仲量联行：甲级写字楼租金破金融危机前最高值

仲量联行近日发布的2011年第一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨，平均租金已突破2008年金融危机前的最高值；北京商铺市场延续2010年年底的向好氛围，商铺需求保持强劲态势。

　　写字楼 – 甲级写字楼市场的平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。

　　优质商铺 – 北京商铺市场保持强劲需求，新品牌积极入驻，零售商加快扩张。

　　高级住宅 – 服务式公寓供应量趋于减少，需求平稳增长；高级公寓成交量下降，但价格小幅上涨。

　　工业物流设施 – 空置率持续下降，租户继续吸纳有限市场供应 。

　　投资–商业物业成为投资的重点。

　　写字楼市场：5项目入市 需求强劲

　　虽然本季度有五个甲级写字楼入市，但市场仍以业主为主导。本季度，共有包括同方大厦D座、微软北京总部、嘉铭中心、财源国际中心西座(IFC)和安邦保险大厦在内的五个甲级写字楼入市。其中，微软北京总部和安邦保险大厦将作为自用写字楼，而其它三个项目进入租赁市场。这五个甲级写字楼共计建筑面积409,946平方米，它们的入市使得北京甲级写字楼的整体市场存量达到580万平方米。

　　外资企业是本季度北京甲级写字楼市场的租赁需求主力，多家公司续签租约，并扩大其业务。本季度整体租赁需求达到228,473平方米，而自用需求则达到215,744平方米。最活跃的租赁市场仍然是CBD区域，约占全部租赁净吸纳量的四分之三。其它区域中，只有第三使馆区和亚奥区域实现较大的净吸纳量，各占总租赁需求的近10%。

　　由于租赁和自用的需求依然强劲，尽管本季有五个写字楼项目入市，北京甲级写字楼整体空置率继续下降，环比下降1.5个百分点至10.9%。其中CBD区域的空置率降幅最大，下降6.6个百分点至19.3%；中关村和第三使馆区由于有新增供应进入市场，空置率分别上升7.5和5.1个百分点；金融街、东二环和东长安街区域平均空置率则均实现了约1个百分点的降幅。

　　随着空置面积迅速减少和需求的持续强劲，本季度写字楼租金迅速上升，环比增长5.1%，达到每平米每月218元(按建筑面积计算)，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。第一季度所有区域均实现租金的增长，其中CBD区域的租金仍然增长最快，环比增长6.8%，达到每平米每月226元(按建筑面积计算)；由于新增供应带来的压力，中关村区域和第三使馆区增长最慢，分别为0.9%和2.0%。仲量联行北京公司董事总经理张莹表示：“随着写字楼租金的快速上涨，预计今后将有更多的外资机构投资者和国内保险公司活跃于写字楼市场。”

　　2011年预计还有超过50万平方米的新增供应进入市场，其中近一半的新增供应将用于企业自用。因此，尽管未来有更多的写字楼入市，预计市场需求仍将超过新增供应，租金将升至2000年以来最高水平。

　　优质商铺市场：空置率上升 奢侈品积极扩张

　　零售商扩张和首次开店需求旺盛。2011年第一季度，北京国贸三期商城正式营业，为市场新增供应面积约57,000平方米。为提高整体项目品质，北京部分商场在本季度进行大面积业态调整或装修，导致了部分项目空置率的提高。商铺市场需求保持强劲，珠宝服饰等奢侈品牌积极扩张，例如Minimum、ZUGZUG、De soul 、BadgleyMischka、东宫珠宝，中艺香港等入驻国贸三期商城； LANVIN 高端精品店和Versace落户三里屯北区，MAXMARA金融街购物中心店、GUESS华联万柳店即将开业；GAP、优衣库、H&M等快消时尚品牌继续在新的优质购物中心开店；随着居民生活水平的提高，手表与珠宝零售商加快在京布局，包括CK手表与饰品西单大悦城店、Rolex 国贸三期店、华瑞手表华联万柳店及IWC侨福芳草地旗舰店即将开业。

　　另外，众多国内外知名零售商在京开设首店或计划入驻。德国顶级珠宝Wellendorff 首店即将在国贸三期开业；Manhattan Portage 首店落户西单大悦城，其东方新天地分店和三里屯分店也即将开业；国内首家Hello Kitty 主题餐厅落户世茂o工三；鄂尔多斯首家旗舰店在崇文门新世界商城盛大开业；健康奢侈品牌Dr. Comfort 首店入驻金融街购物中心；瑞典户外品牌Klattermusen计划进入北京市场 。

　　超市、影院以及餐饮等零售商需求同样活跃。OLE 超市国贸三期店、物美高端超市丰联广场店、BHG宣武门庄胜崇光店等已经开业，永辉超市恒基中心店即将开业；伊士曼影院国贸三期店即将开业，金逸影城、万达影城以及保利影城等分店即将开出。味千拉面、爱锅、星巴克、三轩茶屋、金芭蕉、彩云之南等分店即将开张。

　　总之，商铺物业市场需求继续保持旺盛。第一季度，整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。由于部分商城升级改造，导致市场平均空置率缓慢下降，环比下降0.8个百分点，达到13.1%。

　　我们预期2011年市场需求将继续保持增长态势。王府国际商城、国盛购物中心、北京华熙乐茂、北京侨福芳草地等优质项目将在本年度陆续开业，为市场带来约60万平方米的新增供应。受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨趋势。

