|
2008年，股市震荡。而以深圳为首的房价下跌似乎已经蔓延到了全国各地，一向坚挺的首都房价也或多或少的受到了影响。打折、送家电、送车等“明降暗降”的举措让人感受到了房地产市场的瑟瑟寒意。
在房地产市场链条上，建筑设计行业对降价的整体态度却非常微妙。因为，在整体市场不好的情况下，行业对房产质量的关注会逐渐增多，因而对建筑设计亦会愈发重视。但如果整体行业陷入谷底，建筑设计作为链条上的一环自然也不会一枝独秀。鉴于当前房价的扑朔迷离，XX网邀请到了业内著名的建筑设计机构管理者--华太设计董事长徐建伟先生，就房价下跌背景下的建筑设计机构的心态以及应对策略进行解析：
缓一点，设计的质量就高一点
2008年，全国的房价增长甚至经济发展水平速度有所放缓，这是大部分人的共识。就房地产行业及其衍生行业来说，会受到这样那样的影响。在我看来，房价走平之后，房产开发的速度必然会减缓，消费者的观望必然带来开发商的观望。
从华太设计最直接的感觉来看，开发商向我们要图的速度明显放慢，而对设计的质量要求则明显增加。2007年，我们华太设计的同事几乎天天加班，为什么呢？甲方催图催得太急了，很多时候我们都来不及过多思考就将图送出去了。因为我们毕竟还是商业性的建筑设计机构，甲方的要求我们必须尽量满足。太快的速度就有可能导致建筑设计上出些瑕疵。因为前两年，购房者不太关注建筑的质量，过快上涨的房价使得消费者处于抢房的状态。
08年这样的市场情况，对于诸如华太设计这样的品牌设计机构而言，应该说是比较好的机会。因为，优秀的设计机构市场份额中，住宅设计只占一小部分。其他的公建、学校、医院等建筑的设计不受什么影响。另外，我们从心眼里也觉得，建筑设计的速度应该缓一点，至少比06、07年要缓一点。为什么呢？06、07年时，我们天天加班加点，觉得太紧张了。但是我们觉得还应该是要有一个合理的速度，这对房地产、设计以及其他的产业链来讲都有时间来做一些精品。
就我们这种对消费者抱着负责任态度的设计公司而言，速度缓一点是好事。因为这从理论上表示了创造精品的可能性。
而且，这种认识不仅仅是我们设计公司的认识。包括开发商，比如大家熟悉的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)。我们上次和他聊天时他就说：“萝卜快了洗泥，因为卖的很好，开发商就不会专心做事。开发商讲究速度，赶紧盖起来卖。”开发商一有速度之后，对我们的设计也要速度，可能质量上会想的少一些，速度会想的多一些，这样也是难免的。
设计就像十月怀胎一样，需要一个过程，不是说快就快，也不是二十四小时不睡觉就能做好的。而且，房地产链条上的其他行业也需要放缓一点，比如建材、施工等。也必然是慢工出细活。
所以，从整个行业发展的角度来看，06、07年的冒进之后，在08年出现增速放缓的情况，应该是一件利大于弊的事情。这让我们大家都有时间来思考做的事情，以及花更多的时间来打磨产品。
房价增速放缓，开发商求精求新
在房价增速放缓或者说增速预期放缓的现状下，设计机构迎来了出图放缓的时候。但更多时候，房地产市场是一个牵一发动全身的行业。不要说对经济的影响，至少在整个房地产行业链条上，各行各业都会受到相关的影响。
就华太设计接触的甲方而言，我们在秦皇岛有个体量很大的项目--“江盟时代”。在07年底、08年初做的，按照甲方原来的计划，恨不得马上就出图盖完房子赶紧卖。但现在，该甲方似乎并不着急中做项目了。他着急的是：07年拿地比较贵，现在周边拍卖的地块都比较便宜，而且还流拍，没人拿。这对开发商来说，压力就非常大，只能是全身心做好精品才能赢得市场的认可。
因此，现在江盟时代的开发商全心琢磨的就是如何做好项目。因此，秦皇岛的这个项目我们做了半年左右，这也是我们从来没有遇到的。甲方对户型、立面等所有的要求都非常仔细，包括跟市场的结合，一旦某些地方与市场结合的不好，就马上调整，做得非常细致。在做项目的过程中，包括商业、户型、格局等都考虑非常细致。大户型、小户型，户型之间的搭配，包括对策划公司的要求也都非常严格。在前期的准备过程中，节奏比06、07年要缓得多。花了很多时间精益求精的去抠户型、抠环境，包括抠外立面和客户的需求。
在我看来，这样的市场格局可能会让一部分开发商觉得很难接受，但从整个行业发展的情况来看。洗牌和整合不可避免，注重质量、精益求精的项目才会更加受人尊重。而且，在后续的市场范围中，也才能真正的走得更稳。
房价增速放缓，“双刃剑”紧逼建筑设计公司
