时评：造城时代的无奈与冲动

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人们总是愿意按照记忆的模式，去认识新遇到的事物。自从美国将鄂尔多斯康巴什新区的一张照片向全世界展示，并将其称为“鬼城”后，关于中国城镇化过程中的种种怪象，以及全国各地的“鬼城”报道，已经成为新城新区开发者们绕不开的舆论语境。

一方面，规划先行的新城新区开发，在城市元素的发展进度上，必然会出现时间差，以及某些环节的滞后发展。另一方面，过大的规模，过快的建设，也在很大程度上造成了资源的浪费和市场风险。

在无奈与冲动间的徘徊，一直是新城建设的困扰。事实上，在过去几年的城镇化开发过程中，造城冲动带来的大量空城，已遭到了业界的巨大质疑。

时间换空间的无奈

在国内房价持续上涨和全民投资楼市的过程中，政府和开发企业的热情也彻底被楼市激发。不但新城数量快速增加，建设速度以及新城新区的规模也远超出了当地人口增长和使用需求。

7月初，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组的一项调查报告显示：国内有12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区，其中沈阳要建设13个新城新区，武汉也规划了11个新城新区。

而在12个省区下辖的144个地级城市中，有133个提出要建设新城新区，共规划建设了200个新城新区;161个县级城市中，也有67个提出新城新区建设目标。而且，大多数城市已将新城新区建设付诸行动，且新城新区规划面积和人口普遍超越现实，规划的新城新区人口基本相当于现有城市人口。

继鄂尔多斯康巴什新区之后，上个月，昆明呈贡也在美国被称为“鬼城”。行人稀少的街道和大量空置的住宅，也被外媒认为是成为“空城”的共同特点。事实上，截取某个阶段的状态，来评价一个新城新区是否存在泡沫并不客观。但是在无奈与冲动之间，国内的新城开发确有很多令人担忧的现象。

超大规划就是其中的风险之一。以贵州省会贵阳为例，该市提出了要建3个新区和5个新城，规划建设总面积达1267平方公里。而2011年贵阳市建成区面积仅162平方公里，即便加上周边的安顺市，两个市建成区面积合计也仅198平方公里，相当于要增加6个贵阳和安顺。

此外，与有自然条件约束发展出来的村落和第一批城市不同，新城新区的开发往往是规划先行。

一方面，政府规划先行可以对城市进行整体规划，集中力量发展重点区域和重点产业，并完善基础设施、道路建设等方面;以基础建设和住宅开发带动新城新区发展的模式，也加速了新城新区的快速建设。

与此同时，过多的计划干预，也可能带来脱离现实的市场风险，包括产业引入的进度、产业发展的规模和人口导入的速度等等。

例如成都着力打造的天府新区，规划要入住680万人口，但目前人口不到300万，这就意味着未来5~10年将增加近400万人口。但由于产业发展速度慢，即使引进了多个园区，而产业带来的人口增长，远远落后于城市住宅和商业的建设，该区域写字楼由于供应量大，目前仍有大量空置，而租金水平也面临下滑。

另一位居网评“十大鬼城”之列的河南省鹤壁市，同样面临人口数量和城市规模脱节问题。作为河南省第一个兴建新城区的地级市，鹤壁市的老城区坐落在约30平方公里的煤矿地带。1992年，鹤壁开始筹划兴建新城，选址于距离老城区约40公里外的两个县城。经过多年的建设，新城淇滨区虽已基础设施较完善，建有会展中心、购物商场、甲级写字楼和滨水乐园等地标性建筑，以及大量的高档住宅小区，景观气派恢宏，但至今仍旧人烟稀少，吃饭、住宿、打车都不方便。

事实上，导致高空置率、配套不足的原因并不是新区规划的失败，产业、人口和住宅开发的规划次序，早已注定了高空置率的结果。但在新城开发过程中，政府要依靠住宅开发来回笼资金，从而推动新城的滚动发展。在这种造城模式下，与其说空城、鬼城是造城冲动，不如说是当前时间换空间模式的无奈。

产城融合成基础模式

事实上，目前国内的造城模式主要有两种，一种模式是先搞房地产，随后再完善配套设施，进行产业转移;另一种就是先搞产业，再搞房地产、CBD。在实际新城区发展过程中，真正以产业先行的新城并不多，多数新城都是房地产先行。

从目前的情况看，由传统制造业向服务业转型，是不少新城建设的主导战略之一。在这种情况下，在地方政府的新城计划中，以搭建服务业平台为目的的商业地产，就成为此轮新城开发的显著特点。写字楼、零售物业等多种商业地产这两年在中小城市快速增加。

据某公司今年三季度对国内写字楼和零售物业市场待调查显示，本季度新增供应集中在二线城市，单从第三季度全国写字楼新增供应来看，高达100.5万平方米，尤以华西市场为主;零售物业方面，全国范围新增供应量约220万平方米，环比增长273.7%，新增体量中有近八成位于二线城市。

与之相对应的是将服务业作为新城产业支撑的新城新区不在少数。比如成都市早在2003年修订的城市规划中就提出打造城南副中心计划，预计到2020年市区面积扩大6倍，其间引进IBM、诺基亚、英特尔以及华为等各路资本建立产业园区;2011年，又推出了以制造业为主的国际化天府新区概念。

2000年，南昌市政府启动了红谷滩新区打造，其中的中央商务区被寄望成为华中地区的金融中心区(CBD)。

2009年3月，无锡结合京沪高铁通车，围绕京沪高铁无锡东站开发建设锡东新城，并将其打造成为周边产业升级提供支撑的城市副中心。而与很多新城新区不同的是，无锡锡东新城所在地，一直以来就是一个城市化落后于工业化的区域，密集的产业布局为区域城市提供了一个良好的发展基础。

事实上，城镇化的过程，既是一个消费城镇化的过程，也应是生产城镇化的过程。而生产的城镇化，往往体现在产业的升级，以及服务业的发展方面。在这种情况下，商业地产在新城新区中的建设和发展，不但成为了新城新区服务业发展的重要标志，也是整个新城新区功能成熟的标志。