浦发大厦12亿元整体挂牌转让

上周四，浦东潍坊滨江的2幅商业用地双双拍出了超过3．3万元／平方米的楼板价，成为上海的单价地王。而昨天，商报记者在上海联合产权交易所注意到，位于小陆家嘴核心区域的浦发大厦以12亿元的价格整体挂牌出售，按照46379．65平方米的总建筑面积估算，每平方米均价还不到26000元，仅为25873元——远远低于潍坊2地块的成交楼板价。

24个楼面开价12亿元

根据上海联交所的资料显示，此次，上海东展有限公司和上海东展房地产有限公司将其持有的上海浦发大厦置业有限公司100％股权及7．21亿元左右的债权，在上海联交所挂牌转让，挂牌价格合计为12亿元。而浦发大厦置业实际上就是位于浦东南路588号的浦发大厦的项目公司，当前的核心资产就是浦发大厦商场第8层、办公楼9－19层和21－32层，以及地下一层自行车库及61个地下产权车位，总建筑面积合计为46379．65平方米，其中，地上建筑面积为41773．17平方米，地下建筑面积4606．48平方米。

若是仅按地上面积估算，此次浦发大厦24个楼面挂牌转让的均价约为28727元／平方米，弱势按照总建筑面积估算，浦发大厦置业当前的开价仅在25873元／平方米左右。

而截至今年7月31日，浦发大厦上述计划转让部分的出租率为79．58％，租金水平约为6．03元／平方米／天。根据审计报告揭示，浦发大厦置业在2007、2008年及2009年1－7月的浦发大厦租金收入分别为7197．14万元、7920．64万元和4232．5万元。

商报记者粗略估算，若有竞买人以12亿元的价格接下浦发大厦这次转让的楼面，按照6．03元／平方米／天的租金水平计算，年租金回报率将可达到8．51％——这对于大型投资者而言，已经是一个相当不错的投资回报率。更何况，浦发大厦坐落于浦东南路西侧，夹在地铁二号线陆家嘴站和东昌路中间的位置，南面靠近世纪大道，北面靠近浦东大道和陆家嘴东路，周边环伺着上海证券大厦、国家开发银行大厦、中国船舶[72.15 -3.14%]大厦等众多甲级写字楼，地处小陆家嘴核心区域，地段优势不可忽视。

均价远低于潍坊地块楼板价

记者了解到，去年12月，浦发大厦上述楼面就曾经出现在上海联交所的挂牌项目之内，并且同样是通过浦发大厦置业100％股权挂牌转让来进行，包括7亿元的债权在内，当时的挂牌价格是14亿元，按照建筑面积估算，当时的均价大概在30186元／平方米左右。

如今，大半年过去，浦发大厦的商场第8层、办公楼9－19层和21－32层，以及地下一层自行车库和61个地下产权车位仍然未能完成整体出售，因此，减价2个亿“卷土重来”，降价达到14．29％，每平方米均价也有最初的3万出头，下调到当前的不到2．6万元。

上周四（17日），潍坊滨江的2幅商业用地出让，分别落入了海航集团和保利集团的手中，两块出让面积还不到6万平方米的土地，拍出了将近50亿元的总价，楼板价双双突破了33000元／平方米，刷新了上海土地历史上的楼板单价纪录，尤其是面积相对较小、由海航集团竞得的1－10地块，成交楼板价高达36480元／平方米，除了两年前已经退地的南京东路163地块（楼板价66930元／平方米），已经成为新一轮的上海单价地王。

就地理位置而言，浦发大厦坐落于陆家嘴金融贸易区中心位置，而上周新鲜出炉的2幅上海单价地王位于潍坊滨江板块，虽然也属浦东上佳地段，但是确切来说，这两块商业用地只是位于小陆家嘴南部边缘——再往南就到塘桥板块，因此，并不能算作陆家嘴中心地段，相比之下，浦发大厦的地段似乎更胜一筹，商务氛围更为浓厚。

然而，浦发大厦如今24个楼面及地下一层61个车位整体转让的均价还不到2．6万元／平方米，远远低于潍坊2地块的楼板价，着实令人费解。