2小时签约30亿”揭秘龙湖时代天街吸金秘籍

　　龙湖时代天街商铺产品4月底首次进入市场，开盘当日推出的30套房源两小时内全部售罄，销售金额超过3亿。这个地处大兴区域，投资门槛1000万商业项目，为何能在短期内快速去化？搜狐焦点商业地产特邀龙湖时代天街营销负责人王璐揭秘龙湖的“吸金秘籍”？

【时间】：2013年5月21日

【地点】：搜狐新媒体大厦3层演播室

【嘉宾】：龙湖时代天街营销负责人王璐

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　　【主持人】：欢迎龙湖时代天街营销负责人王璐再次坐客搜狐焦点，上次坐客和我们的网友详细的分享了时代天街的规划思路和建设情况。 据我了解，龙湖时代天街目前已经正式推入市场后，蓄势的时间并不是很长，但是在市场上的反响还是非常不错的。目前正在销售的产品，从产品类型上看，分割面积相对较大，投资金额在一千万到两千万左右，投资门槛高，并不属于大众的商业地产投资产品。但市场表现非常不错，您觉得有哪些方面的原因？

　　【王璐】：我们对投资业主详细了解之后发现，这部分客群的可支配投资金额在一千万到两千万之间，正在寻求财富出口，希望得到保值增值效果。

　　但相应的市场上真正适合投资的商业地产项目并不是非常多，商业地产虽然比较红火，真正适合投资的项目也就屈指可数。我们把商业地产做一个简单的分类，最普通的门脸房再到社区底商再到写字楼商业再到商业购物广场，区域级的商业中心属于商业地产的高层次的物业类型，也是目前市场上稀缺的。从物业类别上来看，最近两个月之内在售的商业中心只有龙湖时代天街这一个项目。

　　在购物中心最容易带动人气的是餐饮业态，我们推出餐饮业态类型的产品紧邻地铁口是人流量最大的区域，做分割面积是营销数据分析与客户反复沟通之后的才最后拟定的，在300—600平米，这个面积是最容易被市场消化的，通常情况下购买我们餐饮的业主是几个人合买一层或者一个人买多套，这种情况比较多。一两千平的范围之内可以做一个比较完整的餐饮业态。

　　【主持人】：从需求上看，投资型和自用型客户的各占多大的比重？

　　【王璐】：没有明确划分，购物中心这样的商铺我个人定义是三好的状态，好租好卖后期好用，现在购买考虑租给某个品牌，这种财富阶层通常有自己的产业包括自己餐饮方面的配置有很多自己自用的。

　　【主持人】：具体的销售业绩，去化情况能不能透漏一下？

　　【王璐】：上个月底开盘，下午3：30开盘，1：30左右的排号客户蜂拥而至，当天推出30套商户，两小时之内全部售謦，三个亿已经全部签约完成。

　　【主持人】：刚才分析的热销原因主要有两点，一个是投资渠道从供应层面比较狭窄，另外产品规划符合市场需求。从宏观政策方面来看，二月份出台新国五条，是否刺激了商业地产项目的销售？

　　【王璐】：住宅这方面是一个去投资化的趋势，同时我们可以看到各种政策都是在剥离住房投资属性的，在地产市场上今后还是要进行投资的话明智的选择就是商业地产，对整个商业地产来讲目前没有政策就是一个好的政策。

　　对销售有没有帮助？这个是分情况，投资客户也是非常理性的，即使要投资首先住宅如果不能投的话会去选股票、基金、黄金等等，如果在一个区域里面具有代表性的稀缺性很大增值性未来的地表性的商业地产会考虑，并不是所有的商业地产都适合投资。

　　【主持人】：区域上，龙湖进入北京、商业地产市场打造两个项目，时代天街、长楹天街选择的都是非核心区域，对龙湖来说，区域选择上有哪些考虑，对于投资客户来讲选择新兴区域进行商业地产投资需要考虑哪些因素？