　　高级住宅市场：需求平稳增长 跨国公司需求增长

　　服务式公寓供应量趋于减少。本季度， 服务式公寓市场仍然没有新增供应，而需求平稳增长，特别是来自于制造业和医药行业的跨国公司的租房增长明显。跨国公司在每年6月份的外籍员工调换导致租赁市场更加活跃。位于东部区域的服务式公寓需求旺盛，将整体市场入住率推升了1.1个百分点，达到北京市场前所未有的88%的水平。由于雅诗阁和东环公寓预计6月前进行全面改造装修，造成市场中有效供应减少，有利于业主提高租金。本季度租金环比上涨0.7%，达到每平方米每月170元。服务式公寓经营情况的好转已经引起了发展商的注意，有些项目计划将部分尚未销售的高级住宅转为服务式公寓长期持有。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出：“预计2011年二季度，服务式公寓租赁市场将更加活跃，租金仍保持上升的趋势。”

　　高级公寓成交量下降。 2月份，北京市政府出台的严厉限购政策已经对北京市高级住宅的成交量造成影响。同时受到春节长假影响，本季度开盘以现有项目的后期为主，没有成交单价在4万元以上的新项目开盘预售。需求方面，高档公寓成交量开始下降，总成交面积环比上季度下降15.8%，同比去年下降33.6%。成交价格在上2010年四季度的基础上，本季度小幅上升3.2%，达到每平方米42,328元，同比上升12.3%。从项目成交结构分析，3至4万元之间的项目成交量达到66%，这部分需求主要来源于受限购政策影响相对较小的北京籍客户的改善型需求。高级别墅市场，有三个新项目入市，分别是丰台区的中海九号公馆、昌平区的御汤山和金科王府项目。本季度成交量放大，成交面积环比上升10.8%，同比去年上升24%，但成交价格环比下降7.8%，达到每平方米42,366元，主要原因是由于新开盘项目成交活跃，而这些项目主要分布在昌平、丰台和通州等新兴别墅区域。

　　展望2011全年，北京市政府将坚定执行限购政策，高级公寓成交量将继续下降，预计豪宅项目供应量有所减少，导致平均市场成交价格稳中有降。鉴于高级别墅的供给量有限，平均价格的波动性相对较小。

　　工业物流市场：空置率降至3% 租金持续上涨

　　持续强劲市场需求导致空置率降至3.0%以下，租金继续上涨。2011年第一季度，在2010年物流仓储吸纳量创新高、空置率达历史低位的基础上，物流设施需求持续高位。本季度吸纳量下降，主要由于市场可供租赁面积短缺。对物流空间持续增长的市场需求导致平均空置率下降至2.8%，环比上季度下降2.3个百分点。虽然租赁市场活跃度有所降低，但来自汽车、零售、电子商务和制造业的租户依然成为租赁市场的主要推动力。2011年第一季度，市场中仍然没有新物流项目竣工。上一季度完工的新项目—通州物流基地的宝德物流仓库已成功签约一半以上可租赁面积，预计下季度会有更多租户进驻。

　　2011年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均净有效租金达每天每平米0.90元，环比增长2.5%。经过前两个季度高于5.0%的增长之后，2011年第一季度租金增长态势小幅下降。市场上越来越多的项目持满租状态，因此并未出现更高价位租赁交易。2011年第一季度期间，澳洲嘉民集团购买了位于北京空港物流园的康力物流项目，该项目包含一座面积为10,654平方米的仓库和两块毗邻空地，其中空地可供建设30,000平方米的物流设施。

　　展望2011年全年，预计有5个以上新项目年底前竣工。北京整体经济的快速扩张，对物流服务和仓库空间持续增长的需求将在未来项目的大面积预租活动中呈现出来。仲量联行预计，2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平持续上涨。

　　投资市场：优质写字楼成投资重点

　　商业物业成为投资的重点。中资背景企业以强有力的资金实力在过去的一个季度中继续完成对北京优质字楼的投资，特别是位于成熟商务中心区的优质写字楼成为企业总部选址或企业长期持有投资的重点。其中重要的投资交易包括，五矿集团对外发布公告，将募集人民币资金45亿元用于收购位于东二环地区第五广场三幢甲级写字楼物业。另外，一家美国背景的投资公司也将其持有的西环广场 3座写字楼以离岸交易的形式出售给一个香港背景公司。在商铺市场，虽然业主鲜有出售已经开业运营的优质百货或购物中心，但是拥有资金实力与运营能力的投资机构十分看好北京购物中心的经营收入前景。近期，凯德商用整体收购一位于北京朝阳区冠城大厦裙楼部分商场，总面积约为9万平方米，预计将于2011年年底正式开业。同时，北京金融街控股股份有限公司1月4日发布公告称，将以40亿元收购北京中信城B、C、D三商业金融地块的土地使用权，规划地上建筑面积共约20万平米，包括商场、写字楼、酒店、酒店式公寓等物业。“国内投资者仍是市场需求主力，而国际性投资机构也日益活跃(例如新加坡和香港)；办公租赁需求的复苏和良好的商业市场环境是资产升值的主要动力，而市场投资回报率小幅降低。” 仲量联行北京公司投资部主管庞树东指出。