保障房空置背后：地方财政“压力山大”

　　在商品房房价高企的今天，保障房的推出和大规模建设让许多普通家庭有望实现“安居梦”。但是，与政府解决普通群众住房困难的初衷不同的是，近几年来，关于保障房的消息，基本上呈现两种极端：一方面是地方保障房建设形势一片大好，各地都在开足马力，加快建设，完成数据一路飘红；另一方面是关于保障房的资金缺口、分配不公、质量问题等负面消息不断。特别是近日，随着各省的2012年度省级预算执行和其他财政收支的审计工作报告陆续出炉，多省市出现的保障房空置问题引起人们频频质疑：保障房难道真的已经供大于求了吗？

　　从重开工量变为重建成量

　　保障房空置引争议

　　保障性住房是我国专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的一种特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

　　自2008年第四季度以来，我国就开始大力提倡建设保障房，国家也从起初的重开工量，逐渐转变为重建成量，使得大量的保障房集中入市。2010年我国基本建成各类保障性住房和棚户区改造住房370万套；2011年基本建成城镇保障性安居工程住房432万套；2012年，保障房建设大规模动工，全国基本建成601万套，被视作我国解决民众住房困难、构建完整住房政策体系的重要一步；今年年初，住建部公布了2013年全年基本建成470万套、新开工630万套保障房的建设目标。截至今年6月底，已开工440万套，基本建成236万套，分别达到年度目标任务的69%和50%，完成投资4950亿元。从这些数据来看，我国保障房建设的推进可谓顺风顺水。

　　但是，在大规模建设保障房的同时，保障房的融资、分配、管理等方面存在的一系列问题，逐渐浮出水面，亟待解决。特别是近日，2012年度各省本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告纷纷出炉，其中关于保障房的数据却有点“触目惊心”：多省市出现保障房空置情况，并且违规分配的情况正逐年上升。

　　7月30日，海南省审计厅公布的《2012年度省本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，超过9000套保障房被闲置；而在日前，《山东省2012年度省级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，山东省有9个市、40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态，其中4个市、22个县的4870套保障性住房未及时分配使用而空置6个月以上；在广东省的2012年度审计报告中，有13个市本级、28个县（市、区）11464套住房处于闲置；在云南省2012年度审计报告中，因配套设施不完善、位置偏僻等原因被闲置的保障房数量更是达到2.3万套……

　　与之形成对比的是，这些省份在2012年度建设保障房的热情都很高涨，几乎全都提前超额完成年度保障房建设任务。2012年，海南省各类保障性住房建设超额完成全年任务，全年城镇开工建设保障性住房8.41万套，占计划的111.4%；山东省去年提前3个月完成了国家下达的年底前29.5万套全部开工、年内竣工11.8万套的任务；广东省19个地级市去年共筹集保障性安居工程资金57.18亿元，实际完成开工任务7.87万套，竣工任务3.99万套，超额完成国家下达的任务；截至去年10月底，云南省城镇保障性住房就基本建成196343套，完成年度投资计划的99.5%……

　　其实，保障房空置的问题并不是刚刚出现，早在去年，河南省审计厅审计报告就披露，被调查的6个省辖市2009年至2010年共建成廉租房1．6万套，其中空置8215套，空置率高达51．3％；同样是去年，上海市人大专项监督组调查发现，上海公共租赁房所处位置和租金缺乏优势，难以将租赁人群吸引到大型居住社区。

重开工率轻入住率

　　地方财政压力大

　　在我国大力推进保障房建设的情况下，保障房空置的情况是不是意味着供大于求的情况已经出现？

　　其实，且不说经过政府多轮调控仍然高企不下的商品房价格拦住了多少人购房的脚步，单是相比大多数发达国家25%-40%，甚至更高的住房保障覆盖率，我国的住房保障工作其实也才刚刚开始起步。在保障房购买门槛之外，还有许多中低收入家庭在争取和等待着。而过高的空置率，意味着保障对象的住房困难状况不能及时改善，参与保障房建设的开发企业要承受很大的资金压力。

