物业管理警报缘何响起？买卖管三方心态各异
摘要: 物业管理公司从他现身的时候起，纷争似乎就从未休止。如今的暴力事件更让许多矛头都指向了物业管理公司。面对这个曾经令市场振奋、革新居住观念的舶来品，我们不禁要问：物业管理究竟出了什么毛病？ 本期嘉宾： ...
| 物业管理公司从他现身的时候起，纷争似乎就从未休止。如今的暴力事件更让许多矛头都指向了物业管理公司。面对这个曾经令市场振奋、革新居住观念的舶来品，我们不禁要问：物业管理究竟出了什么毛病？ 本期嘉宾： 北京市房地局小区办主任刘志宇 北京市物业管理商会会长、均豪物业管理公司总经理于庆新 北京市房地局物业管理处处长助理邹劲松 建元律师事务所律师王建文 汇源律师事务所律师魏晓东 北京银达物业管理公司总经理助理张振秀 北京金罗马物业管理公司发展部副经理刘玉慧 自建自管后遗症的爆发 刘志宇：物业管理就是服务，服务是软性的，可以改变，可以改进，改变不了的是开发商建成的房子。物业管理的水平再高，但是房子已经建好了，问题已经存在了，只能留给物业公司解决。 主持人：说开发商的问题绝不是为物业公司与业主的矛盾找借口，的确有相当多的物管与业主的纠纷其实出自开发商。 邹劲松：我觉得应当把物业公司和业主的纠纷、开发商和业主的纠纷分开处理，不要搅在一起，而且无论是什么纠纷都应当采取合法的方式解决。 于庆新：开发商看待物业，就认为是自己的，哪怕已经卖了，还是自己的。业主也是，觉得花了钱了，就认为是自己的，这两种心态碰撞到一起，就很难不爆发矛盾。我不认为物业公司愿意闹纠纷，但是发生了，谁能够作为第三方来协调矛盾。开发商吗？业主很容易认为开发商和物业公司是一伙的，尤其是自建自管的项目。现在这种自建自管的项目在北京占了不少。 刘志宇：占绝对多数。像地下停车这种问题，其实都是开发商的垄断经营，就这么多车位，你不停就没有地方停，所以通常是开发商定价，物业公司只是被动接受，而且也很难避免开发商将停车用地挪作他用。 服务：有代价也有边界 主持人：掏钱就是上帝。业主买房、交了物管费之后，理所当然应该得到相应的服务。 刘志宇：服务是没错，但所有的服务都是有边界的，所有的管理都是有边界的，不可能想干嘛就干嘛。就像你买了机票上飞机，航空公司为你服务，也不能允许你打手机。 张振秀：就物业管理来说，水平和收费绝对成正比，不可能有超值服务。比如我们管理的小区中，保安人员得到的表扬信最多。与其他公司相比，我们公司对保安的投入也是比较多的。这些保安全都是复员军人。因此，业主应当意识到，质优价廉的服务是没有的。 刘志宇：物业管理，有时需要强制性的管理。比如停车问题，地面和地下都有停车位，地下停车位贵，大家都喜欢停地上，地上又不够，业主们无法自觉遵守先来后到，物业公司如果不强制管理，不能决定谁能停谁不能停，这就产生矛盾。 邹劲松：我觉得应当提倡业主的公众意识。有人需要保安，有人认为不需要，个人需求应服从公众的需求。小区的规则不应因一个人的不满意而改变。否则的话，或者服从，或者退出。发生问题纠纷先找业主委员会解决，只有有了公众意识，个人的权利才会得到大多数人的尊重。 物管行业缺乏市场意识 主持人：据我们了解，有的物业公司员工素质确实很低。有时候，物业公司不同的处理态度也可能导致不同的结果。 刘志宇：现在有一种误区，就是什么人都能做物业管理，物业管理不需要专业。我认识的一些开发商，如果项目卖完了，没有什么事情做就组建个物业管理公司管小区。市场化程度低是物业公司目前最大的毛病。 张振秀：对于房地产开发商来讲，自建自管便于在卖房时作出承诺，但由于缺少经验，后遗症会很多，因此，开发商最好选择有经验的物业管理公司来管理物业。 刘玉慧：物业管理是一个微利行业，同时应对市场风险的变数非常有限。现在的物业管理，给我的感觉是一种劳动密集性行业而不是技术密集性行业，没有什么专业化要求，什么人都可以干。不过事实上，目前由于职业素质导致纠纷的情况很多。 王建文：我觉得大多数物业公司服务态度不错，但服务质量差。就像买手机，小姐态度不错但什么也说不出来，现在更多是应提升服务质量。 邹劲松：物业公司的服务水平确实还要提高。我看过一些南方城市的物业公司投标书。