住宅产业创新发展
摘要: 住宅产业以其在国民经济中的重要地位，迫切的市场需求以及对相关产业的拉动效应，充分地展示了它的产业带动导向作用。新经济时代对住宅产业的发展提出了挑战，也带来了机遇，是新的远景，也是新的要求。因此，作为国 ...
住宅产业以其在国民经济中的重要地位，迫切的市场需求以及对相关产业的拉动效应，充分地展示了它的产业带动导向作用。新经济时代对住宅产业的发展提出了挑战，也带来了机遇，是新的远景，也是新的要求。因此，作为国民经济新经济增长点和消费热点的住宅产业必须顺应时代潮流，实施科技兴业战略，方能走出一条传统产业创新之路。 一、加快技术创新，用高新技术改革传统的住宅生产方式 住宅产业要实现经济增长方式的转变，首先应坚持可持续发展的理念，合理配置物质生产要素，以知识和智力的开发，力求减少对自然资源的占用。可持续发展作为一项战略，是全球性的，也是我国新时期经济工作必须坚持的重要原则，住宅产业的发展也不例外。由于土地资源的稀缺性，使得土地利用方式的改变显得尤为重要。因此，住宅产业走可持续发展之路，就必须在住宅建造和使用过程中发展节约能源、节约土地、节约水资源及各种原材料的实用技术。在人类的无限需求与土地的有限供给的矛盾日益突出的情况下，住宅开发向空间和地下拓展已成为挖掘用地潜力的有效途径。多维空间的利用对规划设计提出了更高的要求，面对宏大而复杂的城市系统，单凭经验、有限的知识和传统方法是难以应付的，必须借助现代科技手段，才能在确保环境质量的前提 下，获得恰当的高容积率，为城市创造活泼而有序、多彩而协调的生存空间。此外，科学的设计、新技术的应用、新材料的开发也是实现物质要素合理配置的必要手段。 科技进步是提高产业经济增长的必由之路。与发达国家相比，我国建筑施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。以手工操作为主的小生产方式，造成建设周期长、成本消耗高、经济效益低。我国劳动生产率人均竣工面积长期在20平方米徘徊，发达国家一般在40-120平方米之间，我们仅占其1/2-1/6。 为此，住宅产业要转变增长方式就必须按现代化工业的生产方式和高技术组织来改造传统建筑施工体系，采用先进技术、工艺和装备，实行科学的施工组织与管理，推行施工专业化，提高建筑标准化水平。 在此，构造科学完善的技术系统是住宅产业健康发展所必须的。这是因为提高住宅产品的技术含量是住宅产业化的内在涵义，特别是在住宅生产过程的关键环节是实行现代化技术营造尤为重要。 （1）技术设计系统。坚持以人为本的现代设计理念，在规划布局、功能结构、厨卫安排、公共设施、环境绿化、采光通风、房屋套型、室（内）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒适放在第一位，将现代科技成果在经济可行范围内，尽可能地融入能提高生活质量的住宅产品之中， 以表现出完整的人情和人性。（2）材料技术系统。应大力推广轻质、保温、防震、耐久的建筑材料。研发和采用标准化部件，实行建筑材料质量认证，禁用“三无” 建材。（3）建筑技术系统。不断改进现行传统施工做业方法，引进和采用国外先进的节能、安全、利用环境的建筑工程技术，执行健全的模数标准，并将电脑网络技术应用于项目管理、模板计算与配件、工材与机械的管理之中。 二、坚持可持续发展战略，进一步深化企业内部的改革，创新管理和经营方式，推进住宅产业现代化的进程 目前，随着企业创新重点的转移，企业管理正经历这样一种变化，即从数据管理，转变为信息管理，目前过渡到知识管理。那些以提供信息给用户为基础的企业将比其他企业更具竞争力，而那些知道怎样才能将信息转化为知识的企业将是最成功的企业。按照这种理论来检视住宅产业，只有那些善于组合包括从研究策划到设计、从全面质量管理到售后物业服务、营销代理的各个环节、各种专业机构的知识与人力资源等方方面面，通过知识创新形成自己独特品牌及核心竞争力的开发企业才能在竞争中取胜，成为新经济时代的成功企业。为此，我们在观念上应认识到，知识经济作为本世纪的主导经济形态，其影响绝不仅仅局限于高新技术产业，而是对整个传统产业（包括住宅业）产生深刻的影响。