与股权融资不同，债权融资（亦称债券融资）是有偿使用企业外部资金的一种融资方式。它包括银行贷款、银行短期融资、企业短期融资券、企业债券、资产支持下的中长期债券融资、金融租赁、政府贴息贷款、政府间贷款、世界金融组织贷款和私募债权基金等等。这里所述的债权基金就是私募债权基金。
通过债权融资获得资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债券人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支。因此，开发商向私募债权基金融资之后，需按约定的条款向私募债权基金支付利息及到期后归还所有本金。
在银行收紧放贷规模和提高住宅按揭首付条件后，楼市开始进入调整期，价跌量缩的程度远远超出预期，国内房地产行业真正地进入“腥”时代，降价销售将进行到底！而开发商也越来越体验到资金对其事业的重要性了。没有资金，路难行啊！
在债权融资中，银行的资金实在难以贷到，因为有央行的规定和银监会的监管；企业债券也不是人人都能发行，只有具备优质资产的大型国企或上市公司才有可能发行企业债券；其它融资渠道就更加困难。
由于全球股市和商品价格均大幅走弱，国外债权基金正在寻找更好的投资品种，以保证投资者的最大利益。国外债权基金可以分为企业基金、政府基金和混合基金三种，通常都会投资于多个的国家。由于新兴市场的基本面因素和国家信用情况的不断改善，其投资评级也是不断提升，新兴市场成了债权基金选择投资的目标。债权基金的另一个显著特点就是多元化投资，一些具备稳定收益的商业地产项目也成了目前投资的首选品种之一。
富智商业顾问认为，经过了六年的辛苦耕耘，目前国内商业地产开发经营已逐步走向成熟，租赁型的盈利模式逐渐替代销售型的盈利模式，有实力的大型开发商开始构建商业地产项目长期收益的蓝图，因而商业地产项目的成功率也将进一步提高。
随着国内商业地产开发走向成熟，国外部分债权基金正在瞄准这块市场，国内银根的紧缩正给国外债权基金提供了很好的进入契机。一般情况下，国外债权基金对已开业进入稳定经营期的成熟商业物业较为感兴趣，而在建项目则居其次。债券基金要求融资方拿出具备产权证的物业或土地作为抵押物，再通过其设在国内的投资机构委托银行进行放款，并由银行向国土部门办理相关抵押物的抵押手续。而融资方的融资用途则较为宽松，既可以用于抵押物所属的项目，也可以用于融资方准备开发的其它项目。
我们拭目以待，债权基金到底能为国内商业地产开发商提供多大帮助？
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