|
中国的商业地产市场还能火多久？商业地产未来的发展方向在哪里？随着消费理念和消费模式的变化，现有的商业地产设计将会面临哪些挑战？
di•2011年度中国民用建筑设计市场高峰论坛上，国内外著名建筑设计企业的高管们齐集一堂，对未来商业地产的机遇和挑战进行了深入探讨。
2011年11月30日，di•2011年度中国民用建筑设计市场高峰论坛在上海上海世博园区中国馆举行。本次论坛的主题是“商业地产的20个机遇和21个挑战”，由《di 设计新潮》杂志主办，论坛不仅邀请了诸多活跃在建筑、室内和景观等行业一线的设计公司，譬如联创国际、DS鼎实国际、ECD卓创国际、DAO国际设计机构、山鼎建筑等，也有房产商和专家学者出席。这些建筑业的甲方乙方们，就当今建筑行业在商业地产领域所面临的机遇与困难、创新与转型，展开了一场激烈的对话。
榜单八年
此次论坛的话题缘起，是《di 设计新潮》杂志第八届《中国民用建筑排行榜》。在过去的一年间，《di 设计新潮》对国内约5000家建筑设计企业，进行地毯式摸底调查，根据公司规模、业绩规模、企业年度合计营业收入数据、地区业务数据、分类业务数据等一系列重要数据，排出年度中国建筑设计市场100强企业。同时，又根据地域、分类业务的不同，排出了1个总榜：2011年度中国民用建筑设计市场总榜；7个子榜单：2011年度中国民用建筑设计市场国营榜、2011年度中国民用建筑设计市场民营榜、2011年度中国民用建筑设计市场境外榜、2011年度中国民用建筑设计市场人均效率排名、2011年度中国民用建筑设计企业分类业务排名、2011年度中国民用建筑设计地区业务排名、2011年度中国民用建筑设计地区分类业务排名。
从2004年开始，《di 设计新潮》杂志坚持每年推出这样一份排行榜，在行业内已经具有很高的公信力与影响力。在此一系列确凿数据的基础上，又通过对榜单的深入分析，和对建筑业内人士的深入访谈，《di 设计新潮》对过去一年间，中国民用建筑市场的状况进行的总结，寻找出这个行业最引人注目的现象，和暗流涌动的前景。关于《2011年度中国民用建筑设计、室内设计、景观设计市场排名》的榜单、榜单分析、行业分析，均刊载于2011年10月10日出版发行的《di设计新潮》杂志中。
商业地产的四个结合
在这次高峰论坛上，各大建筑事务所的高管们就中国商业地产的机遇与挑战进行了深入的探讨。
DAO国际设计机构合伙人和设计总监，艾轶峰先生发表了题为《街区式商业地产发展》的演讲，以中国社会中间阶层的日益壮大为根据，看好街区式商业地产的未来发展；洲联集团（WWW5A）总建筑师刘力博士尖锐的指出了国内商业地产开发商对品牌形象的建立和推广不够重视，并以法国巴黎老佛爷商业中心为例说明了品牌价值对商业地产的重要性。刘力还通过洲联的案例展示讨论了作为建筑师应该怎样通过建筑视觉的体验把建筑的品牌和商业广场的品牌结合在一起；DS鼎实国际建筑设计（上海）公司总经理吴旭辉则更加直接的指出，一名合格的职业商业地产建筑师，必须对整个商业地产整个产业有着深入的了解，而且要参与在整个的产业中形成设计、建造到最后的运营，全方位的过程才能真正成为一个做商业地产的建筑师；最后一位发表演讲的是ECD卓创国际设计集团总经理董高翔，他的题为《综合性商业设计的七种武器》的演讲不仅探讨了综合性商业地产在设计中必须重视的一些基本问题，更将建筑师的设计工作的境界从设计技巧、设计定位扩展开去，提出了场所精神的概念。
尽管出发点迥异，但嘉宾们的演讲还是明确的指向了“结合”这个理念，他们都认为，未来的建筑设计者，尤其是商业地产的建筑设计师，不能仅仅局限在设计本身，着眼点不能仅仅停留在创造空间，创造形象（通过室内室外，景观、标识，灯光，来创造特殊的视觉体验），在这两个创造背后，是四个结合，第一个是结合定位；第二是结合主题，是一个有主题的活动空间；第三是结合体验；最后，也是最重要的是结合运营，这是商业地产的本质和不同于住宅等其他类型建筑的特点决定的。
语录部分
“因为有电子商务发展，因为有城市化发展的趋势，因为有中产阶层的大量崛起，在未来社会发展中，街区将会是有一个蓬勃的发展。而人性的要素，城市结构的回归、垂直交通的布局，室内室外的互动和特色景观布局是商业街区成功的五大要素。”
——艾轶峰，DAO国际设计机构合伙人和设计总监
“我们今天生活在一个充满品牌的世界，这些品牌是主导了我们的消费品，在中国的地产界有很多的品牌，有万科、金地、新世界，可是在我们商业地产界，虽然开发的总量非常大，但是很少有人真正重视，商业购物中心自身的品牌。
商业购物中心的品牌肯定是对我们消费者自己对于购物空间的创造，方方面面都有非常大的好处。而且一旦形成品牌，这个品牌是别人没有办法复制的。
商业中心的品牌，靠的是四个方面，而我们建筑师的责任，有的是通过整合设计的手法，创新出一个全新体验的界面。”
——刘力，洲联集团（WWW5A）总建筑师
