创意地产市场前景或将成为下一个热点

　 蔡鸿岩：永刚参与了很多建筑实验作品，我觉得我们整个城市发展过程当中，建筑师在参与的深度上，应该是参与比较深。大家最近这两年关注最多的，就是媒体都在报国家大剧院这两天外壳算是正是对外亮相，包括像鸟巢、中央电视台建筑的设计也都引起了很多不同的一些观点和争议，建筑师在整个城市发展当中担当的角色，我觉得从国内娱乐媒体社会各方面的认识非常不够，我和徐老师参加过双年展，这个客观上也反映了国内设计领域存在的一些问题，但是每一个设计师的作品对于城市的影响从某种意义上是举足轻重的。今天我们还请到樊所长，他也是参与整个华侨城项目的规划设计，您从您参与华侨城这个项目能不能谈谈前期项目定位的时候和现在所实现的东西，您对这个区域的发展有自己的体会、看法。

　 樊则森：谢谢蔡总！我是这样想的，因为大家谈的区域性，整个从城市界面来谈宏观的东西，可能很多的时候就到工程里面去了。我今天谈的比较具体一点，就是谈到华侨城本身的规划这样一个范围逻辑的考虑。

　　因为刚才徐老师讲的一点我非常赞同，之前也想到就是一个生活，不要说建筑师是创意我要引领一种什么东西，就是我们分析华侨城的一种生活，这种生活怎么让老百姓、让居住在这儿人觉得生活非常舒适，这个是我们追求的东西。我们更多强调的是休闲新生活、是一种梦想的生活状态的反映。首先说华侨城这个项目，从它的资源上来说，这个跟一般的楼盘不一样。首先是造园，造了一个很大的城市公园，起码是北方地区最大的生活乐园。然后还会提供一个很好的购物场所，咱们一说到小区大家关注的是配套，这个购物场所本身也是很好的配套，这个购物广场提供的是这样一个理念，我们作为设计师来说更多的是从整合资源的角度、从生活理念的角度反映过来。具体规划上来说，我们工作变得非常的轻松。如果小区是纯居住，我要考虑和周边的配套怎么关联，比如说我居住在这儿人，我每天不能在高密度的小区里面生活，我怎么在这个城市生活。我们提供了一个所谓的三位一体，就是居家、工作、学习、休闲。工作大家谈的创意产业和CBD的关系，就是住的地方离工作比较近，就是形成一个良好的循环。华侨城整个规划布局，除了能够从家里面看欢乐谷之外，更多的是从欢乐谷到购物中心，我们围绕内部再做一个公园，就是我们把它扩大然后作为一个公园，就是说我就一个小时我带着孩子在楼下有一个很好的活动，我把内部的园造好。或者说我两个小时、三个小时去购物中心转转，买点生活的必需品。另外一个具体城市可能在500米范围之内。这样一种生活状况在北京的小区里面不多见，也有，但是稀缺性还是显而易见的。所以说这个层面来说，我们更多的就是在整个项目操作过程中有一些社会责任的概念在里面。最让我们感动的一点，我觉得今天有必要提一点，原来规划这个容积率是3.0，最后考虑到生活的需要从提升生活品质来说，最后开发商减掉2.5，这个也是很少见的一个做法。

　　但是从这个层面上也可以看到，咱们对于营造一个梦想家园、营造一个好的生活状态的追求，还是刚才说的组织这些资源的要素，让它成为一个美好的家园。谢谢！

　　蔡鸿岩：刚才樊所长也介绍了，特别像刚才说的容积率从3.0降下来，这个对于实际的居住者、业主的一个责任意识的体现，我觉得只有有责任心的企业、开发商他才会努力朝这个方向努力。他所提供的居住的舒适度是完全不一样的，因为我们上星期高了一个论坛，是在燕莎，就是专门探讨燕莎这个区域。当时我就在想，整个燕莎如果要是像昆仑公寓 (论坛)，在那个位置上如果没有南边大片的使馆区，昆仑公寓即便在那个地方建也不值这个价钱，因为南边是使馆区，因为有了使馆区，这个区域才这么荣幸的保持了这么一个很好的舒适度，我们到三里屯这个区域里面，你开着车在马路上走都觉得非常的舒适，感觉到好像以前小的时候感受到的城市的气氛，有清静的街道、浓郁的绿化，现在只要新建的小区、只要道路一扩建就没有了，整个城市的绿化随着建筑越来越多、绿化越来越少、我们的居住环境越来越恶劣。为什么污染越来越严重？因为人的侵蚀、大量建筑的侵蚀，如果大家都这么去做的话，北京的环境绝不可能是现在这样的环境。

