铁西新区 沈阳商业地产新主场
沈阳铁西将成商业新战场,铁西住宅热点将在劳动公园板块 按照铁西区的道路格局以及城区规划、项目分布等特点，以建设大路、保工街为界限，我们可以将铁西新区划分为五个板块。(老城区板块、北二路板块、保工街板块、西南板块、开发区板块） 由于铁西区东部毗邻繁华的和平区，因此呈现东高西低的价格走势；同时由于铁西区东南部地区为传统的居住区，市政配套设施齐全，商贸发达，因此东南部板块的房价居铁西区之首。因此铁西区各个房产板块的价格走势可以概括为：“东高西低，东南为首；西南滞后，差距较大。” 在2006年出让土地统计大约为140-150万平米左右。其中北二路板块占据了80万平米，占总数的60%，其它四个板块基本均匀分布。 可以看出老城区板块政府可用于土地出让的数量已经很低，该区域已经相对成熟和稳定，我们称其为住宅成熟地区。此类地区楼价会随着经济的增长而稳步攀升但不会因为个别新楼盘的入市而重新定位。 北二路板块地区这几年投放市场的楼盘很多，很多是几十万平米的盘，目前主要是保利百合花园、鑫丰企业的三个盘、新湖地产楼盘等等。主要因为之前几年的土地出让的产出。在08年下半年以后，类似的大盘集中供应不会存在，因为一个因素，该区域土地出让已经基本达至高点。将逐步滑落并引致住宅楼盘供应量的逐年降低或萎缩。该区域我们称其为即将快速成熟住宅地区。此地区楼价目前仍将受新盘入市定价影响而增长较快。在08年下半年或09年，该区域将会趋于稳定增长，并将从目前是住宅热点转化为商业地产热点。 保工街板块的情况类似于北二路板块的情况。目前比较有影响力的楼盘是其士地产操作的亚美利加楼盘、新恒基操作的第一城楼盘。该区域也是即将快速成熟住宅地区。 住宅成熟地区和即将快速成熟住宅地区一般将转化为商业地产发展地区和商业发展地区。 近几日见报的兴华街铁西与皇姑通路，就是一个很关键的因素和证明。 兴华公铁桥建成后将大大改变皇姑区和铁西新区间的交通格局。兴华公铁桥建成后，将直接打通两区中部的交通腹地，不仅大大缓解该地区的交通压力，还形成了一条北至荷兰村、南至艳粉地区的南北快速干道，在对两区的交通格局产生变革性影响的同时，对全市南北方向的交通也有积极意义。 与沈阳金廊遥相呼应的铁西十字金廊，是指以兴华街和建设大路为轴线的商贸发展十字布局，是铁西现代商贸区的“两大主动脉”。这一黄金地带赋予了铁西新区新的生命。 铁西百货一直是沈阳西部的“商业大哥”。此后大连友谊来了，去年9月8日，中兴铁西休闲广场也来了，今年新玛特又来了。虽然铁西新区还缺少影院、餐饮、娱乐场所等商业配套设施，但铁西商圈的氛围已经产生，随着这些配套设施引入，商圈将彻底形成。铁西高档住宅进一步增加，未来铁西商圈发展前途不可限量。据了解，紧邻兴华街北二路景星街西地块已被土耳其特克莫公司竞得，规划建设超大型摩尔购物广场。同时，兴华街南端的沈阳工业大学地段已经被大连万达收入囊中，此地也极有可能建大型购物广场。 铁西这些年的住宅开发和不断提升的入住率和人口数量和结构改善，而为商业发展奠定了基础，铁西商业热点下一步将会成为除住宅市场热点外的又一个主旋律。铁西将成沈阳商业新战场，在商业快速发展的同时将为住宅市场提供更强的支撑和保障。铁西商业也将逐步带动铁西住宅市场的需求和价格上升。铁西商业与住宅已经形成互动发展，铁西的商业和住宅市场会迎来前所未有的好时代。 老城区板块为住宅成熟地区，北二路板块与保工街板块是即将快速成熟住宅地区，住宅成熟地区、即将快速成熟住宅地区则意味着住宅开发投资机会的机会降低及投资成本高昂。 铁西下一个住宅市场和热点将在哪里？ 从07年9月15日房交会购房指南的彩色地图上，结合我们对区域的市场调查和考察，铁西的西南板块或者称其为劳动公园板块将是我们寻找的答案。 北到建设大道，南至沈辽东路，西至二环重工街，东至保工街，即劳动公园板块，中间新建或在建的楼盘特别稀少，有代表性的是威利地产开发的富海云天，目前售价基本在4500-7000元/平米，该项目的定价对于该板块后期的市场价格具有指导性。 劳动公园周边区域原建筑多为三层砖混住宅，楼间距基本要超过60米-80米，意味着拆迁和安置成本较低。 土地自然属性优秀，有体量很大的劳动公园，有风景秀丽自成体系的卫工明渠风景带。医院、幼儿园、学校、等配置齐全。居住环境极其优良。 该区域原为居住区而非工业区。故土难离是中国人的传统习惯，近50年的文化、区域习惯的积累、财富的积累、过往新建楼盘数量很少未消化购买力；该区域相对于铁西其它板块是个长期待挖掘、价值被低估的区域；购买力处于长期压抑的状态。诸多因素将使该区域今后开发的楼盘极易抢手。 劳动公园板块今年已售的土地及今后将出售的地块将逐步在市场上释放声音和力量，铁西甚至是沈阳的住宅热点聚焦劳动公园的状况不远了。 |
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