“三高”现状迫使中国房地产业走两型之路

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对于房地产行业而言，长期以来，我们只看到房地产业对GDP的拉动而忽视了其对能源的巨大消耗。近几年，房地产市场发展迅猛，总体呈增长态势，且房地产业与多个产业有直接或间接的关系，其能源消费非常巨大，如生产过程中涉及巨量的运输以及钢铁、有色金属、水泥、墙砖等高耗能的原材料生产。有媒体测算显示，建筑1平方米房屋约需要占用土地0.80-0.83平方米，消耗钢材75-80公斤，混凝土约0.2-0.23立方米、墙砖约0.15-0.17立方米。我国每年房屋竣工面积约20亿平方米，约消耗6亿吨标准煤，占据全社会终端能耗的30%。每平方米房屋约消耗0.3吨标准煤的能量。按照国际经验和我国目前建筑用能水平发展预测，到2020年，我国建筑能耗占全社会总能耗的比例将达到35%左右，超越工业用能，成为用能的第一领域。

这里有一个数据，我国城市住宅建设过程耗能达总耗能的20%，耗水占城市用用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建设，耗用钢材、水泥各占20%。显然，房地产业同时也支撑一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”产业。经济社会发展在面临资源和环境双重挑战下，房地产特别是商业地产，怎么样走出一条转型发展、创新发展，与我们国家的经济社会发展政策相呼应之路，是我们每个企业需要思考的问题。

我国房地产存在的“三高”问题主要表现为：

开发失控，无序发展，导致土地资源大量浪费和国有资产大量流失

我国近十年来耕地大约以每年960万亩的速度减少，主要原因是由于我国的城市规划主要以规模大为目标，不断地向外粗放扩张，致使房地产开发失控，无序发展。从供应方面来看，为了保障粮食安全，我国继续坚守18亿亩的耕地红线。截止2011年底，我国耕地面积下降至18.25亿亩，城市可扩展的建设用地十分有限，这将明显限制城市住房的新增供应。

上世纪末的“开发区热”和“房地产热”高潮，全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅有2%左右，其余皆处于闲置状态。而开发区的长期闲置，缺乏有效管理，又造成植被的严重破坏，水土资源大量流失。

总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置

2004年底，我国空置商品房面积达12326万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达36460万平方米，目前还呈现出增加的趋势。这种局面，意味着有大量的资金沉淀在空置房产上无法收回，意味着许多房地产开发公司的经营状况受到影响，银行信贷受到严重威胁。而造成这种局面的原因主要有两方面：

总量性供过于求。由于受近些年房地产过热的滞后影响，开发商预期收益看好，竟相投资，甚至包括一部分盲目投资，这些投资经过一个或短或长的周期而在近年陆续转为现实供给，加上房价收入比过大（我国为10—15，大大高于国际公认标准3—6的水平），而房地产价格的变化余地和弹性不大，以及住房金融的滞后等原因，导致了空置商品房呈现出供给增幅较大的现象。

结构性供求失衡。由于高档房产要比普通住宅的开发利润率高出许多，所以不但是开发商热衷于高档房地产开发，连金融机构资金的信贷方向也向高档房地产大幅度倾斜。结果出现：城市房地产开发中，大型商场、高档办公楼、高档宾馆过多，商业娱乐房过多，而民用住宅比重太小；住宅开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。于是一方面，许多居民尚未解决住房问题，另一方面，却积压了大量的空置商品房。

房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大破坏

我国房地产业最大的特点是开发企业数量多而规模小，据不完全统计，2012年我国房地产开发企业超过8万，但是其平均固定资产却不超过5000万元。房地产业是一个高投资、高风险的行业。企业规模过小，不仅没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑，而且在观念与管理水平上也往往局限于满足眼前利益。这种经营方式不可避免的导致了大量短期行为，从而出现外部环境的不经济。具体表现为：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，随意破坏人文景观，违章建设；在建筑、装修材料应用上，一些开发商为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。结果是许多开发区建成后，开发区空气质量差，有害物质含量超标，建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标，破坏了生态环境。

房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏

长期以来，我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外型设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模式不但违背了我国地域间千差万别的国情，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠妥，使用不便，使居住功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。另外房屋的科技含量低，一是体现在建筑材料的利用方面，有相当部分直接来自于自然环境（比如木材、红砖等）；二是结构设计不合理，需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费，同样也存在着质量及安全隐患。

据住房和城乡建设部统计，建筑能耗占我国能源消费总量28%以上。在既有建筑中，绝大部分均属于高耗能建筑，单位面积采暖所耗能源相当于纬度相近的发达国家的2-3倍。且房地产对能源的消耗，不仅表现在房屋的建筑过程中，建成之后的房屋，对能源的消耗更大，采光、通风、降温、取暖等，都离不开能源。据统计数据，我国城市住宅建设过程耗能达总耗能的20%，耗水占城市用用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建设，耗用钢材、水泥各占20%。

地产在拉动GDP增长的时候，我们看到对资源的消耗和环境的损害确实是很大的。我国人均耕地面积仅1.39亩，不及世界平均水平的40%。根据国土资源部数据显示，我国土地资源只有2700万亩的耕地可用于建设，然而一年就减少500万亩，这不得不令我们反思：城市的土地资源还能维持多久？

中国房地产业创新势在必行，资源节约型环境友好型地产（两型地产）是中国房地产业的发展方向。