　　除了申请门槛较高以外，保障房社区配套不够完善，使得一部分保障对象放弃申请。今年深圳就发生了首批安居房项目遭遇弃购的情况，符合申购条件的家庭中有347户弃购，申购家庭数少于可供房源套数。另外，深圳推出的最大规模公租房龙悦居等项目也出现弃租情况，入围家庭有10352户，但仅5683户家庭提交了材料。经调查发现，该项目选址偏远、公共配套设施匮乏等是市民弃购的主要原因。这些无力购买商品房的“夹心”群体很难承受高昂的出行成本；孩子上学和看病就医的问题解决不了，更容易让他们打退堂鼓。

　　山东省审计厅厅长马青山日前在山东省第十二届人大常委会第三次会议上透露，山东省1.29万套保障房空置的原因，一是配套基础设施或公共服务设施不完善，二是当地住房保障待遇准入门槛过高。陕西省住建厅副厅长张阳7月18日也表示，因为市政道路、水电气和热力管网等基础设施配套不到位，陕西省还有18.26万套保障房不能分配或入住。

　　而这“面上”是区位因素造成的保障房空置，“面下”其实涉及公共财政资金的供给与保障问题。实际上，我国保障性住房建设资金的中央财政支持力度有限，地方政府的财政压力很大。在我国住房保障的财政支出中，2010年中央财政支出占16%、地方财政支出占84%，2011年中央财政支出占9%、地方财政支出占91%。可见，承担保障性住房建设资金筹集压力的主要是地方政府。而对于财政收支“剪刀差”长期存在的地方政府来说，同时承受了双重压力：一是土地出让等财政收入的减少，二是住房建设等财政支出的增加，这也加大了保障性住房建设资金的融资难度。对于地方政府来说，相对于地价较高的中心地块，在较偏远的地块修建保障房的成本自然较低，但社区配套措施往往不完善。

　　另外，住建部政策研究室原副主任王珏林认为，目前地方政府在保障房建设及配套方面投资不足，多数仅是为了突击完成上级下达的保障房指标。

　　上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士严荣则认为，由于保障房的建设和配套都能直接拉动地方经济增长，因而地方政府对保障房开工和建设的积极性都很高。尤其在房地产市场因严厉的调控政策而陷入相对低迷之时，为弥补市场化商品住房开工量减少而对地方经济增长的影响，地方政府推进保障性住房建设的意愿更加强烈。相比建设，保障性住房的分配供应，不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。为此，有的地方政府宁愿让保障房暂时空置，也不希望因不符合条件的家庭得到保障房而备受舆论批评。

　　再次，保障房租售价格不断走高，使其与市场化商品住房相比的价格优势不明显。考虑到申请保障性住房的漫长过程，社区环境配套不够完善，如果保障房的价格又没有明显优势，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。

　　拓宽房源渠道

　　为地方财政减压

　　要提高保障房的入住率，关键是要完善保障房小区的各种公共服务配套，让居民住得方便、舒心。另外，还要做好前期规划。选址项目的前期规划选址，在很大程度上决定了项目建成后配套设施的状况。另外，在对各地保障房建设的月度排名考核中，可以把入住率纳入考核体系。比如，陕西省今年就首次把入住率纳入考核体系，指标占到15%的比重，在各项考核指标中占分最高。

　　海口市从今年开始首次面向社会租赁、收购房源作为廉租房、公租房房源，拓宽了房源渠道。据海口市住房保障管理中心主任王贺清介绍，租赁、收购社会房源做廉租房、公租房有很多好处。一是满足保障对象的生活需求，近几年政府统建的保障房小区因为地段偏远、配套不成熟给保障对象带来不便，而社会房源都在建成区内，小区配套成熟、交通便利、方便保障对象就医、就业、就学；二是效率高，一般政府统建的保障房小区建设时间为2-3年，还要配套小区设施、装修，周期长，而社会房源直接就可入住，保障时效快；三是增加了保障房房源筹措的方式。

