最大资金流向开闸：险资锁定商业地产效仿平安

　 “投资不动产”成了近日保险圈点击率最高的一个词汇。

　　这是8月25日召开的十一届全国人大常委会第四次会议，保险法的修订草案中关于保险资金运用的最重大变化。意味着在拓宽保险资金投资领域的呼声中，允许保险资金投资不动产领域或将得到法律支持。

　　业内人士普遍认为，投资房地产可以为保险公司带来长期稳定的现金流收入，更能满足保单的久期匹配，符合寿险业务的资产负债匹配原则，弥补我国债券市场不够发达的缺陷，有助于保险公司持续改善投资收益率。

　　灰色地带的“转道”投资

　　“保险资金投资不动产已不是什么新鲜事，但大面积推开还有待政策放宽。”某大型保险公司人士这样说道，“已经有一些实力不错的保险公司直接或间接投资房地产行业了。”

　　记者了解到，此前保险公司一般都以“总部办公”名义抢夺核心商务区商用物业，据上述人士介绍，“平安、太保、国寿等十多家公司都在做房地产投资项目，但平安有信托公司，所以手笔最大”。

　　2007年5月，中国平安购买了位于北京的办公零售大楼美邦国际中心，投资金额在人民币30亿至35亿元之间。同年11月以16.57亿元投得深圳福田中心区的一块商业地，将在此建设一座高达百层的摩天大楼。

　　“平安在这方面很有经验，他们在北京的商务楼出租率几乎达到100％。”东方证券研究员王小罡曾表示，“平安2007年的物业投资回报率达到了11％左右。平安显然是保险公司中走得最早也是最稳的。”

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　 一直以来，相关法规并未明确同意放开保险投资房地产领域，但也没有明确禁止投资，行业内将之称为保险资金投资渠道的“灰色地带”。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏接受采访时表示：“投资不动产方面保险公司在保险法之前早有实践，业内多采取间接的方式，即通过信托的方式进行投资。过去国务院规定中就已允许投资基础设施或国家重点项目，只是在保险法中没有明确指出。”

　　保险公司乐见不动产投资放行

　　“对于那些曲线投资不动产的保险公司而言，草案无疑从法律层面为他们的投资行为‘正名’，并可能在短期内完成资本兑现。”业内人士指出。

　　郝演苏表示，现有《保险法》的规定使得保险资金应用渠道过于狭窄，这种渠道不利于保险公司提高资金运用效率，规避市场风险，这也是保险法修改对保险资金利用渠道进行拓宽的主要原因。

　　中国人寿某分公司老总对记者说：“一方面，如果利率下调的话，保险公司面临投资收益率下降的情况，不能达到以前定价利率的收益，这样就会面临退保的风险。另一方面，证券投资和股票总体来说虽然收益率较高，但是相对来说，它的风险很高，尤其是今年这样的情况下，就需要我们拓宽保险资金的投资渠道，拓宽新的品种，不动产只是投资渠道之一。通过拓宽保险资金的运用渠道，可以促进保险公司构建有效的资金组合，使资产、负债匹配，降低投资风险，提高它的竞争力。”

　　“目前，保险公司已是国内资本市场上最重要的机构投资者之一。保险公司当然也希望能从房地产市场的发展中获利了。”中意人寿一人士表示，“今年股市表现不好，保险公司确有通过房地产业分散投资风险的想法。”

　　21世纪不动产的一位负责人表示，保险公司购置的办公楼虽记入固定资产，但是这些楼宇的面积远远超过了其自身的使用需求，很大部分用来出租。高档写字楼出租所形成的租金现金流也比较稳定。此外，高档写字楼的租赁者多为公司单位，信用良好、实力雄厚，违约风险较低，加之市场租金高，保险公司可以从中长期的租赁合同中获利不少。

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　 北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，险资投资不动产可以有几种形式：保险公司在二级市场上去购买并持有物业，参股房地产企业，建立全资或控股的房地产企业等。

　　但是不动产的概念不光是包括房地产，所以不仅仅限于房地产行业。保险法修订草案只是说拓宽不动产投资，但这一举措更多只是一种原则性约定，险资能否进入房地产市场具体还要看有关解释细则。

　　风险防范成担忧所在

　　90年代保监会成立以前，保险资金就进入过房地产领域，但由于缺乏风险防范意识，大批烂尾楼造成了保险资金亏损严重。因此保监会成立后，立即关闭了投资房地产的闸口。

　　在记者走访保险公司时，业内人士普遍认为，投资不动产当然可以提高其投资收益，但是应注意投资风险。一些还处在发展阶段的中型保险公司人士认为，公司对商业地产的投资仍缺乏经验，同时，目前房地产市场的价格走向十分不明朗。假如过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目将令其面临较大风险。

　　业内人士指出，保险公司的风险主要来自于两个方面：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。在租赁方面，虽然有比较长期的合同限制，房租收入在一定时期内会固定，但其对未来市场的指向性和预测性较弱，多是受当前房产增量和存量因素的影响。

　　“房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对险商投资房地产的引导与规整。”中国人寿某分公司老总谈道。

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　　王小罡认为，目前中国的投资市场有限，保险公司需要充分考虑资产的投资回报率，并按一定比例进行配置，“当然，保险公司在做这块投资的时候要保持出租的连续性，控制空置率，否则会在回报率上存在风险。”

　　此外，业内人士认为，8月下旬保监会开展的2008年保险资产管理现场检查工作与此次保险法修订草案有关。保监会要求各保险公司上报所有房地产资产状况，“特别是投资性资产”。该业内人士认为保监会选择此时紧急摸底，意在“风险防范”。

　　在首都经贸大学教授庹国柱看来，“尽管没有相关法律法规对保险公司曲线投资房地产的行为进行约束，但保监会已经意识到问题的存在。摸底险企资产状况是为深入了解、防范风险，在立法中增加不动产投资，给保险资金投资开了一个窗口。”