商业地产即将迎来供应高潮

2008年，济南的商业地产迎来一个供应高峰期。政府重点发展第三产业和现代服务业，不断鼓励推进城市商业的规模化发展，加之新一轮城市建设和旧城改造的高潮，都为济南大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。

　　几年洗礼英雄尽“折腰”

2004年开始，济南的商业地产陆续出现。2006年，济南商业地产掀起了一个不大不小的销售高潮，“一铺养三代”的诱惑让淘金者对于商铺投资趋之若鹜。西有大学商业街，中有圣凯·摩登城、汇泉地王广场、鲁能泰山广场、自由城和海蔚广场，东有香港街……又经过短短两年的洗礼，现在谁还是“英雄”呢？

在多数投资者怀揣发财梦时，却得到了海蔚广场运营商不作为从而导致商城经营不善、开发商与运营商对簿公堂的噩耗。至今海蔚广场依然门前冷落，开发商与运营商的官司仍在进行中。圣凯·摩登城一直不温不火，给消费者品牌混乱、不成规模、不聚人气的感觉；泉城路西头的万达广场稍显热闹，但经营得也不尽人意。

这几年的商业地产不仅济南如此，国内其他城市一样让人叹息。开发商做好了商业建筑，然后进行分割式的销售，由分散的业主持有物业，再另请运营公司进行经营。但是商业地产完全不同于住宅，建筑只是一个载体、一个伊始，后期经营才是商业地产的关键所在。其实，在开发商把商铺分割后销售给众多分散的小业主时，已经为后期的经营埋下了隐患。

　　业态变化铸造新商业地产

在看到同行从业者一个个在商业地产中败走麦城之后，开发商对商业地产有了更深刻的认识，商业地产的开发技术含量远高于住宅。商业地产是否成功更在于后期的经营，拥有丰富的商业资源和雄厚的财力、专业的管理队伍才是商业地产成功经营的基础。

2008年的省城商业地产，随着政府政策的扶持，商业地产开始转型，新的商圈开始形成。由分割销售的商业经营模式转型到只租不售或者持有大部分店铺的商业巨头统一运营的模式。转型后的商业地产更应该归属于商业领域，更多的商业地产开发商承担了商业运营的功能。恒隆广场、银座晶都、万达在全国范围内开展的第三代商业模式等新型商业地产，开发商除了进行建筑的建设，还直接进行招商、运营，大部分物业都由开发商持有，这时候开发商其实已经脱离了房地产的范畴。

新业态、新商圈的次第出现，传统的商圈也随着商业模式的更新升级换代。泉城路商圈，在恒隆广场、天业国际以及融新置业开发项目的带动下，商业氛围将会更加浓厚，商圈的品位、规模、设施进一步向国际化迈进，作为济南城市的中心商圈，其实力、影响力、辐射力进一步提升。魏家庄属于济南最早商圈，即大观园商圈，现正在被万达集团打造成为城市综合体，即在吃喝玩乐休闲购物的基础上，添加住宅、酒店、写字楼等，由平面消费服务转向综合式立体消费服务，做到足不出门满足各种需求。西部西市场商圈成型多年，但是一直是比较传统、落后的摊位式经营设施，已经远远不能满足现代人对商圈的要求。振兴街地块的商业开发，将会大大提升西市场商圈的档次。

新的商圈不断出现，传统的商圈在功能、设施上进一步完善。商业地产所能提供给市民的并不是简单的购物，未来的商业地产将更多的是体验式的，购物、休闲、娱乐、居住等功能非常完善，是真正的一站式的消费。