“国内本土目前的设计单位，相信有50-60%或者少一点的营业份额都停留在住宅层面，为什么在商业地产领域很难突破或者是有瓶颈，因为在商业的设计概念上，从它的初步设计到施工图整个过程中，在整个招商和定位过程中会有很大的磨合，这种磨合会带来设计周期的增长以及带来整个不确定性。”
——吴旭辉，DS鼎实国际总经理
“成都的SM广场，差不多16万平米的Shoppingmall，它在这个城市的东二环口的地方，二环应该是城市比较核心的地区，目前的地价近800万到1000万。在二三线城市要结合当地的消费模式，结合当地人的消费习惯去做，但是它没有，成功吗？到今天都还是不温不火。但是周围已经集合了龙湖、首创、万科大量的住宅已经在周围集合了，它还是不温不火，为什么？因为它没有尊重当地的业态，没有尊重当地人们的消费模式。尽管它用了很好的材料，很好的设备，国际上先进的商业空间。目前面临这个项目面临重新改装，建筑师有没有错误？其实在过程中听过我们的意见，但是业主非常强势，只能按照他们的标准做。这是一个并非成功的案例，不成功也是一个经验。”
——刘骏翔，四川山鼎建筑工程设计股份有限公司总经理
“建筑智能遮阳在中国来说是很新的概念。因为遮阳本身以前大家都提及，对于建筑师来说我想现在也要关注，因为在建设部发布的条文里面，建筑遮阳这块，已经成为一个强调的措施。我们强调建筑智能主要考虑到三个目的，第一个是跟人的使用相关，日光管理，光线调节。第二个是动态的一个控温，我们强调是一个动态的，第三个是自然通风，当然在国外，利用这个作为夜间的降温，使建筑晚上和白天的气温有一个明显的差别情况下，第二天就不需要立刻开空调。”
——黄永，法国尚飞建筑公司总经理
“现有的纯购物式休闲销售将向体验式转化，，你去吃饭电影院，也可以通过电子商务跟明星沟通。谁能突破谁就有未来的模式，我们把丰富的购物经验结合在一起就是未来的趋势。”
——董高翔，ECD卓创国际设计集团总经理
“建筑师不可能完成取代策划师，这完全是两个概念，我希望的是建筑师能听得懂，策划的那帮人在讲什么？业主在最后的运营管理上考虑的问题是在哪儿？我们以后的物业会产生什么样的问题？这些必须要体现在设计上，如果这些问题都不解决，设计永远是空谈。”
——李翔，上海城开集团技术管理中心副总经理
“事实上我觉得中国所谓的设计师策划或者是我们策划公司策划，基本上没用。为什么这样讲？我们常说策划的地点就决定你的规模，问题是你真能决定吗？规模是政府决定的，是银行决定的，所以我这次去美国我感觉很有趣，我问他们：你们美国这几个Mall怎么建设。他说：很简单，政府也会控制，如果再出现了一个Mall超过了我们的人口的尺寸了，引起了另外一个Mall的倒闭，不允许这个Mall的成立。政府的控制是第一。即使政府同意，银行也不同意，另外一个Mall是从银行贷款，你又开一个，怎样支撑？在我看来，策划只是给我们一个安慰，我们没有这个觉得很盲目，有了这个更加盲目。”
——薄曦，联创国际董事长
“我在来上海的路上，读了冯仑董事长的一本书《冯仑的理想》。他这本书里面说，‘中国每年进入票房的电影大概400多部，但是我看的电影我主要是看导演，我想看的导演的电影不超过五个人’。中国的电影市场有点象美国的房地产市场，美国是业主追着设计单位，追着运营商去做。而中国不是，中国是设计单位和下游单位，追住业主去做，倒过来了。为什么？很大的原因是中国的市场太大。”
——海马（郑州）房地产有限公司副总经理李红征先生
“以前为什么投商业地产，我们看到为什么那么多的私人投资买呢？因为买不了住宅，限购，他们觉得房产会增值就投商业地产，商业地产不限购。到了明年真的住宅地产下跌10-20%，这些投资者会不会继续投商业地产？他们是不是有一些保留意见？会不会要观察一下？”
——叶成宇，高伟环球中国区董事
“纯粹的建筑师，房子盖的多漂亮，空间怎么怎么样？用了什么样的材料？建筑史上留下什么样的地位，这些都不是做商业地产设计时最重要的事情。”
——刁睿，DAO国际设计机构执行董事
“作为设计师来讲，不考虑一个作品的存在，你这一辈子也无法成为一个优秀的建筑师。我相信每个建筑师都有天生的本能，那就是将作品最华丽的展现在世人面前，但是同时业主们的要求，是要最大满足的，我觉得这两个方面，对于绝大部分设计单位就是永远把业主的利益放在最前端，我相信绝大多数的设计企业也会以这种企业文化灌输，但是第一点对于绝大多数的竞争者不需要灌输这种，这个是一个功能一样，本来就是在血液里面，对于我们企业来说更多是灌输对于我们业主的这种服务和业主的利益最大化。”
——蔡捷。DAO国际设计机构合伙人设计总监
“一个中心观念就是未来的消费者他想做什么？未来的主力消费者是偏向于理性。也就是说它越来越理性，很盲目拥有一个东西就不能再带给他幸福感，所以它在这个理性之下，未来的市场是不是贴着这个走，怎么样创造未来的消费者？我相信未来的消费者心里，一定是商业中心产生了不可或缺的生活形态，他才会重复的进行消费行为。”
——梁育诚，ECD卓创国际设计集团设计总监
|