　　今天我们讨论的这个话题也有这样的一个现实的意义，今天我们来探讨之前，我投影上一直在放的是798、706区的一组照片，是4月底、5月初艺术节拍的一组照片。原来这个区域是什么情况、现在改造完了之后是什么样的情况，因为我们《楼市》杂志7月份要出100期，围绕100期我们要有一个大型的活动，就是在798这个地方我们要搞一个建筑艺术观念展，现在策划接近完成。时间定在9月中旬开展，基本上在这个区域里面，我们提出的一个叫地产的观念展，通过艺术、文化的表现形式来表现在建筑、在房地产开发、包括对城市的认识、理解、对于城市的发展反思以及自己的一些观念性的展示上。

　　整个798实际上成为北京旅游的圣地了，我上周末去看的时候，有很多来自世界各地的游客特别是外国人多，我上次去的时候有好几百不知道是日本还是韩国的学生组织团到798院子去转，那里面那个氛围没有去的人根本想象不到，所以那里真正形成一个产业链了。永刚刚才也介绍了，他很早就介入了，他很多情况也都了解，包括一些大的集团的进驻、包括文化设施、酒吧、咖啡厅越来越完善，包括一些做商业的进驻以后，形成一种平衡的生态。

　　包括最近我们也在谈有些投资商有兴趣在这个里面要见酒店，我也是这么认为，在这个区域里面798晚上的业态不够丰富、不足以形成、留住这个人群，所以区域在结构上、在时间、空间上还有空档。如果有人在这儿设计酒店的话，形成区域的话，可能人就在这儿留下来，晚上就会有生意，包括物业的价值都能够体现出来，所以是一个产业链的关系。所以我们在整个的发展当中，我觉得在一些思路上，今天我们的探讨都希望能够给社会各个层面，包括发展商在内，能够提供一些有益的资讯。

　　下面我们请我们北京伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌先生谈一下自己的看法，因为他们一开始参与了华侨城的策划，因为他还有其他的很多项目，对北京的城市也非常了解。

　　徐斌：谢谢蔡总，今天这个题目，因为给我的题目是别的，我觉得这两个题目非常的有趣。我们在以往的观念里，觉得创意产业觉得是在工作，休闲生活觉得是在休闲。实际上我们发现创意和休闲生活相联系，今天工作和生活已经混为一谈了，我们最早是一周休息一天、现在是一周休息二天，也许有一天一周休息三天，这个有内在的联系。

我想说两个问题，因为我们做很多项目，同时我自己也是建筑师出身，我谈两个看法，第一个是区域发展的问题；第二个是休闲新生活。我说几个简单的数字，因为我们要看这个区域的发展到底有多少的空间，很多项目都是以CBD的后花园自居，今天这个项目作为东四环，实际上在城市功能上我认为是和CBD同样处于城市功能，只是不同的角色，但是是同等的关系。北京城市化的潜力非常大，我认为它会成为整个大都市的核心区的一个休闲、娱乐和居住的住所。具体有这么几个数字，一个北京现在城市化是80%。伦敦和纽约城市化率是96%。另外一个数字就是说在GDP的构成里面，像纽约、东京、伦敦分别是占到了国民生产总值24%、26%、22%。那么北京占到国民生产总值是3.6%，实际上北京发展潜力非常非常大，如果从3.6%变成24%的过程当中，我们去看这个事。还有一个就是休闲新生活，像798，现在人都在里面旅游了，这个功能不一样。现在像华侨城已经成为东部城市地带的一站或者说一个非常耀眼的一颗明星。

