上海绿地与美国豪生强强联手全新产品登陆上海

2003-10-17 00:00| 发布者: ccbuild| 查看: 141| 评论: 0|来自: 网络

摘要: 2003年10月9日，上海知名房地产企业——上海绿地集团与美国豪生国际酒店管理公司联手，成功的举办了“莫奈印象——全套型酒店公寓投资说明会”。这预示着一个全新的投资型产品即将首次登陆上海。　　　　　　　　　 ...

2003年10月9日，上海知名房地产企业——上海绿地集团与美国豪生国际酒店管理公司联手，成功的举办了“莫奈印象——全套型酒店公寓投资说明会”。这预示着一个全新的投资型产品即将首次登陆上海。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
需求火爆，亦有隐患
　　　　　　　　　　　　　　　　　
近几年来，酒店式公寓以其独特的产品特征和良好的市场因素成为上海房产投资和租务市场的宠儿。她之所以受到追捧，是因其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的高档租务市场的需求。众所周知，上海是一个境外人士、年轻白领和国内外旅游人士不断增长的城市，每年都有数量巨大的境内外高级商务人士和游客需要短、中期驻沪。酒店式公寓既有高档酒店的良好环境、专业服务，又能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围，而且租金更为合理，投资客们当然有理由相信酒店式公寓具有更为广阔的投资前景。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
然而，以前的酒店式公寓很大一部分是由 “烂尾楼”改造包装而成，一般属于办公或商住产权，使用权年限只有50年或更少。规划设计的先天不足，存在如消防喷淋、断水清洗、大户型改小户型、一层多达30多户、煤气配套等问题，使之其实无法满足酒店式经营管理的需要，有些酒店公寓“亦住亦商”，混淆住宅和办公的界限，使物业本身的管理存在很多问题。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
同时，现在市场上该类产品普遍存在物业公司缺乏酒店经营能力，无法为小业主提供租赁客源和酒店式服务。如果物业公司没有高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，很难得到稳定的和较高的投资回报率。有的开发商在开发酒店式公寓时，卖完了就万事大吉，而不是帮业主找一个好管家，这便是另一种形式的“烂尾”工程。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
面对这一巨大的市场需求，也看到了这一市场存在的一系列问题，上海绿地集团联手美国豪生国际酒店集团，打造了一个全新的投资型产品——全套型酒店公寓“莫奈印象”。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
强强联手，凸显投资价值
　　　　　　　　　　　　　　　　　
作为上海市政府重点支持的企业，2002年上海绿地集团在全国500强中排名第303位，在中国房地产开发经营企业排名第6位，在上海市企业集团中排名第31位，位居上海房地产开发50强榜首。作为上海房地产的龙头企业，绿地集团先后成功开发了虹桥新城、圣约瀚名邸、上海春天、虹桥大仕馆、绿地名人坊、柏仕晶舍、感性达利等中、高档热销楼盘，总资产72亿元，年开发60多万平方米，年销售35亿多元。此次“莫奈印象”也延续了其一贯的文化与楼盘结合的开发理念，将法国印象派大师莫奈的绘画艺术与精致的酒店式公寓相结合，用浓郁的艺术人文气息来提升楼盘的整体形象。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
“莫奈印象”座落于市中心交通主干线延安西路旁、番禺路口，中山公园商圈、虹桥商圈、徐家汇商圈、静安寺商圈中心和虹桥开发区、南京西路、延安西路、淮海路和徐家汇等高档办公区环绕四周，是众多商务、旅游人士的必留之地，地铁二线、轻轨近在咫尺，地理优势得天独厚。项目为全新规划、设计的27层高层建筑，主力面积为50—70㎡.它的规划与市场上同类产品相比是非常罕见的：68%的高绿化率，按照莫奈的“吉维尼花园”为蓝本设计的4500平方米的主题集中绿化，园内呈不规则形状的睡莲池，源自对东方情境想象的竹林，弯曲环绕的玫瑰花径与紫藤花架组成了一个生意盎然的花园；铜制的莫奈写生雕像、木制的彩色休闲长椅、碎石拼接的漫步小径以及散落其间精心挑选的各色植栽构筑了四季皆颇具艺术气息的私家庭院。

