两部委叫停 小产权房“转正梦”难圆
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当小产权房价格不断上涨，人们开始梦想其“转正”时，两部委下发的紧急通知使人们遭到当头棒喝。 11月24日，国土部、住建部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，部署小产权房整治工作，坚决叫停在建、在售的小产权房，并依法进行查处。就在视频会议召开前两天的22日，两部委还联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。 发展多年 数目庞大 “简单地说，国家不发证的就是小产权房。”北京市浩东律师事务所执业律师张春杰告诉记者，“小产权房是乡产权房的一种。”目前，国家重点整治的小产权房是指在集体企业用地上或者占用耕地违法建设的房屋;一般由村镇级单位联合开发商或者非农村本地村民建设的非自住楼盘;未交纳土地出让金，未经批准，无合法证件进行出售的房屋。 由于不涵盖土地出让金和房地产相关税费，小产权房的价格仅为普通商品房的40%—60%。因此，在高房价与保障房不足的双重压力下，小产权房有了自己的市场，尤其是近10年来，已自发形成一套完整的地下市场链条并逐步扩张。 复旦大学房地产运营研究所专家、豪宅研究院院长朱晓红认为，农村其他经济还没有开始发展的时候，在集体土地上盖小产权房，可以为农民带来一定的收益。 “由于利益的问题，小产权房在各地已经蔓延开来。农民得到了收益，买房的人也省了不少钱。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱告诉记者，“不仅买不起商品房的人买了小产权房，现在一些投资者也开始购买小产权房了。” REICO工作室的数据显示，1995—2010年，全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。 张春杰说，由于小产权房无合法的土地使用手续，无土地证和房产证，在目前情况下不受法律保护，买卖双方签订的合同无法律效力，已购房者的房屋不能受到法律保护。已经购买的小产权房能否“转正”，何时可以“转正”都是未知数。所以，在合同被认定为无效的情况下，卖方应返还买方的购房款。 据记者了解，在紧急叫停以后，小产权房开始转为暗中销售，甚至有中介冒充房主对外兜售小产权房。 张春杰告诉记者，对于兜售小产权房的中介，房屋管理行政部门可以给予其一定的处罚。对于由于中介行为造成购房人损失的，购房人也可以追究中介人员一定的民事责任。 屡禁不止 “转正”无期 在中央释放出土地制度改革的积极信号后，市场上出现了小产权房有望“转正”的声音，并由此引发了一轮成交热。 “小产权房就像计划生育时期超生的孩子。”朱晓红比喻说。小产权房是违法的，出现的问题应该在萌芽阶段就开始解决。 事实上，近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。早在1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就已明确规定：农村住宅不得向城市居民出售。2012年8月，国土部、住建部曾专门下发《关于遏制违法建设小产权房问题的通知》，明确提出小产权房等违法用地不得予以确权登记，坚决查处在建、在售行为。另外，国务院也在2011年成立了小产权房清理小组。 据了解，2012年6月至今，北京清理认定的83个小产权房项目总建筑面积约381万平方米，其中7个已全部被拆除。没收建筑物面积240.9万平方米，罚款2841万元，拆除建筑物面积6.2万平方米。 北京市国土局副局长李军对媒体透露，从去年起，北京开展的清理小产权房的工作，基本原则就是要杜绝新生，逐步解决遗留问题。针对已建已售的小产权房，李军表示，这一遗留问题目前也正在解决过程中，将选择个别区域进行试点，目前试点方案正在研究制定中，但北京从未考虑让小产权房“转正”。 丁祖昱说：“此次发布的通知并未提及对于行政领导处理小产权房的落实措施，以及对执行部门的奖惩标准。” 对小产权房是一拆了之，还是补缴手续，使其合法化?丁祖昱告诉记者：“我觉得这两个办法都有问题，拆除涉及的利益众多，难以执行。如果让小产权房‘转正’，那么对很多人都不公平。” 中国房地产学会副会长陈国强曾表示，此次表态并未提出具体的小产权房解决办法，更像是起到了稳定预期、短期解释的作用。在他看来，要解决小产权房的问题，就需要建立不动产登记、农地流转等一系列配套改革框架，不可能一蹴而就。 |