说的是休闲新生活，那么这个阶段实际上在一定程度上降低品质上追求效率，实际上随着城市发展进一步的深化，有一个回归的过程。实际上对生活内涵的理解，几百年过去了是没有根本的变化，包括以前贵族在一块儿说什么事都是在包厢里面完成的，这个不是新的生活方式，现在是不断的盖房子、我们也是在不断的策划卖房子。我们也提出和谐社会，现在就不断的种树这个东西并不是说有什么不对，我的意思说实际上华侨城这个区域，我们看到为代表的像深圳一样非常完整，有居住区、有商业生活等等。

就是能够方便的买东西、能够去方便看剧场、能够休闲活动、有公园，所有这些组成在一起应该是特别理想的生活，这个不是作为CBD的后花园存在，这个是一个直接的工具，因为国外其实还是很多的，这些东西是一种形态，这个是CBD非常高的容积率完全不是承担着一个城市角色的。所以我想说，应该说像类似华侨城这样的项目代表着一个有丰富的休闲生活区域，将会成为北京一个重要的部分。谢谢大家！

　　蔡鸿岩：徐总说这个我也深有感触，我也非常玩。那天我去的时候，因为手续没有按照入门严格的规定，当时来回来去等了很长时间，但是这个环节能看出来它的管理很规范，我去感觉就像是进迪士尼的感觉，包括去拉斯维加斯，包括像去好莱坞影城，这个管理上非常的规范。包括欧洲这些城市里面你到文化场所、休闲场所、电影院，这种管理其实就是品质的一种体现。包括我们进去之后看这个设施，投入的这些东西，做的东西很旧，但是设施很好，但是做的非常得到慰。像北京世界公园，你现在去看现在之所以生活不好，愿意就是投资不到位。所以做出来那个东西不伦不类，中国一个普遍的现象，你做的东西不怕高档，只要东西做的好肯定有市场。

还有品质，你东西做不到位，大家对于精神层面的需求越来越高了，不是以前解决温饱的问题了。包括你的服务，你服务不好，你东西做的再好我不去，为什么餐厅这个门脸装修做的很好、做的时尚，说明这些商户是挣着钱，商户挣着钱是反映消费力够了。像国内这种大城市来说，只有大的投资才会有大的回报，像798这个区域，因为我从小在798那边上出生的，我现在在看那个地区，现在都是来自世界各地的人到那里去看中国当代的文化，我也是非常的感动，就经历了30年的时间。

那些厂子都开工的时候里面那个场景跟现在都不一样了，虽然建筑外观都在那儿，但是已经发生了根本性的改变，这个是全球发展必然的趋势，所以我们看待这个问题的时候，像刚才徐斌说的，这个从创意到休闲看着没有关联，但是实际上是有关联的。我们更人文主义的经济模式，符合人的需求，我带工作当中同时享受生活、在生活当中同时再创造着经济价值，这是一个现代社会的潮流趋势。

　　下面我们请博洛尼的蔡总给大家做一个介绍，因为北花园这个项目，我应该在前年的年底，我在博鳌碰到蔡明的时候，他跟我提这个项目，所以我一直在关注。现在请小蔡同志给我们做一个介绍。

　　蔡雪晴：这个项目有一个独特的不同特点是一个艺术区、视觉商业区、共融共存的商业业态。刚才讲到单独的形式是很难形成联动的作用，都很难维持艺术的氛围。对于我们来说我们有目的、有意识的进行混搭。艺术区这块我们使用低成本的方式，让艺术家成为他的工作区和生活区域，形成艺术家比较喜欢的氛围，而且给他们创造低门槛进入的氛围。这个是蔡明对艺术的情节，中国当代艺术是这个上面体现出来的，这块运作可能会是第一期的项目。通过这个艺术家的进入，形成艺术氛围之后。我们会在创意产业园区上面会有商业利益，因为中国的创意产业主要是设计型公司，它的艺术源泉是来自于当代艺术，这两个业态会形成一个联动作用。

　　第三个我们的模块是设计和商业。主要是由设计型酒店、公寓型酒店、艺术型酒店，还有一些大的品牌进驻。这三个区域实际上融合在一起的。我们这里有艺术家，就会有创意产业入驻的园区，还有形成商业上的活动。会有很多人喜欢在这个区域里逛，那么会有一些相关的文艺创意产业。所以形成了一种商业氛围之后，我们很大的一个区域是商业的店铺，大家在这上面可以有餐厅、SPA、休闲、娱乐，当然是非常带有创意、设计性、体验式的行业，我们才会欢迎它入驻。