具体而言， 我们在住宅产生经营活动中，应推广使用CAD、CIMS等先进设计作业技术； 在住宅相关企业管理中，推广MIS、DSS等先进管理技术； 在住宅营销中，利用INTRENET开发电子营销系统；在企业人事配置上，设立研究与开发部门，并加强人力资本投资；在物业管理上全面导入智能管理系统等。 品牌作为企业重要的无形资产，使其在市场竞争中的地位和影响力日益突出。品牌效应给企业带来的产品知名度、市场份额和巨额的经济效益，使成功地实施品牌战略成为房地产企业的追求、理念、归宿甚至是一种精神的映射。如今，营造人与自然和谐、人与人融洽、天地合一的生活空间，已成为现代都市住宅建设永恒的主题，也成了评判精品住宅的标准。因此，面对新经济时代，住宅企业拟定品牌战略应突出企业完善自我、刻意创新的深层内涵。 三、以知识创新的机制，促进产业升级，使技术开发与推广满足住宅建设的要求 当前住宅建设的特点是要求采用成套技术和产品，因此有竞争力的技术、产品直接由生产企业提供给住宅开发企业，在市场竞争中去筛选、淘汰并形成产业，企业成了技术创新及开发的主体。不少住宅技术、产品是直接由企业开发生产，或引进国外先进技术，实现了以住宅开发为龙头的跨越式的发展。因此，在新经济条件下，传统产业要发展必须依靠科技进步，而不是依靠保护性政策。强化科技与经济结合的纽带，营造科技创新和应用的环境，以企业为主体建立起产、学、研相结合的科技开发体系。即学术界与住宅产业界及相关政府主管部门以及新闻媒体，应加强知识（包括信息）的互动。住宅产业的研发能力和创新效率取决于整个知识创新体系内各个“知识”创造者（包括个人、企业、研究单位和学术机构等）之间的互动关系。为此，一方面房地产企业应 主动跨进校门，及时引进科研院所最新的科研成果，使之尽快投入生产和应用，加快实现知识向直接生产力的转换；另一方面房地产企业应邀请专家、学者、深入企业，共同投入建筑节材、节能、节地、有利于环境保护及提高工程质量、劳动生产率和综合效益的重大科技项目的开发研究，力争以科技优势占领市场、开拓市场。只有这样，传统产业在新经济时代的发展中才会大有作为。 四、完善法律环境，加快制度创新，大力发展住房金融 住宅的生产、流通、消费都需要金融的配合与支持，住宅产业链有多长，住房金融链就有多长，而住宅作为城市房地产的主体，其不动产的属性及刚性消费品的特质，又是金融信贷的理想抵押物，因此，住房金融具有广阔的发展前景。当前应尽快完善住房金融的配套法规，为住房金融的发展创造良好的法律环境，从而提高个人住房贷款服务质量，减化手续，降低费用。应尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展。建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和安全性。同时，应加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，采取固定利率和浮动利率相结合等多样化还款方式，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力。此外，还应充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用，提高公积金信贷资金的流动性和使用率，扩大公积金贷款的受益范围。 住房抵押贷款证券化作为住房金融创新工具，在英、美等市场经济发达的国家已被普遍应用，并取得了良好成效。在我国，住房抵押贷款业务目前还停留在一级住房金融市场上，即由金融机构为住房购买者融通资金。从长远来看，为深化住房制度改革，凸现金融对住宅产业的支持作用，住房抵押贷款业务必然全面、持久地展开，这就涉及到在规范住房抵押贷款业务的同时，为其确立长期、稳定的资金来源。参照国际经验并结合我国国情，实行住房抵押贷款的证券化无疑是开辟长期住房融资渠道的一项现实选择。但到目前为止，我国还缺少大规模开展住房抵押贷款证券化的基础和条件。那么，在这样一个大背景下，可先选择一些金融业较为发达、信用基础较好且住房抵押贷款有一定规模的城市进行试点，为将来住房抵押贷款证券化的推广积累经验。而目前和今后一个时期内，我们就把注意力和重点放在为住房抵押贷款证券化的推行创造条件和打好基础上。 |
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