南昌商业地产论坛: 2008，现金为王?寻找投资?
2008，全球经济走弱，是现金为王还是寻找投资？如何寻找更安全的投资机会？国际大腕财团为何屡斥巨资收购国内商业项目，商业地产缘何在一片跌声中逆市走强？迷局当前什么样的地产物业才值得投资出手？ 当这些现象频频出现在新闻头条的时候，当这些问题已成为大部分投资者的困惑时，9月10日，作为本报“赢在商业地产”的首站，本报房产事业部携筑城·奥 斯卡力邀沪、深、港三地著名财团和资深投资顾问，与南昌房地产人士和投资者就相关问题展开探讨。 江西省政府参事著名经济学家李建德 抓准时机，趁低吸纳有效利用经济低谷期 不同时期策略不一样 在经济增长放缓、物价指数较快上升这个背景下，来讨论个人的投资政策，首先要声明，世界上没有一个对所有人都有效的最佳的投资策略。即便有，所有人都进入的结果也就没了投资绩效。 在经济停滞期，显然应该现金为王。因为此时的银根最紧，只要有现金，你可以私人放贷、股票抄底、楼市抄底。但什么叫“底”？我觉得最好的回答：格林斯潘说什么叫“泡沫”？是泡沫破了以后，才知道那叫泡沫。我说什么叫“底”？就是这个“底”不再成为“底”的时候，你知道那才叫“底”。 在通货膨胀期，现金就是麻烦。因为此时就意味着你的现金不断贬值，这时就应该购买可变价格的资产，如古董、字画、住宅、商业不动产等。 不同年龄策略不同 人生和家庭都有生命周期。和我们投资相关的主要是三个周期。第一个是成长期，属于负储蓄期，现在读书的人基本上是这个时期；第二个是成年和中年期，是主要的储蓄期。这一时期要实现储蓄额的保值、增值，就需要投资；第三个是老年期，为负储蓄或储蓄期。 我们到了第二期，就需要进行投资。这有短期投资和长期投资之分。短期投资如股票、期货等。长期投资如住宅、商业不动产和购买蓝筹股。为子女投资最好的是人力资本投资，为自己养老最好的是商业不动产投资。 不同目的投资不同 在退休以后，必须要有一个稳定的，受物价指数影响尽可能小的投资项目。即使是为子女投资，也要有一定的投资回报率，但是同样也需要稳定性。什么最稳定呢？不动产投资。 商业物业是首选投资 我自己的投资除了存款，就是商业不动产投资。商业不动产投资期长，有一定的入门条件，但它的回报稳定并不受通胀影响。只要达到入门条件，商业物业就是首选投资。商业物业很大的好处，万一碰到经济箫条期，还能把它转换为现金流，且不是卖，是抵押。商业物业还有一个特点，是有价无市。比如中山路的门店，大家都可以报价，但是没有人出售。 我们的经济形势是改革开放30年以来最复杂的一年。在这个时候要抓准时机，根据自己的情况，做一个决策，顺利渡过这一经济低谷期。 [page]
香港上市公司资深投资顾问王海松 国际资本看好中国优质商业地产 国际投资趋势一：外资抢持黄金地段的优势资产 “人民币升值”、“中国GDP每年大概以10%高速增长”两大因素让全世界的热钱非常看好中国经济。针对外资进入中国房地产市场的调控，从06年7月份开始，国家外管局、商务部、银监会等联合出台“四大限令”。尽管如此，外资还是前赴后继涌向中国。 一是去年8月份新加坡政府在上海宣布成立集团，投产90亿人民币专门用于投资优质的地产和办公楼宇；二是同年8月份，爱尔兰第一大房地产投资公司财富控股集团以77亿天价，打包收购澳门博彩大王何鸿燊名下项目虹桥上海城商办物业部分及中区广场。可以看出，外资对国内一线城市优质商业地产是毫不手软的。