　　所以这个业态会形成良好的促进作用，从商业活动上来说怎么持续让客流不断有人流，我们在一年当中设计很多很多的营销活动，这里面会有十几个广场，每个广场大小、风格、主题、色彩、建筑风格、商业气氛都不同。这个区域可能是一个沙漠、也可能是一个森林等等。持续一年的营销活动，足以让这个区域有不断的各种节、各种国际的艺术团体到中国来进行演出活动，这个地方持续的广场提供了露天的商业活动，就足以让这个地方的商业氛围有一个持续的人流吧。

　　所以整个从使这个项目的特色上来说，第一个是有目的的混搭性，让它持续上有活力。从艺术上来说，虽然我们不懂艺术，但是我们会给艺术家创造一个氛围，让大家感受到一种新的感觉。这个是我们在这个项目中感受到的。

　　王鸿冀：刚才听到发言非常有收获，我做三点补充：第一点就是当前在学术界关于创意产业他们是这样的，现在的社会是信息社会，与信息社会相对应的是新经济或者是知识经济。那么知识经济的核心是什么？或者是知识经济的产业形态是什么？是创意产业。因为所谓知识经济或者是新经济它强调的是科技和文化在产业里面的注入，提高了生产力。那么创意产业整整是实现了这样一个目的，最近在美国学术界统一的看法，就是新经济的核心、新经济的产业形态是创意产业。

　　第二点是创意产业是经济发展的阶段性产物。也就是副市长孙安民在人民日报发表的一篇文章，其实那个观点是错的。其实在GDP1000美元到3000美元的时候是社会事故的高发期。在3000美元到6000美元的时候是文化产业发展的时期。以后这个阶段人们吃饱穿暖了，现在北京和上海都提出发展创意产业，都是在GDP在5000美元以上。刚才咱们好几个人都提到这个问题，我觉得归根到底都是说明创意产业是经济发展一定阶段的产物，如果我们经济还是像过去短缺的经济，GDP人均很少的时候，你也不可能到深圳。

　　第三点，我本来觉得创意和休闲看起来是脱离的，但是实际上是结合的。因为在创意产业的这个形态下，特别是现在北京发展文化创意产业，所谓北京发展创意产业，是以传统的发掘内容，完了以新的手段表现。我们现在实际上发展MP3、MP4，我们发展动漫和游戏，仍然是以老的主题拿新的东西填充。我觉得您设计的这个东西，因为现在创意产业是“在家工作”画家画着没精神了，上咖啡馆坐着灵感来了就又画起来了，我去年三次到首尔，那个五星级比国内的五星级都好，会议是晚上开始，所以4点钟到的时候，主人领着我们到对面到一个庙里参观，我看的时候跟中国的没有什么区别，所以我深深感受到中韩两国的文化非常的接近。

但是到大厅进入以后，里面有一个足球杯的旋转门，非常的宽大，而且音乐还是美国的乡村音乐，后来我一看是三个菲律宾人，但是他们发音非常好。而且宴会的时候，韩国不叫信息产业部，他叫情报通讯部递给我一个名片，非常的漂亮。在那个不足半平方米的地方里，中国现代的建筑、唐代建筑、世界足球杯、美国乡村音乐所有的文化都融合在一起，我觉得这个就是现代文化。而且中文、韩文、英语所代表的文化结合在一起，我觉得您设计那个视觉艺术非常到位，我给您加一条您在加上一条音频，弄点小巧流水哗啦哗啦响，然后再放点柴可夫斯基的音乐，这个就到位了，这个就是创意和休闲的结合。

