物业草案形成 市民要给房屋交“养老金”了

　　旨在解决过保房屋“养老”问题的《宁波市物业专项维修资金管理办法》已形成草案，计划年底前正式出台。

　　物业专项维修资金，指的是房屋“养老金”，专门用于房屋共有部位、公共设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。办法的出台，意味着新购房的市民在交购房款的同时，还需缴纳一笔专项维修资金，不然就办不了房产证。

　　这份有关房屋安全、新房办证、二手房入市的办法关乎着百姓切身利益。因此，草案的全文，已在宁波政府法制信息网挂出，面向社会征集意见。市民有任何意见，可以在5月5日前书面反馈至市政府法制办公室立法一处（县前街61号）。

　　交多少？

　　按房屋工程造价5%和8%收取

　　草案规定，今后不管是住宅还是写字楼、商铺等非住宅，只要是有共用部位与共用设施设备的，房屋业主、购房人就都应当交存物业专项维修资金。

　　首期专项维修资金由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。费用比例为：由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按8%计算交存。

　　据建委有关部门前期调研，目前每平方米的建筑安装工程造价为，未设电梯的房屋1200元，设电梯的房屋为1500元。也就是说，一套100平方米的不带电梯多层商品住房，需交存首期6000元的维修资金；如果带了电梯，则要多交6000元。

　　怎么交？

　　新房交付时交，老房五年内补齐

　　草案显示，新建房屋首期交存专项维修资金由开发建设单位代收。交售房屋时，应将专项维修资金的交存规定告知购房人，并在房屋买卖合同中予以约定。购房人应在房屋交付时，向开发建设单位结清应交存的专项维修资金。

　　购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。

　　对那些在办法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的房屋，业主应当在办法施行起的五年内，每年按不低于1/5房屋首期专项维修资金交存，直至补交齐首期专项维修资金。

　　“当然，如果业主大会对这条规定另有决定的，则按决定执行。”宁波建委房屋综合管理处有关负责人这样说。

　　草案还体现了交存的灵活性和多样性。其中就有可以用公积金转账的。条文显示，对已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请和住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金（以房屋首期专项维修资金交存标准额度为限）直接划至业主专项维修资金账户。

　　为了鼓励业主按办法规定逐步建立专项维修资金账户，政府也将设立专项的补助资金。早交早补迟交少补，甚至享受不到补贴。

　　专项维修资金缴纳并不是一次性的。草案规定，当业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交到规定交存额。

　　交给谁？

　　鼓励业主自己管理，也可政府代管

　　专项维修资金管理实行统一交存，建账到户的原则。那这笔钱由谁管呢？办法起草者介绍，鼓励业主自行管理，但也可委托政府代为管理。

　　实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

　　未成立业主大会、业主大会决定委托政府设定的维修资金管理机构代为管理或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的维修资金管理机构代为统一管理。

　　设立专项资金，就怕账目不明。草案明确，维修资金管理机构或者业委会，应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布四方面的情况：专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。如果对公布的情况有异议，可以向当地的房产行政主管部门要求复核。

　　怎么用？

　　专款专用，使用须经2/3以上业主同意

　　这笔资金使用过程中将实行钱随房走、专款专用、业主决策。一旦房屋共用部位、共用设施设备出现毛病需要中修或者大修，经业主大会同意后，即可按一定程序从专项维修资金账户中支取维修费用。

　　按规定，已实施物业管理的房屋，如果是对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造，物业应先提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后，方能实施。如果共用部位、共用设施设备是部分业主共有的，则物业提出的专项维修资金使用方案，必须经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的2/3以上业主通过。

　　不交会怎样？

　　新房拿不到房产证，老房影响入市交易

　　如果不交或不交齐专项维修资金会怎样？草案对此也有规定。对拒交首期专项维修资金的新房业主，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理；至于老房，在房屋所有权转让时，原业主如未交存首期专项维修资金或业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存款的30%的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

　　起草者进一步解释：“不交存专项维修资金，意味着业主不可能拿到房产证，而老房则有碍于入市交易。”

　　草案中也明确，未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由当地房产管理部门责令其限期补交。逾期仍不足额交存的，业委会或相关业主可以依法对其提起诉讼。