今年的趋势应该说还在持续。今年6月，美资私募投资基金黑石集团出手中国房地产市场，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目。8月，该集团再次以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于莘庄南广场的大型商业项目——“仲盛世界商城”，成为今年上海单一物业成交的最高金额。 之后，还有一个趋势就是从今年上半年开始，一些资本已经不满足在中国一线城市的寻找投资机会，逐步转入了二线城市。比如说南京，最近新加坡ARA公司17.5亿元收购南京国际金融中心；英国特易购(TESCO)以11亿元拿下颜料坊地块。 外资看好二线城市上升空间 一般来说，像北京、上海这样的城市中央商业区，大概是350万到500万的聚集量。对于经济相对发达、活跃的二线城市，比如说南京、南昌这样的城市，它的优质办公楼聚集量在中心城区应该是50万到100万。但在大部分省会城市，这种量还没有达到。因此，二线城市具有相对广阔的上升空间。 2008年我们是不是该出手？该在什么时候出手？应该说在市场低迷期间，对那些有长期稳定回报的，从地产角度来说，没有什么复制性的优质物业，也就是蓝筹地产，还是可以考虑的。 [page]
上海弘基企业（集团）有限公司总裁助理毛小嬿女士
二线城市成为资金流向 资金向二线城市的进入，有很多的数据在进行支撑。比如北京、上海等一线的城市开发商，实际上也在进入二线城市投资。我所在的公司在江苏昆山、浙江宁波都有项目进行投资。 商业物业优势在地段 商业物业的优势，最重要的还是地段的问题。广义讲，商业物业包括商铺、酒店、办公楼等等，有很多细分的类型。对于每一种，可能有不同的分析投资价值的角度。对商铺而言，人流、目的性的消费者，是非常重要的一件事；对酒店而言，销售的渠道、客户销售的订房系统，都是评价一个商业物业价值的角度；像办公物业，有没有商业物业的支撑、办公氛围形成的件等等都很重要。综合起来讲，个人的观点是：能够形成一定的自循环，也就是一种复合型的商业体，可能是最佳的状况。因为每种物业的客户都可以对其他的物业形成一种支撑，这可能是比较好的一种形态。
[page] 上海弘领房地产经纪有限公司董事长柴嘉俊 下一轮房地产投资重心，将向非住宅类偏移 非住宅将成为下一轮房地产投资重心 从我们的行业背景、爱好、判断价值来说，投资不动产是最好、最稳定的方法。 从1991年起，中国房地产的成熟发展期是以住宅为主导的一条线。经过十多年的发展后，下一轮房地产发展的重心，会向非住宅类的发展方向偏移。因为刚性需求的住宅消费满足度已经较高，但非住宅类有广阔的市场。 关注“可售型办公楼” 在投资方面，我会特别关注可售型办公楼这一特定物业。因为最好的5A级写字楼，都倾向于国际资本大的收购，取得一个相对稳定的银行存款利率上的租金回报，是大规模的资金。对中小投资者而言，这一买卖涉及不到，只能从中了解国际投资的倾向和趋势。对小的投资人，应该关注可售型办公楼，因为它除了投资、使用功能外，还有其它很多功能。比如说“投资价值=历史成本+通胀+使用价值/资金”，在这个过程当中，我们可充分利用银行的杠杆来撬动它，100万的房子，只要50万元就可以撬动它，但升值却是100万的升值。 现在是投资最好的时期 国际资本一直在关注中国物业，不仅是一线的大城市，还包括二线城市。其实我们是有现金的，我们正处于一个可以观望、思考，用自己的现金来做投资的阶段。这个阶段到底什么时候是底呢？不知道。但是，我们个人的投资都会有他的直觉和悟性。这个时期是投资最好的时期，值得我们提前思考，提前观望，这对自己的投资理财有一个好的保障。 [page]