“莫奈印象”的外立面采用天然石材、金属铝板与中空玻璃的组合，整体建筑为简洁明快的现代风格，建筑立面晶莹灵动，豪华、超现实的风格符合了国际都市精英的审美要求。5梯19户的尊贵格局，新颖合理的房型设计兼顾使用功能与舒适享受，五星级豪华会所与大堂气宇非凡。精装修套房按照国际四星以上标准打造，HANSGROHE龙头、FRANKE水槽、通过ISO9002国际检测的ITAL高级金属无框淋浴房、德柯厨房电器以及全进口SUMSUNG新品豪华空调组……与国际接轨的硬件设施，配以豪生全球化标准的高级家具及用品。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
无论置身五星级豪华会所、电梯厅还是公共走道……都能时刻感受到莫奈的艺术气息，印象派大师的艺术精神与整幢建筑得以完美结合，也为该项目的高档定位提供了有力保障。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
充足客源是投资的真正保障
　　　　　　　　　　　　　　　　　
怎样才能最终保证酒店式公寓的投资回报呢？
　　　　　　　　　　　　　　　　　
仅有了酒店式公寓专业的规划、设计和装修，还不能充分保证投资者的良好回报。只有对专业性的酒店式公寓进行专业的管理，并有充足的租客来源，尤其是境外商务、旅游客源，才能保证投资者最终有良好的回报。在租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响。良好的服务，能极大的提升产品的附加值，会直接影响到物业今后的租金和收益回报，因此，很多国际性知名物业管理集团都对高档酒店式公寓“情有独钟”。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式公寓竞争的焦点。而此次上海绿地集团携手美国豪生国际酒店集团也正基于此。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
豪生国际酒店集团（HOWARD JOHNSON）于1925年注册在美国麻州，至今已有78年的历史，是一家管理着世界上500多家四星、五星级酒店的酒店管理集团。1990年，豪生国际酒店集团被世界上最大的酒店业集团CENDANT收购。由CENDANT集团加盟后的豪生国际酒店集团，实施了一系列成功的市场推广活动，使豪生国际酒店集团的业务得到了迅猛发展。在中国，经过短短两年的发展，豪生国际酒店集团已经在上海、北京、南京、成都等地经营管理12家四星、五星级酒店（9家为五星）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
由于豪生集团加盟，“莫奈印象”酒店式公寓将拥有具有国际酒店经营管理经验的专业队伍、豪生专业化酒店管理体系、品牌效应、独有的服务品质管理和检查制度、中央低成本采购服务、专属的中央国际订房系统、国际连锁的销售网络和世界最先进的电脑客源分配系统，为酒店提供充足的客源支持，并提升酒店的品牌形象和经济效益。尤其值得一提的是，“莫奈印象”同时也拥有了全球最大航空业配房分销系统之一的伽利略系统，该系统也是首次运用于国内酒店式公寓。伽利略订房系统占全球订房系统所产生订房量的1/3强。同时伽利略可以连接全球44000家旅游代理商、500家以上的航空公司、47000家酒店、40家车辆租赁公司、370个旅游承包商和全球所有的豪华游轮旅游服务，为数百万商务和个人旅游者提供周到的服务。伽利略的成功加盟，必将为豪生在“莫奈印象”的经营上提供充足的国际客源。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
“莫奈印象”投资分析
　　　　　　　　　　　　　　　　　
究竟“莫奈印象”酒店式公寓能给投资者怎样的回报呢？
　　　　　　　　　　　　　　　　　
众所周知，国际性酒店的利润率在11—13%左右。以豪生集团四星级以上的国际化酒店运营服务体系、品牌效应、独有的服务品质管理和检查制度、中央低成本采购服务、专属的中央国际订房系统、国际连锁的销售网络和世界最先进的电脑客源分配系统，将为“莫奈印象”酒店公寓提供充足的客源支持高效的经营管理，加之住宅性质的“莫奈印象” 的经营综合税率也只有5%左右，其经营具有明显的优势，投资更易得到保证。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
为了给投资者以良好的回报，“莫奈印象”与豪生签订了十年委托经营管理协议，同时，为保证广大投资者的利益，在酒店开业后打品牌、开拓市场的前三年，绿地集团将为投资者提供8%的固定年回报
　　　　　　　　　　　　　　　　　
或许有人会对“莫奈印象”三年不低于8%的投资回报率承诺表示质疑。试想，豪生集团四星级以上的国际化酒店运营服务，为期十年的专业管理，每年伽利略系统所产生的超过400万次的订房数，品牌效应为加盟酒店带来的高出平均房价5%—10%的空间以及合同性质的包租形式，又有什么理由不能保证投资者的投资回报率呢？
　　　　　　　　　　　　　　　　　
以“莫奈印象”A幢207室为例，该套建筑面积约56.11平方米，总价约为72.2万，首付三成，办理七成三十年银行按揭贷款，则每月还贷额在2700元左右，根据不低于8%投资回报率来计算，则每月还有2000多元的净收益，年净收益可达25000元左右。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
另外，“莫奈印象”不同于一般的酒店公寓的商用性质，而是属于住宅性质的，因此其税金低，产权年限为70年，其综合税率也只有5%左右。而商用性质的酒店式公寓租金首先必须缴纳12%的契税，接着还要扣除20%的所得税，综合税率可达29.6%，简单的数字对比就可看出“莫奈印象”的收益率优势。同时，除了租金回报以外，收益中很大的一块还在于物业本身的增值。按照目前长宁区延安路高架附近房子的涨势，这一部分收益也是相当可观的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
“莫奈印象”给十月的上海楼市带来了一种全新的投资产品，也凭借综合实力给投资客以可靠的信心保障，绿地、豪生两大知名企业合力打造出一条精品投资之路！