破冰之旅 从商业地产开始

泡沫与经济周期

任何投资载体都会有泡沫，这现象有点像烧开水，一旦给火，就开始有泡沫。一直文火下去，泡沫的持续时间就越长，但也总会有沸腾的时候，最终也会出现规律性的经济周期。一旦猛火，很快就沸腾，泡沫的产生就成倍数甚至几何倍数，长时间的沸腾，必然造成水份的快速蒸发，假如缺乏持续性的注水（信心崩溃或购买力透支），就会造成载体爆炸，这时候傻瓜都知道要调节，是关火还是改为文火，是不可回避的选项，也就是通常所说的硬着陆和软着陆。

由此可见，经济周期是不可避免的（也即市场不可能总是单边走向的），但周期的长短、激烈程度是可以调节的，很大程度上取决于“火候”和“水量”，假如火源过多过杂、水源增加量难以预期、调节人意见不一或水平有限，就会很容易造成破罐破摔、推倒重来，可持续性发展就成为“美酒加咖啡”的靡靡之音喽！

这个时段以来的股市、房市，如果参加双人高台跳水，一定能拿奖牌。有人说，如果剔除工行、中石油等权重股的虚胖，上指已经跌穿20050606时988的点位，咱算不来。咱比较直观，以目前2400的点位，大略对应2006年底的水平，即使击穿2000点位，回到2006年平均点位1500点处筑底，那么，那些响应政府“价值、长线”号召的广大小伞，获利就基本回吐，比如中信证券，2006年均价大约15元，日前的加权价还在37元，似乎也死不了人，当然，咱还是希望2400点能成为阶段铁底。大盘也不可能咱一唱就牛或一唱就熊，只是想说明，资产价格即使回到2006年的水平，天塌不下来。

深圳的房价出现高台跳水，但并没有跌穿2006年的平均水平，而上海、北京等地，还有相当的距离。如上海中外环明星楼盘“万源城”附近的某楼盘，2003年开盘时的价位大概是5000-6000一线、2004年到7000-8000一线、2005年到10000-11000一线、2006年到1300-14000一线、2007年到16000-17000一线，07年底08年最高的时候，还摸过18000的价格，但日前回落到16000的价位，这样的五年龄二手楼盘，即使回到06年的水平，心理冲击、市场影响到底有多大呢？（以上数据不大精准，仅仅是对街边房产中介挂牌的记忆。）

导爹为什么总是钟情于2006年的那场雪呢？政府对房产的调控，以2005年的三道圣旨（“新、老国八条”、“国六条”）为标志，考虑到房价上升的惯性和通涨因素，2006年的房价，应该比较符合政府的心理底线，一旦跨越这根底线，投资人离弃信用、金融机构出现危机、建材行业低迷等等情况，不是不可能出现的。

所以，只要知道水已经在沸腾时，揭盖、调火候、加水等等事情，不会没人干的。再说了，市场上就不可能有只升不降的投资载体，否则谁不发财？！这时候现金为王的狂逃和就地卧倒的傻蹲，说不上谁更高明些。咱就是傻蹲的“爱国者”，因为咱相信，天塌下来，先砸到的总是个子高的和乱跑乱窜的。

住宅和商业地产

住宅和商业地产，本身就是孪生姐妹，通常会一荣俱荣、一损俱损，但事情或许会有例外，金枝和银枝（金太阳时代的“童话”人物）就是两重天的孪生姐妹。

住宅是人的居住权问题，国民有吃有住，是每个国家（或政府）赖以存在的意义所在。房价的节节高，因素很多，其中，政府在廉租房（过渡型）、安居房（满足型）的缺位，造成行业的硬需求，是最大的影响因素之一。

显然，政府已经认识到这一点，先期有重庆百亿准备购“死猪”改安居房的，日前又有广州“四年内完成七万多套安居房的”，相信陆续会有相关的“人居权”措施。如然，住宅发展商最终只能收缩到真正意义上的商品房（改善型、享受型）开发，和任志强大侠的“开发商只为富人服务”是相吻合的。一旦政府补缺措施落实，住宅的硬需求就会大幅度减缓，再大的人口红利，都无法构成对目前商品房价的利好，况且目前的商品房价的确偏高，回落势在必然。回落的幅度和持续时间，在国际大环境不是一路恶化的情况下，只能看政府、发展商、购房者三方的博弈结果，但2006年的那场雪，一定是一道不可跨越的防线。

日前有位仁兄，因为占宽带网公、私用的便宜，被判了五年，这可能是国内的第一例。上海的宽带，私宅包月120元，而商用900元/月，相差大约8倍，这种差距比较符合国际惯例，私宅宽带是生活、娱乐工具，而商用宽带是工作、赢利工具，这样大概就不难理解。住宅和商业地产能不能也可以这么理解呢？硬套尽管有点勉强，但味道八九不离十。作为赢利工具的商业地产，其价格更多取决于整体的经济状况。

商业房产包括社区商铺、专业市场、大型商业中心、办公楼宇、酒店和酒店式公寓等，这些大概都跟政府的补缺无关，其中的社区商铺，政府在补缺时或许会配套，这也是住宅小区的小型商业辅助设施，两者是同比例增加的，够不上形成冲击。其它的商业房产，政府在规划上有一定的配比，但不会、也不应该成为投资的主体。所以，相对于住宅，商业房产也受整个行业不景气的影响，但没有额外增量的利空，因此，僵局的打开，一定会从商业地产开始。

营销总部基地

商业地产的品种很多，其中，涵盖专业市场、展示、办公、物流配送等功能的营销总部基地，将是业界的亮点之一。

据美国《财富》杂志的一项调查表明，全球4万多家跨国集团92％以上表态，考虑在未来几年在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国区总部、研发总部、商务总部、销售总部等，其中首选上海的企业占30％、北京占15％、深圳占11％。可以预见的是，在未来几年时间里，企业总部型商业地产将逐步兴起，成为新的投资热点，在商业地产市场上形成一股新的力量。

实际上，导爹显然不是先知先觉的人，总部型的商业地产，在上海、北京、深圳等地，已经有不少的在建和规划项目，有些城市之间的“总部经济”竞争，已经到了赤膊上阵的状况。但中国真的就“总部”了吗？

13亿人口，假如都具备购买力，中国自然就成为世界最大的市场，那么，在最大的市场设立营销总部，这很有必要也很好理解。但是，不可否认的，中国目前的高科技人才、研发能力、产业配套、金融服务，还有其它和谐因素等，不仅没有优势、甚至是弱势，跨国企业把家当都搬过来，除非脑残！把一切不与占领市场有直接接触的总部搬过来，似乎也值得探讨。当然，尽管中国大陆各方面的条件不是很优秀，但胜在体量大总能找到相对优秀的配比、整体营运成本低等，设立区域（如亚太、大中华）总部，条件也已经不比大中华区域的新港澳台等地差。

总部是否设在中国，尽管有这样那样的考量因素，但是，把区域营销总部设在中国，一定是最佳选择。从纯市场的角度（如依赖“跑部”就只能设在北京），市场总量及有效辐射力、人文及教育、国际影响力、内外交通吞吐、腾挪空间等，上海都是最佳的选择。

注：制造业企业的总部，大略包括生产基地、研发中心、财控中心、行政总部、人力资源总部、营销总部等等。营销总部或区域营销总部，包括区域内的市场推广、销售及相关商务活动等。