　　蔡鸿岩：我们做这个活动，第一次做这个话题是跟房地产业离的比较远，这个意义也正在与此。戴德梁行是国际背景的这么一个机构，包括在海外、香港可能都有这样发展的经验，能不能从一个国际视角的角度来看看北京区域未来的发展。
　李蒲：北京区域的发展这个太大，今天就这个主题，说说华侨城。咱们的主题说到创意产业剥削刚才王所长说的创意产业包括定义、包括刚刚提到跟休闲新生活是能结合到一块儿的。就这个我简单说一下，其实我们跟华侨城合作，所以我们对华侨城这个项目的理解和做一些策划以后我们理解多一点。华侨城除了住宅之外，我们认为是创意产业跟休闲生活完美的结合体，为什么？这边除了住宅项目，我们有欢乐谷、有大剧场、有维吉奥的商业广场。这几块将来肯定能成为咱们创意产业的一个展示的平台，这之前我们接待过一位从意大利来的一位艺术家，是位雕塑家。他的作品在意大利相当有名，他到北京来想把他的作品在北京做推广，他选了两个地方，一个是798、一个是华侨城，华侨城包括维吉奥的广场，还包括华侨城的生活艺术馆。他跟我们说，798从美国带来SOHO的形式是艺术家聚集的地方，而在华侨城这边，包括维吉奥广场，还有生活艺术馆这个是另外一种氛围，他认为在这边也有非常浓郁的艺术的气质，对传统的作品进行展示的话，能够凸显它作为艺术的光芒。

　　而我们这儿也有很多的展示空间，另外我为什么说到创意产业和休闲的结合呢？大剧院这本身来说的话，按刚才王所长刚才说的定位，这里面有音乐、有本身的编剧、有物美，还有怎么把高新科技运用到舞台效果上来，这个是将来在大剧场的演出，包括现在即将要公演的《金脉王朝》，会给北京、包括更大区域人们的休闲生活能够带来很好的享受。而这种演出里面有音乐、有服装、有道具也包括舞台过，这些都是创意产业里面需要在咱们国内来说，需要有很好的发展。而这个舞台也是咱们创意产业作品展示的一个很好的平台。

　　这个我就联想到雅典奥运会，雅典奥运会的开幕式这个本身的组织是英国的一家著名的公司，英国在创意产业来说，他们已经把它定位向世界做输出的生产力。而从雅典奥运会这个的效果来说，它也是在所有的创意、几乎包括了所有创意项目里面一个综合的体现。

　　我刚才把创意产业跟咱们华侨城这里面的体现我做了一个补充。还有我们在这个项目的运营这方面的考虑上，我们也对北京的现代生活做了一些设想，就从华侨城这边，在华侨城这里面有欢乐谷，有大剧场、有维吉奥广场，维吉奥广场从建筑风貌不仅仅是模仿佛罗伦萨的形式，而是做是比较深刻的，就是把这个形式转移到我们这块来，来配合华侨城旅游的产业。而且在维吉奥广场还有酒店，我们在做华侨城整体营销构思的时候，我们把资源整合到一块儿，当时做了一个设想，就想做周末或者是平时休闲模式的设想，我也想把这个设想跟大家分享一下。我们认为这种模式其实是可以对咱们东四环将来的发展能够有一些建议的作用。

　　我们设想这种模式，我世界说它日程的安排，到了周末或者是任意一个时间，我们目标的客人，我们把它定在两个年龄段一个是32岁到45岁之间的三口之家。再有一个年龄段是在23岁到32岁之间的年轻的伴侣。这年轻的伴侣是有一定的经济实力而且又追求时尚，再有也追求刺激这样的年龄段和这个客户群。比如说可以直接到华侨城住在主题酒店，晚上可以观看大剧场大型的演出。第二天全天可以在欢乐谷里面去玩，之后到了晚上，维吉奥广场挖掘意大利式的消闲、餐饮、咖啡都可以直接得到体验。而这样能够给我们在都市的，还有除去北京之外的人们带来一种比较新的这种休闲的方式。

　　这种客群我们考虑来说，由于我们所处的位置是四方桥的位置，而且在东四环它有它的优势，可以考虑到我们不止是为包括我们周边的客群服务，包括整个北京的客群服务，因为我们在东四环便利的交通，还有四通八大的京沈高速公路，京津塘高速等等，这些也带来了一些客户。我补充这两点也是对今天这个主题“创意新区域·休闲新生活”这里面的项目，在这一块能够给这个地区做出一点贡献吧。谢谢！

