房地产首例资产证券化:海印股份变现未来租金
摘要: 在上市公司承诺兜底之外，投资者还面临什么风险？前述投行人士表示：这类产品就是把未来收益先一次性折现拿回了，转移了未来收益的不确定性风险，而承担这个风险的投资者获得利息回报，如果预期利息回报不足以覆 ...
| 在上市公司承诺兜底之外，投资者还面临什么风险？前述投行人士表示：“这类产品就是把未来收益先一次性折现拿回了，转移了未来收益的不确定性风险，而承担这个风险的投资者获得利息回报，如果预期利息回报不足以覆盖实际风险，投资者就将承担部分风险。”但该人士也补充道：“海印这次的专项计划类似于REITs（房地产信托投资基金），极具推广价值，正如华侨城开了门票、隧道股份开了BOT的先例一样，REITs所拥有的稳定的预期现金流本身就是资产证券化的理想标的，这样看来收益风险不会很大。” 据了解，REITs是房地产资产证券化的重要手段，在国外发展成熟，一般的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，具有良好稳定的预期现金流。 延伸阅读 专家谈房地产问路资产证券化 海印股份的专项资产管理计划预案推出以来，就备受业界关注，“海印模式”是否能成为中国房地产企业新的融资模式？房地产企业运用资产证券化融资的意义在哪里？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）就这些问题采访了业内人士,共同解读房地产企业资产证券化的可能性。 NBD：海印股份此次专项计划是否代表了房地产企业新的融资模式？ 同策咨询研究总监张宏伟：海印股份营收以物业收益为主，不属于典型的地产开发运营企业，属于物业发展商，但其包含房地产业务，说明应该存在自有楼盘物业。因此，一般来讲，它算是地产领域内的融资创新。 NBD：类似海印股份这样的资产证券化项目在国内的发展情况如何？ 张宏伟：这类专项资产计划在国内并不十分普遍，国内地产企业如果做也只是短期融资，或用来拿地，或持续至销售期完毕，短期效应更明显；外资企业则更喜欢用房地产信托投资基金（REITs）来融资，融资一般都是覆盖整个地产的开发、建设、销售和管理周期，相比国内地产企业来说长期效应更明显。 NBD：房地产企业运用资产证券化融资的可行性如何？ 德佑地产高级研究经理陆骑麟：地产公司如果有优良的物业，完全可以通过抵押物业收益进行融资。而上市企业通过这种以未来收益为抵押的融资模式，或许能减少投资者对于上市公司圈钱的质疑。 宜华地产总经理陈怡明：一般来说，传统的地产开发企业对于这种模式的运用还是比较少，但以重资产模式为主的商业物业企业，确实可以考虑运用资产证券化来融资，毕竟这部分租金收益权很稳定。 NBD：海印股份作为首家以商业物业经营收益权作为基础资产、实施资产证券化的房企，这对于房地产企业有何意义？ 长城证券并购部总经理尹中余：海印股份的专项资管计划对于商业地产企业来说是个很不错的新路子，由于券商的资产证券化刚开始做，对企业来说，估计融资成本比银行高一些，但一般比信托便宜。 NBD：作为房企的一种新融资通道，该专项资管计划是否会存在审批的难题？ 尹中余：房地产企业直接融资审批是有难度，例如银行贷款不让做，但信托一直在做房地产业务。海印股份作为商业地产公司，相对开发类企业有区别，尚未听说商业地产的资产证券化不让做，估计审批问题不大。 NBD：与信托融资相比，两者存在什么区别和影响？ 尹中余：两者本质上没有太大差别，海印股份以商业物业的收益权作为基础资产，信托通过这种方式（指资产证券化）也是可以的，例如以商业物业作为抵押。目前信托总体以开发类地产为主，融资成本基本在10%以上，商业地产的话，信托价格（融资成本）是否下降，还不好说。此外，两者存在竞争关系，券商专项资管业务的开展对信托业的冲击将十分明显。 NBD：投资者如果要购买海印股份这款产品，要注意什么风险呢？ 陈怡明：首先是抵押资产是否足够稳定优质，能否保证预期现金流的稳定；其次是公司本身有没有足够强的担保条件；最后就是看看这款产品设计的收益率，个人以为如果超过11%，那收益问题不大，如果不到11%，要看看是否会被其他中介分利过多。 |
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