　　保障房问题研究专家朱亚鹏向媒体建议，保障房建设应该跟旧房改造等结合起来，不应把保障房都放在郊外。保障房分配方面，应该跟其他社会保障政策如关心残疾人等政策相结合。而这些渠道和方式，无疑将大大缓解地方政府的财政压力。

　　并且保障房布局问题已引起相关政府部门的关注。住建部曾明确表示，廉租房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，选址尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。此前，2012年3月21日，河南省关于印发《2012年保障性安居工程建设工作方案》的通知中，专门提到优化保障性安居工程布局，要求各地对于选址距离中心城区过远、缺少配套基础设施的项目不予立项，不予审批；对配套基础设施不能满足基本入住条件的项目限期整改，不达标的一律不组织验收。（综 合）

　　海外链接

　　美国：

　　让住房变得可支付

　　住房的可支付性是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用(包括房地产贷款，保险，房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。

　　美国政府认为，一个家庭年收入如果是当地中等家庭年收入的80%以下，就算低收入家庭。确定一个地区中等家庭年收入，主要依据是美国人口调查局每10年一次的调查和一年一度的评估数据，由美国住房和城市发展部等政府权威部门定期公布。

　　美国政府为低收入家庭提供的住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小。另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是由低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。

　　美国政府还拨款或提供低价公有土地给非营利机构，由它们承建可支付性住房，再以成本租金或房价出租或出售给低收入家庭。这种可支付住房的开发方式越来越受到政府鼓励，因为它可以分担一部分原本由政府承担的社会义务，而且其开发率一般比政府直接建造公共住房要高。此外，美国政府还鼓励个人或私人开发商参与可支付性住房的开发和翻建。（陈 宇）

　　法国：

　　可抗辩居住权法

　　法国议会在2007年3月通过了可抗辩居住权法案，承诺增加住房建设投入，以基本实现在法国人人有房住。所谓的可抗辩居住权，也就是国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。

　　该法的适用对象是以合法方式常住法国的﹑不能以自己能力获得住房或保持住房的任何人。法案规定，自2008年12月1日起，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。在住房申请没有收到满意答复的情况下，五类住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。

　　这五类住房困难户包括无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人。从2012年1月1日起，可抗辩居住权向所有申请社会住房的人开放。法案要求法国各省政府所设的调解委员会负责审核住房申请的紧急和优先性质，并责成省长为符合紧急与优先标准的家庭安排住房。法案通过时，法国有近100万人没有住房，200多万人居住条件差。（刘 卓）

　　新加坡：

　　保障房不许房主擅自出租

　　新加坡政府从今年1月开始，禁止永久居民屋主出租整间组屋。受影响的包括之前购买或在之后购买组屋的永久居民，不过屋主仍可出租个别房间。

　　博纳集团高级集团董事傅启汶受访时说：“这项规定更主要的是要显示政府有在照顾新加坡人，要进一步区别新加坡人与永久居民在公共住屋方面享有的权益。”

　　新加坡建屋局强调，当局会严肃取缔违例出租组屋的行为，尤其当屋主购买组屋是为牟利而不是自住时，即使屋主是首次触犯条例，也可能被强制收回组层。（新 华）

　　澳大利亚：

　　公租房空置将征空置税

　　为了解决公租房空置这一问题，澳大利亚新南威尔士州政府征收每周至少20澳元的空置税。

　　日前，澳大利亚新南威尔士州政府承诺，每年将计划把500人移入到小户型公屋，以便让急需入住大房子的数口之家有屋可住。为此该州社区服务部宣布，如果公租房内有多余空置卧室，并且拒绝政府调配搬迁到小户的单身租户，将每周额外纳税20澳元，而情侣或夫妻租户每年将额外纳税30澳元。