产业地产概念设计原点在哪

　　顺应时势，产业地产俨然成了房地产开发企业的宠儿。

　　租金收益是产业地产最直接的利润来源，但绝不是全部。一份成功的产业地产的概念设计，应该准确把握产业地产的四大核心盈利点——选址、功能、配套和目标。

　　选址：降低土地成本

　　工业用地出让价格低廉，是吸引开发企业进入这一领域开发的重要因素。中国城市地价监测网的数据显示：大部分城市的工业用地价格不足商业用地价格的1/10，略超住宅用地价格的1/10。

　　“零地价”招商引资早被有关部门叫停，以较低的地价吸引企业仍属常见。业内人士指出，工业土地的整理成本，由经营性建设用地来“背”。

　　在实际拿地过程中，还有一定的弹性操作空间。为了引入实力雄厚的品牌企业，有关部门也会变通方式来出让工业用地。有的通过政企合作进行产业园区的一级开发，进而二级开发联动；有的则是协议招拍挂价格，之后以招商优惠的方式将部分地价款返还给开发企业；此外，在方兴未艾的新农村建设中，乡镇工业的升级也是布局产业地产的新机会。

　　功能：产业耦合创造价值

　　租金，是产业地产主要营收来源。虽然工业厂房的租金绝对值低，但其投资收益率并不低于商业，甚至更高。

　　北京土地储备中心数据显示，2010年第一季度北京工业用地平均成交楼面地价约为每平方米762元，地面地价约为每亩59万元；北京厂库房的平均租金没有权威统计数据，如果按每天每平方米0.5元估算，则对应楼面地价的土地年化投资回报率约为24%。

　　这个数字拿到商业地产市场上也称得上“惊艳”。2010年3月，北京大兴西红门拍出两块商业用地，平均楼面地价每平方米6700元，该区域按平均每天每平方米2元的租金水平估算，在不考虑建安成本的情况下，对应楼面地价的土地年化投资回报率也不过刚刚到10%。

　　以上仅仅是按平均水平计算的投资回报率，对于一些特殊用途的产业地产项目，如果能做到使用价值最大化，则其投资回报率更是超出想象预期。

　　利用工业用地立项开发的软件产业园，其出租对象可以是软件开发企业，这类企业的工作模式是属于加工制造和办公模式的耦合，其租金水平虽然低于办公物业，但远高于厂库房用途的收益。如果考虑软件工厂的容积率可以提高，其收益更为可观。

　　此外，一些销售型物流地产用途，往往靠近城市近郊，功能上集仓储物流和批发于一体，更接近商业地产的性质，租金水平自然也非纯粹的仓储物流地产可比。

　　重视配套：用足7%面积

　　和租金一起被无视的，还有一部分附属物业可能企高的收益空间。

　　那就是产业地产应该合理配套的行政办公及生活服务设施用地。2008年之前，各地对开发区、工业园区内集中建设的行政管理及生活服务设施用地比例限制在15%；2008年发布的《工业项目建设用地控制指标》中明确规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”、“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

　　7%的配套面积不算多，而且不允许建成套住宅、宾馆、培训中心之类的建筑，如果利用得当，其产生的投资收益率依然远高于工厂库房出租。商业设施、娱乐设施、单身宿舍，都是配套开发的产品形态。

　　在北京，开发一个10万平方米的产业园，按7%的配套用地计算是7000平方米，如果其中5000平方米用来建设单身宿舍，6层建筑即为3万平方米，按使用率50%、每间20平方米计算，则可建宿舍750间，租金每月每间400元，则一栋单身宿舍的年收益为360万元。按2010年北京市工业用地平均地价每亩59万元计，在不考虑建安成本的情况下，对应地价的土地年化投资回报率不低于80%。如果再综合考虑商业、娱乐设施用房的投资回报，收益更高。

　　目标：资本运作

　　虽然工业地产稳定的投资回报率令人垂涎，但是巨额资金压力也令开发企业头疼不止。降低自有资金投入、分散投资风险，产业地产就成了资本高手炫示财技的舞台。这要求在设计之初应该充分考虑资产证券化的需求。

　　国内产业地产起步晚，早在国内开发企业开始意识到其中商机时，国外资本大鳄则已经在国内布局资本运作了。这些资本巨头把国内的产业地产项目打包做成证券化产品，通过上市、股权转让、海外基金销售等多种渠道，轻而易举获得高额收益。

　　上市无疑是资产证券化的最佳路径。从国内来看，股权投资和信托发行，是产业地产最常见的资本运作模式。据业内人士介绍，产业地产进行股权投资，年复合投资回报率不低于20%，与商业住宅开发相比，风险系数要小很多。

　　国内外都有一些成熟的产业地产模式和产品可以效仿。国际上做产业地产的专业公司，如普洛斯集团（ProLogis）和安博（AMB）置业有限公司，均在国内市场有所尝试。在国内，万通集团和TCL集团联手成立的万通新创公司，运作产业地产开发也已经积累一定经验。