深圳千帆室内设计公司总经理徐天健 为什么买筑城·奥斯卡？——凭经验！已尝到甜头 这是“用了心”的建筑 我工作起步在深圳，目前在南昌。深圳中心区的租金大概在120元左右，售价是3-4万左右，100多平方米每个月要交1万多元的租金，很是心痛。来南昌以后，我已购买了一套写字楼，才刚交房，求租的电话就络绎不绝。我这才发现南昌写字楼的需求，其实非常大。从这里，我看到了空间；对将来的租赁，我绝对不担心。我对筑城·奥 斯卡这栋楼，首先从专业角度看建筑立面很经典。在南昌来说，是“用了心”的建筑，这对以后有保值作用。
全面衡量经济帐——该出手时就出手！ 核心地段、可售型写字楼，是好的投资增长点 南昌写字楼的租金通常是30元到50元左右，而上海是200到250元钱之间。从战略上讲，这肯定是底部。南昌相对好一点的写字楼就是江信，也就是50块钱的租金，这在深圳、广州一定会卖到15000元左右。这也说明了一个问题，上海最好核心地段写字楼你是花钱买不到的，是不单卖的。所以，写字楼既是核心地段，又是可售的写字楼，应该是比较好的投资增长点。 选择奥斯卡：地段、产品品质、投资价值 作为南昌房地产业内人士，我选写字楼也有三个条件。一是地段。阳明东路从八一大道通红谷滩，是南昌的CBD；经湖底遂着接青山湖高档居住区，是南昌的CLD，可谓左右逢源。2007年阳明东路医学院一住宅地块以750万元/亩拍出，仅楼面造价就超过6000元，市场售价要卖到8000元。而筑城·奥 斯卡现在售价在6500元左右。 二是产品品质。原来很多的企业在住宅楼内办公。随着南昌经济的发展，很多企业都走上发展期。筑城奥斯卡的发展商是江西奥 林匹克花园的一个姊妹篇，它注重产品品质，以5A级标准大堂、公共走道全现房展示，让企业形象大增。 三是投资价值。以江信为例，带空调月租是65元/m2。如果我在奥斯卡买400平米，假设6000元/m2，总价240万，首付120万，贷款10年，一年付的利息大概是10万。江信一个月的租金是26000元，一年近30万元。那么租金远远够付利息了。如果我用作投资月租30元/m2，一年就是360元，那么我卖6000元块，每年的回报率是6%，这是银行存款利息的2倍。而且我们买这个写字楼，同时享受租金回报和物业抗通胀的升值。现在南昌房价的调控还是比较充分的，应该是在底部。所以这个时候出手买应该是非常合适的。 [page]
北京前程投资控股南昌公司总经理赵忠义 我们对奥斯卡的品位——情有独钟！ 在南昌四年后，找到5A写字楼 15年前，我在北京王府井商业中心的华庭投资银行工作。9年前，我在深圳世贸广场一家大型文具企业工作。当时的办公环境都是5A级写字楼。到了南昌，我就在寻找办公的地点，现在应该说，看到了希望。4年前，我在南昌走了很多地方，但是没有找到合适的。 选择奥斯卡：需求、品位、地段、机会 选择奥斯卡，首先是公司需求。公司经过3、4年的发展，今年会在北京、沈阳、江西有大的发展要求，这就对公司对外的形象也有要求。看过包括江信、恒贸及目前市场上推售的一些商业型的住宅项目后，比较满意的还是奥斯卡。 第二是品位。从发展阶段走过来的企业，都希望自己是一家品牌公司。尤其我们是一家专业的服务于上市企业的地产品牌服务公司，就要找品位适合公司的写字楼项目。奥斯卡的品位是最吸引我们的一个地方。 第三，是地段很好。筑城·奥斯卡项目地段非常独特。我们寻找的地段不需要人流特别大，而是闹中取静，因为我们服务的企业都非常固定。在财富广场等地段比较繁华的写字楼里，交通过于拥挤且上下写字楼人流密度过大，使整个办公环境复杂和混乱。类似于筑城这样的酒店式高品质管理项目正好适合我们。 第四是机会。十多年的时间，亲眼看到江西的变化很大，而商业地产的价格才起步，且在江西省会城市中心可选择的高品质写字楼项目目前不是很多。这个时候，应该是商业地产的机会。从这几点，我想我们对奥斯卡还是情有独钟的。
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