内容非常详尽，员工宿舍的面积，灯的数量和瓦数都写在上面，精打细算才能为业主省钱。 没有不可调和的矛盾 刘志宇：单纯就物业公司和业主之间，没有不可调和的矛盾。只要房子建得还行，制度可以改，人员可以换，没有什么不能商量的。 王建文：比如保安的职能。保安有没有权利扣押犯罪嫌疑人，比如有人偷东西，是等待公安人员来再协助查案，还是把人先扣起来，这种扣押算不算非法拘禁，换句话说，保安凭什么认定别人是犯罪嫌疑人。我觉得这种制度上的缺位让保安们左右为难，管也不是，不管也不是。还有物业公司与居委会的介定和关系，物业公司是企业行为，居委会是政府机构，企业服务收费是合理合法的，政府机构是公益性的，提供服务就不应收费。如果都服务、都收费，给人的感觉就很混乱。再比如商住房，许多项目物业收费的原则是办公的高、居住的低，可是物业公司如何区分业主的用途呢？我可以今天租给朋友办公，过些日子也许收回来自己住或在家办公，谁知道呢？我今天带了些香港的物业管理资料，都是一个朋友从政府机构的大厅取回来的，就像在银行那样自由索取，内容详细不用说，最大的感觉是这种告知原则不像在北京，政策资料都在某些人手里，必须要认识这些人才能得到资料。我想如果每个业主都很方便地得知自己的权利义务，也许许多矛盾根本不会发生。 主持人：虽说物业公司和业主不应有大的矛盾，但现实是许多矛盾最后都指向了物业公司。这至少说明了，物业公司一是非常需要专业化，二是亟待加强市场竞争意识。 张振秀：我们公司现在尽量提早介入物业管理，效果比较好，前几天接管了荣丰2008公寓，还请业主考察银达物业管理了四年多的东环广场，并专门开放了中水处理站、给排水泵房、主变电室、消防保安中央监控室和诊所等设施。业主们通过考察、提问，增强了解和沟通，也就很自然地和物业公司一块来想着怎么搞好公寓的管理了。 补偿的成本永远大于预防 于庆新：现在有的业主一发现问题就不交费。大家都不交费了，物业公司还接着服务，由此造成一种概念，认为不交费是对的，谁交费谁傻。看似占了便宜，其实不然。北京有这样一个项目，后来物业公司把业主告上法庭，业主不仅补交了所有费用，还要再掏一次设备费。因为小区的设备缺乏维护，消防系统、安全系统整个都坏掉了，需要重新置办，这笔钱到头来还是由业主来掏。 邹劲松：业主事后投诉的成本远远大于事前预防的成本。其实买房前考察一下房地产公司、物业公司，研究一下管理服务条款就能避免许多麻烦。有一个老太太到我这里投诉，原因是买了一套标价每平方米1000多元的房子，当时觉得便宜，没想到房价中既没有土地出让金，也没有管道费、大市政费等，补交完了就3000元多了。有时候打官司能够找回了正义，却找不回投诉付出的时间和精力的成本。此外，双方发生矛盾，我建议尽量先自己解决。有的业主打电话投诉，说物业费太贵，可是连物业公司的名称都不知道，也不先向物业公司询问就直接找政府，其实也许问一问事情就清楚了。政府有服务职能，但不可能大包大揽。 不能因为行不通就放弃法律 魏晓东：一些消费者有一个有趣的心理，就是买了房子以后，维护自身权益的方式好像就剩下一种，就是不交物业管理费，拿物业管理费来对抗许多不满、对抗任何矛盾，只要有不满，就不交费。即使事情解决了，又因为态度不好，或是时间长了，都可以成为不交费的理由。反正到了供暖的时候，不管什么原因一个电话就得给通，这是行政命令。多数开发商和物业公司都不愿意告业主，因为怕影响不好。 主持人：这也是一个成本问题。成立业主委员会固然可能解决问题，但是成立要有一定条件，还有一系列程序，成本太高了。打官司也一样。 于庆新：如果法律不能保护公正的话，极端做法一定会抬头。现在我们看到物业公司打业主的事件，同样我们商会也接到很多物业公司的投诉，有业 主打公司人员的事件，还有业主打发展商、砸展台的事件，如果业主胜利了话，那就意味着法律的失败：那就是说业主可以打，同样物业公司也可以打。原因很多，无法可依、有法不依，但是不能因为这样就不相信法律。我们应该永远提倡法制精神，不管遇到什么情况，都不能因为法律走不通就放弃法律。 刘志宇：现有法律解决不了问题，就应当修订和完善法律。 |
已有 0 人参与
会员评论