商业地产到底适合杀猪、养鱼还是骑墙?
摘要: 我上周看到这个新闻，就是所谓商业地产分派，我觉得文章对潘石屹的定义比较准确，但对黄光裕的定义很不准确，黄光裕的国美地产、明天地产，商业能卖的全卖，最好不剩一平米。我觉得黄光裕不能代表养鱼派，他的出发点 ...
| 我上周看到这个新闻，就是所谓商业地产分派，我觉得文章对潘石屹的定义比较准确，但对黄光裕的定义很不准确，黄光裕的国美地产、明天地产，商业能卖的全卖，最好不剩一平米。我觉得黄光裕不能代表养鱼派，他的出发点从过去做零售，到后来做房地产，从头至尾的模式都是短平快销售，商铺也一样。养鱼派，长江实业的东方广场也好，恒隆集团的恒隆广场这些都是真正养鱼派，真正懂得商业地产长期价值。至于第三派，可能这种情况确确实实比较多。 从我个人角度来讲，比较建议从另外一个角度来划分，商业地产这么多开发类型，有些适合养鱼，有些适合杀猪，从开发建筑形式、运营模式可以作划分：有些比较适合长期持有发展，比如标准化经营的购物中心，虽然最开始租金没有那么高，但是逐渐成熟经营之后，它的租金成长空间确实比较高，一方面是标准化管理，另一方面又容易形成长期的升值，所以这个很符合机构的观点，自然可以“养鱼”；有些虽然适合长期发展，但管理难以标准化，增值空间相对比较小，比如底商、商业街，“杀猪”应该没有问题（当然投资者还要有个案观点，不是每个底商、商业街和专业市场项目都可以投资，规模太大的项目尤其要注意风险）。 就购物中心来讲，综合统一的经营管理对于品质品牌的保证是一个基础，要是把它杀猪之后就完蛋了，就像大连万达卖的商铺一样。我们回头来看，商业地产从规划建筑或者形态来分类型，真正适合销售，“杀猪”以后，对经营管理没有太严苛的要求，不会给你带来大的问题，或者本身适合于独立经营的，主要就是底商、商业街，批发市场、专业市场等。底商和商业街经营比较独立，没有什么关系，杀猪的方式也无所谓，大家买了以后不指望你潘石屹帮我做统一经营管理，所以说像底商和商业街，因为规划建筑独立性原因，其实是完全适合杀猪没有问题。 专业市场、批发市场应该说大家会关注它的价格优势，因为便宜，有成本优势，所以吸引消费市场。大家无论说是再有钱，也会到万通买一些零碎的东西，你到赛特是一个心态，你到万通目的就是图便宜，所以专业市场，批发市场对整个档次的管理没有多大的苛刻。我个人感觉底商、商业街，包括批发市场、专业市场，因为经营独立规划原因，因为统一经营管理的要求，这几类其实适合卖给老百姓。卖了以后你不用管，或者管理要求没有那么苛刻，就没有问题。当然，这些类型的商业地产，如果你确实不看好长期趋势，另外确实缺资金，确实需要像老潘杀猪，这个没有办法。 如果你资金实力很强，也可以持有发展――我们看到有些开发商也这样做，比如燕莎东边的好运街，属于餐饮街形式，开发商是持有发展。刚刚讲了底商、商业街，或者专业市场、批发市场你可以杀猪，但是自己如果看好长期趋势，有资金实力，你也可以养鱼，其实养鱼收入是不错的。在北京做批发市场的几个开发商做得很好。包括雅秀，你舍得卖吗？对他来说卖没有什么意义。 |
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