万科南都：逃不了的七年之痒
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日前，上海万科挂牌转让其持有的南都地产40%股权，挂牌价为4.3亿元。万科和南都真的要分道扬镳了? 沽售南都四成股权 2006年8月6日，万科斥资17.65亿元，成为原南都地产的新任控股股东，并将新公司正式更名为万科南都，“万科入杭”这一事件当时几乎成为所有杭州媒体的财经头条。 彼时，万科发布的公告中还专门提出“有关继续受让南都20%股权的后续安排”，即在双方协商一致的情况下，万科将参照本次定价原则，继续受让原南都地产的剩余20%股权。不仅如此，万科总经理郁亮还曾公开表示，除了收购原南都地产的17亿余元外，万科决定一年内再向浙江市场投放30亿元。 浙江产权交易所项目的交易信息显示，上海万科挂牌转让其持有的万科南都40%股权，挂牌价为4.3亿元。其中，挂牌方要求受让方应按照其持有的40%股权比例，在正式股权转让协议生效当日向原南都地产以股东借款的形式一次性投入30.26亿元，其中15.71亿元用于归还转让方投入，14.55亿元用于归还母公司万科对公司及下属子公司的累计投入，以达到受让方按照股权比例对等投入的状态。否则，转让方有权直接终止股权转让协议，并没收全部竞买保证金。 “万科方面对能入股的买家财力要求非常之高，要一次性付出30.26亿元资金才行。”某业内人士称，“万科在单个项目上找人合作还是有的，比如此前与坤和建设集团的合作，基本上还是后者的人员在操盘项目，出售整个公司的股权还十分罕见，背后原因不得而知。” 七年之痒 发展正当时的万科南都，为何要出卖40%股权? 其实，七年间，万科南都走得并不顺利。2008年3月，时任万科南都第一任总经理的丁健被调回深圳，南京万科原总经理傅明磊走马上任;同年9月3日，受宏观调控影响，万科南都宣布旗下四楼盘降价销售;12月，万科上海区域常务副总周俊庭空降杭州。2011年和2012年，万科南都的业绩也不尽如人意。相比于其他大型房企，万科在杭州市场上并未实现七年前的目标。 在长三角地区，上海和杭州是万科最重要的两个市场。在出售万科南都控股权的同时，万科在上海拿地的速度和金额却直线飙升，一向号称不拿地王的万科在今年也食言了。7月，万科在上海土地市场力挫中海、金地等大型房企，以48.7亿元总价拿下浦东新区张江高科技园地块，成就今年上海的新总价地王。 前述业内人士指出，在房地产市场两极分化日益严重的今天，北京、上海等一线城市仍然是大型房企的首选。 然而，对于外界质疑，上海万科某工作人员回应记者称，出售股权主要是为了探索引入财务投资人，通过合作将事业做得更大。 光大证券分析师谢皓宇分析认为，目前万科的自由资金不算太宽裕，货币资金较一年内到期的债务仍有一定空缺，现在通过引入合作方来发展项目，其资金压力就不会那么大。 “目前万科南都的总资产约87亿元，若此次股权转让顺利，万科南都方面的项目价值将增至100多亿元。”谢皓宇如是说。他还指出，万科南都此次出售股权跟目前万科的整体资金策略一致，引入合作方融资，做大项目，且这次“钱生钱”还是免息的。 谢皓宇认为，在目前的房地产调控政策大背景下，多数地产商以高周转为策略，先将速度发展起来，因此万科这次融资对其净利润表现来说是重要利好。 “万科南都这几年的快速发展在很大程度上得益于合作开发策略，今年上半年就已有多个项目合作开发案例。”上述工作人员举例道，“今年5月，万科南都以9.19亿元购买了滨江集团杭州项目50%股权;10月，万科南都又收购了杭州大家房产钱江新城项目50%权益。” 控股权仍在 记者查阅资料后发现，截至7月底，万科南都资产合计87.1亿元，负债合计76.2亿元，所有者权益合计10.8亿元，主营收入为580万元，净利润为7.34亿元。以7月31日为评估基准日，万科南都的净资产账面价值为3.7亿元，评估价值为10.8亿元。 公开资料显示，万科南都由万科于2005年、2006年通过多次收购而来，万科的持股比例为80%，其余20%股份为浙江墅都投资管理有限公司所有。 “鲜为人知的是，持股浙江墅都投资管理有限公司的并不是别家企业，正是万科，一些市场质疑正因此而起。”上述工作人员告诉记者。 记者查阅万科2012年年报后也了解到，浙江墅都投资管理有限公司是万科2012年新设立的子公司，注册资本为1亿元，业务范围为投资管理。万科2013年半年报也明确提及，万科南都已是其全资拥有的子公司。 “也就是说，早前外界疑惑万科为何没有收购南都地产剩余20%股权之时，这20%股权归万科所有已一年有余。”该工作人员如是表示，“万科将继续保留对万科南都的控股权，项目也将继续由万科操盘，使用万科品牌。” 因此，在此次股权转让公告发布后，外界普遍关心的如果万科出售40%股权后或将丧失控股权的猜测实为误读。 |