在房价增速放缓的情况下，房地产行业链条上的各行各业都受到了不同程度的影响。对设计机构而言，整个行业速度放缓的影响必然是“双刃剑”，但对品牌建筑设计机构而言，有利之处明显大于弊端之处。每做一个设计周期长了之后，成本会增加。“利”的方面在于，成本增加带来的好品质、好质量、好定位，可能也是我们要去做的。
对建筑设计行业来说，速度放缓带来的建筑质量上升对整个行业都有好处。不仅如此，还在于建筑设计整体质量的提高。甲方开始但认同设计的价值，过去在房子卖的很好的时候，设计的差别不是很大，就像“萝卜快了不洗泥”，好的不好的的大家都卖。
现在的市场行情却是消费者会仔细的辨别好坏。因而，在开发商这块也会更加注重质量。好的设计公司便不可或缺，整体的设计费用也会有所提高。因为好的设计公司，可能设计费会高一些，但设计能更好。如果给少一点儿的设计费，用一个少一点儿的，差一点儿的，有可能卖不出去，过去照样卖的出去。到了这个阶段，像华太设计这样有品牌，有实力的设计公司来说，压力相对小一些。对那些品牌实力弱的设计公司来说，可能就会比较困难了。因为开发商可能开始挑剔，嫌你的实力不够，嫌你的专业不强等等。
从华太设计的整体业务来看，2008年项目的绝对量可能比06、07年少一些，但我们占整个行业的比例实际上是偏高的，因为开发商会有不同的选择了。原来那些没有太多品牌的设计公司会变得比较困难。在以前的市场格局下，我们经常碰到竞标过程中价低者得的情况。当然，那是在“萝卜多不洗泥”的情况下。现阶段的明显感觉便是“一分货一份价”，就华太在鄂尔多斯做的某个项目一样。我们的设计费用比别人高出不少，但甲方还是选择我们。一个主要原因便在于甲方意识到要想做传世房子，必然要有好设计，当然，也会有较高的设计费。
市场经济背景下，房地产没有暴利
房价历来都是媒体和大众关注最多的话题之一，从去年的暴涨到今年出现的降价。关于房价的关注度从来就没有降低过。但从建筑师的角度来看，可以看到现在房价的组成部分有几块，一个是人工、建安费、土地费用，这些都是影响房价的直接成本，这些成本都在涨。
此外，国家的经济在发展，物价在涨，钢材等等所有的建材都在涨，最近，我们也在装修办公室，这样的直观感受就更强。装修要买水泥、钢材等，两天之后价格就上涨了20%多。包括公司配饰等价格都明显感觉到上涨。这实际上是通货膨胀，世界各国都存在这样的问题。房地产企业的成本基本都在增长。
此外还有人工成本，呈现明显的增加趋势。所以从建安费、从人工的角度来讲是在涨价的。还有一个是土地的问题，实际上土地是比原来要降了一些的，土地当然是房价中很重要的一块，但我们要知道，很多土地越来越偏远了，实际上我们的土地跟原来的土地相比，虽然价格低，但是他的位置已经不一样了，不如从前了，因为从前的地段都非常好，现在三环、四环以里都没有地了，所以要是比地价的话，实际上地价并没有降多少。
当然，对房价的涨跌还有市场的预期问题。如果我们假设最近几年房价一直降，那后果真是非常可怕。房价一降，房产就会贬值。我们知道，有房人比没房的人多，实际上绝大多数人还是有房的，不管大小、不管地段怎么样，如果大家都变负资产了，社会经济就会出大问题。实际上，经济的稳步增长是最好的，每年10%左右的增长是很正常的。包括现在的通货膨胀率和CPI的指数都很高，不可能房价会去降。
房地产市场上以前会经常听到暴利的事情，但现在又听到不少开发商的日子不好过。我不太认同暴利的事情，因为都是市场经济，就没有暴利和不暴利的概念。比如说比尔盖茨他赚这么多钱，如果在中国的话，实际上可能就是暴利的。他一个软件卖很多钱，不像我们的房地产还好一些，可以去了解成本，实际上微软这种东西很难去了解成本，他做一张光盘可能就是几毛钱，但是他可能卖上万块钱；他的研发费用你很难去考虑，比如说多长时间研发，他的研发费用很难核；比如说他的系统值多少钱，很难去评估。
所以在市场经济下，暴利是短暂的，除非你不是市场经济；只要是市场经济，比如说你今天赚钱了，你是暴利；可能不到半年，在中国比如说我们做一样东西，只要哪个行业赚钱，那大家就去做哪个行业，这就不叫暴利，初期都是暴利的。这在中国，我认为如果调节好了，就不会有暴利。当年暴利可能就是因为土地的问题，没有土地了，政府把土地控制了，不再批土地之后，那就不变成暴利了。比如说房价要涨的话，土地多一些，大家都去盖房子，那开发商房子盖的越多，最后就变成薄利了，所以说在任何一个行业，都可能在初期出现暴利，但市场的调节功能不会让任何一个行业的暴利永远都持续。
|
