型住房的推广。 以此为契机将依法应征收的土地增值税操作到位，特别加强中小套型普通商品房征收力度。这一税种是在房地产价格问题上一个不可忽缺的正反馈机制。 土地增值税也并不存在因房地产业成本难控，而不能操作或难以操作的问题。形成了90平方米以下住房的核心动力，再加上以上综合措施，就会有源源不断的城市新增家庭和老年家庭购买和调换中小套型住房。在动态中实现“90平方米政策”的长效机制可不断加以完善。形成中国特色的住房供应体系“90平方米政策”如前所说得到有效落实，实际就是住房刚性需求得到了有效满足，也是符合我国土地国情的节约型住宅得到了充分体现。因此，中小户型住房的土地供应量就应该得到充分满足。 因为这是我国多数家庭实实在在需要的，而且这个量是可以相对饱和、有限度的。即使适当提前供应也对长远无害，不影响大局，不仅与我国实行最严格的土地控制制度相行不悖，而且，为更好地实行该制度提供了必要的社会保证。 土地供应量及其住房供应量增加将对控制房价起到关键作用。 与此同时，因为政府资助解决新增家庭的住房问题，目前许多潜在的购房人就不会提前追风买房，抬高房价。特别是买多套住房用以现在或今后“炒房”的人就失去了赖以炒作的空间。 健康的房地产市场离不开成熟的租赁市场，而房屋租赁市场只有在房价得到抑制，租售比回归到合理比例时才能真正呈现和发展。这样，土地供应量和住房供应量的增加，以及减少炒作因素后实现的放量供应，加之房屋租赁市场的成熟和发展。 相反，如不能解决好上述问题，其他很多措施，从实践到理论都是一种“头痛医头，脚痛医脚”的作法，特别是造成有效供给减少，直接或间接增加购房人负担的措施，都是事与愿违，甚至火上浇油、适得其反的。包括对所谓流动性过剩、热钱过多，造成投机炒房的理解和对策，在一定程度上也是因果倒置。 因为流动过剩虽然客观上对高房价起到支撑和拉动作用，但因房价暴涨引来明、暗管道的更多热钱，涌入房地产市场推波助澜，更不容忽视。 如果“90平方米政策”得以实现，即使流动性过剩依旧，情况也会发生根本变化，这不仅对于中小城市有普遍意义，即使对于具有国际性炒作空间的大都会，也同样具有现实意义。 因此，只有真正落实“90平方米政策”才是解决房价过热等突出问题的一剂良药，也只有这样才能推动建设符合国情，满足小康需求的住房结构体系。 这个体系就是：一定比例的特困家庭和低收入家庭通过廉租房、经济适用房得到住房保障；占刚性需求绝对比例的第一次购房家庭，通过政府资助购买到价格适中的90平方米以下的普通商品房，或通过政府主导的租赁市场租住房屋。 另外不到30％比例的住房满足高收入和其他特殊人群的需求，对高端住房的价格则完全放开，它已经不影响保障住房和普通商品房的价格，只要不违法就不应打压。 上述住房供应结构体系的建立，将使各类开发企业重新定位，选择目标，重回适度竞争状况，进入房地产开发的品牌时代。而目前不需要竞争，不需要品牌的房市，房价收入比、租售比远远超过国际公认的合理标准，肯定是个不健康且潜伏危机的市场。 综上所述，“90平方米政策”的有效实施不仅能较好的体现保护土地的基本国策，而且将终结目前房地产市场的种种乱相。落实越快越主动，并应在人们高预期及其高集中度改变前实施到位，实现房地产市场宏观调控的软着陆。一个符合国情，满足小康需求的住房供应体系将帮助人民安居乐业，促进社会和谐。 |