　　蔡鸿岩：谢谢李经理。我们最后请我们信息产业部网游动漫研究院项目总监田凯先生就今天这个话题谈谈您的看法！

　　田凯：我想这个过程中间可以开展一个业态，目前在全世界游戏发展现在是第三种业态，第一种就是打怪的模式。第二种是去虚拟社区。第三种业态就是虚拟现实。我个人认为可以把旅游项目、地产项目都可以跟游戏产业结合。我觉得欢乐谷这个项目可以成为网络游戏玩家的聚集地，美国有一款非常成熟的游戏非常了不得，每年靠出卖虚拟的游戏、地产每年的营业额超过1亿美金，这个是2005年的数据。其实在这个游戏里面可以建立自己的商店、自己的物流系统，包括戴尔在网上销售自己的电脑。过去这个是不可想象的事情，但是现在都可以实现。其实虚拟的财产今后会不会变成现实的财产，现在大家都在探讨。

　　第二个例子国内开展肄业合作的机构。我们80年代后的一个年轻人上了中央电视台的《对话》节目，他跟一家做旅游开发公司合作投资两个亿做枪战实战的模拟。现在这个年轻人就靠这个创意已经拿到25%的股份。杭州一家公司也是跟风景区合作，把这个场景移指到游戏里面，这家公司通过这个合作，占有了旅游地产项目的40%的股份。第三个我再给大家介绍一下，跟房地产有什么关系呢？最近有一个网站非常成熟，一个是婚恋网站。就是让不相识的两个人在网上组建家庭，自己按照自己的风格装修，所有的物品都是销售的。现在运营一年多的时间现在婚恋网站的会员有100多万，在网上有6万多的家庭，平均每一个人一人投入大概是50块钱，那么一个家庭就是100块，大概是将近6万个家庭，平均这个收入就是600。其实地产业、旅游产业都可以跟游戏结合，不见得纯粹是卖地产的就是卖地产、卖旅游项目就是卖旅游。现在咱们说的草根文化、平民文化，都可以让游戏玩家自己参与，来设计也好、PK也好。你这个项目让玩家认可的话，你产品还没有销售的时候，你的产品已经热起来了。

　　我上午一直跟王老师交流这个东西，像维吉奥这个广场完全也完全可以这样做，这个商品的额度和销售是了不得了。我站在另外一个角度说这个事，王老师是这个行业的专家，我们可以请他们给我们指导指导。我就说这么多。

　　王鸿冀：我再补充一点。刚才徐老师说说的这个话非常重要，就是一个新的生活当它发生的时候，必然会有一个新的建筑形态的适应。我觉得创意产业作为知识经济的核心，当它发生的时候必然也会在建筑上发生很大的变化。另外刚才田凯说的，这个核心的意思，在互联网刚刚兴盛的时候，大家总认为是一个虚拟的世界或者是虚拟的手，但是现代看待这个虚拟的世界对现实社会有影响，当然表现为游戏的玩家会过来，或者是做游戏的时候会补充体力，然后把现实生活的牛肉丸放在里面补充体力，实际上这个也做了广告。比如说华侨城是意大利风格，完全可以设计一种游戏，就是你以华侨城意大利的背景。或者说网上结婚了以后建房子就建在华侨城也行，实际上对华侨城也是一个宣传。另外你把你华侨城刚才说的欢乐谷主题公园这个是创意产业，都弄上去，实际上对华侨城整个情况做了一个广告，然后做一个网站。这个游戏过去认识还是有不足，现在美国训练兵就是用游戏训练的，跟实战可能有一些差别，但是他们都是用游戏训练的。

　　蔡鸿岩：我们今天这个论坛是以往所有搞的论坛里面最能激发大家灵感的，非常有意思。因为我们《楼市》杂志7月15号的期刊要做一个东四环的主题论坛，就是东四环价值新论，我跟我的编辑记者提出要求，我们做这个专刊，我们就是要跨越地产之外说地产，要跨越房地产之外去说经济、去说创意产业、去说商业。用这些东西、用整个城市的发展、整个环境的改善来对地产从旁侧的信息上去加深对于地产的认识和理解。

　　我作为今天这个活动的主办方《楼市》杂志对各位专家、领导给我们的大力支持，表示衷心的感谢。今天我们这个论坛就到此结束。下面李总他们还专门给我们安排了到欢乐谷有一个体验去参观。