腾永明：商业地产首先要做好商业再做地产

　　南通奥特莱斯总经理 腾永明：我第一次参加长三角的会议的时候，国务院发展中心的副主任在会上明确告诉我长三角目前15个城市经济总量已经达到全国经济总量的24.3%，这几年又在不断的发展，现在可以肯定的讲超过25%了，而房地产又是全国经济很热的一块。我今天就商业地产谈一点自己的想法，我们南通和上海一江之隔，和上海不通影响了南通的发展，100年以前南通不比上海差多少，中国的第一条公路，第一条铁路，第一个股票，第一个师范学院都在南通，但是当时帝国主义选择了上海，包括上海十六浦码头是南通人修的，上海的房地产开发企业其实有很多都是南通人，大家比较熟悉的扬子江集团，证大集团，阳光集团都是南通的，去年浦东发展研究院的院长姚先生提出了一个观点，下一步随着城际的交通通了以后，在长三角当中可能会出现一个金三角，也就是说上海、苏州、南通，南通有一个好处就是它的港口条件很好，中国经济这几年发展这么快，不完全是国内经济的发展，很重要的方面因为它是世界工厂，世界工厂需要大进大出，水运仍然是最经济的运输方式。

　　这几年做商业地产的人很多，本来做住宅也需要商业配套，但是坦率的讲做这个项目以前，去年的上半年我非常苦恼，全国我基本走遍了，问了一流的策划专家，他们也承认中国的商业地产太年轻。第一点必须说一下商业地产首先是商业然后再是地产，一定要把商业做好了以后才能做商业地产，我们一些顶尖的商业地产开始的时候开发都很好，但最后商业地产搁置的情况比较多，特别是原来不是商业地块的地产然后做商业地产以后很难，所以我想给大家交流一个想法，要做商业地产除非做小区配套的小玩意，否则要做商业地产首先要做好商业再做地产。

　　第二个要说明的是商业地产也面临着一个根本的转变，我们现在做地产的人回过头来做商业，但是做商业的人实际上也在做地产，现在商场基本都是租赁给别人了，我们在做商业的过程当中也要做租赁，也要做出售，为了滚动开发卖一部分，做商业地产的人一定要注意如果想一下子把住宅卖光，一定做不好，我们做商业地产的人可能要经历一个阶段做租赁，把商业真正做活以后才能真正实现商业地产的价格，千万不要以为商业地产的价格比住宅地产高就一样的卖。

　　第三个要讲得是我们商业地产可做的范围正在扩大，我们原来中国人做商业地产一般都在市中心做，而我们现在很多做地产不完全在市中心，这个情况下怎么做商业地产，国内最近冒出了比较热的是搞奥特莱斯，这个实际上是美国80年代中后期出现的东西，如果从经济学上讲它是资本的平均利润率在起作用，中国长期以来存在商业利润严重的高于工业利润，工业利润很低的情况下面一般的商场目前商品的进价只有销价的30%左右，而我们做工业的人利润能有5%就不错了，雅戈尔、杉杉他们都在做其他的东西，按照经济学上的规律，资本自由流动的情况下，当一个部门利润严重低于另一个部门利润的时候资本就会转移，奥特莱斯也就是工厂直销中心，商业地产现在可做的面在扩大，国外的商业地产很多都在郊外，这是由中国人和外国人不同的出行方式决定的，现在市中心没法停小汽车，市中心的商业面临大的问题没法停车，我们开车的人要让我们去挤公共汽车，骑自行车是受不了的，所以我们做商业地产的范围正在扩大，这就是我们为什么能够在城郊结合部做商业地产的原因，刚刚主持人讲的我们国家的奥特莱斯实际上也面临着几个变化，最早是北京燕莎的奥特莱斯，它就是建了一个仓库，后来上海奥特莱斯出来了，我们项目决定以后才发现上海已经做出来了，尽管不完全一样但是发现它很多理念还是比北京要先进，我们在学习北京、上海的基础上，有人说我们在做第三个奥特莱斯，不管什么概念我们正在做一个有意义的东西，这个东西做好了以后确实竞争力很强，最主要的几点第一它是名牌，第二它是直销的，中间去了很多的环节，第三好停车，第四购物休闲娱乐一体化，第五吃喝玩乐什么都有全配套，这个很有竞争力。

　　最后一点要说的是商业地产的建筑形态也在变化。我们看到了一种新的形态原来国内的商业都是大体量的，大量的靠灯光，靠空调，女同志买东西不完全是买东西，女同志购物有瘾，有的时候过一段时间就要去看看,购物和休闲要结合起来，这个可以做很多的文章，我们初步做了一个形态，这个是欧洲新古典主义的风格，当然我们做的很肤浅，今天也借这个机会和大家交流一下。