　　【王璐】：龙湖天街系列是商业运营部门商业这块非常大的体系，做龙湖时代天街择地是需要满足非常多的要求，简单列举一下，符合国家政府的发展规划，我们选址龙湖长楹天街、龙湖时代天街分别在CBD延长线、大兴核心地段，这个利好在未来五到十年逐步兑现，随着城市化的发展，这个区域由生地到熟地由目前相对来讲落后区域变成未来区域的核心，这个本身的过程就是一个增值过程。

　　龙湖天街系列都分布在地铁沿线，时代天街在大兴的生物医药地铁站，由于通行方式的便捷使得购物广场得到持续发展，这是在北京包括在全国一线城市二线城市反复验证的，与地铁距离的远和近直接与物业价值本身是呈反相关的，距离越远价值越低，距离越高价值越高。第三，要看区域是否有可持续的发展的产业，这个板块大兴核心区，区政府的新址距离我们150米，哈药、国药、三七堂全国50强的药企总部基地全部搬迁至此，审批机关也把办公地点放在这个地方，这个区域是生物药厂长期的产业资源进行支撑的。另外在我们旁边东南方向17公里是第二机场，航空港经济的发展会带动整个南城经济的飞跃。

　　最后一块也是落实到消费力上就是人口量。目前这个板块生物医药基地天宫院板块最近关注房地产市场的客户都不会陌生，基本上在北京如果要买房子尤其买住宅大兴天宫院板块是必看的地方，方圆五公里范围之内十多块住宅用地分别由万科等等大小十多个开发商在此拿地，所有交房时间是14年底15年初，正好我们的商业衔接时间是无缝连接，有人口量的支撑，有产业资源支撑，有便捷的轨道交通，还有政府的规划利好，基于以上四点龙湖天街才会在这个地方拿地。我们择地的时候选择未来城市发展的核心区，现状来看比起二环三环已经有的现有的核心区有一定差异，但是我们把时间放长放到五年甚至十年来看，现在的南六环、生物医药基地板块可能就是15年前的国贸20年前的中关村板块。如果20年前在那个地方有一个商铺，可以想像现在的空间有多大。买我们这边的产品相当于买的一只股票，这只股票的名字叫做城市化。

　　【主持人】：现在时代天街所在的区域还有哪些商业，整个商业氛围如何？

　　【王璐】：龙湖时代天街的商业体量30万平米，占据天宫院板块，区域内还有万科，龙湖，保利、鑫苑、金融街等等开发商，商业供应大约是50万方的构成。在两年到三年左右的时间这个区域对于商业来讲相对来讲比较成熟，这个区域已经有非常多的人口，人总是需要消费吃饭的，同样会有精神文化需求比如看电影、溜冰包括逛公园等等，所有完成这些消费动作都是在这个区域里面。

　　【主持人】：对新兴区域来说，交通条件至关重要，除了轨道交通，龙湖时代天街还具备哪些交通条件？

　　【王璐】：大兴跟传统新城发展不一样，是先规划后建设的过程，在龙湖拿地的时候地铁4号线已经通了，道路交通方面，建设了六到八车道的市政主干道。地铁和道路交通都相对发达，通达性非常强，可达性非常好，这样是非常便利的。我们未来的消费者在此进行消费。

　　【主持人】：近期龙湖时代天街新时代有哪些营销动作？

　　【王璐】：新时代七层楼，前期推出的四层房全部售謦，近期推出的是商业步行街，整个龙湖时代天街的时代购物广场最中心的商业商铺，上周推出，这期房源更接地气，100—300平米，总价八百万左右。

　　【主持人】：依然规划的是餐饮业态？

　　【王璐】：这种商铺既可以做餐饮业可以做其它业态，处于整个主街上兼有首期开盘地段优势又同时具有上一期餐饮业态上的优势，综合性最强的在商业步行街里面