外资的诀择：商业地产谨慎抄底

　　造成当前外资及港资蜂拥表象的主要原因是以前可能港资及外资在内地购入商业地产机会比较少，而现时的机会则相对较多。

　　有迹象显示外资在近期表现出了对内地商业地产的浓厚兴趣，其中黑石连续在上海购入商业项目。而睿富旗下睿富中国房托基金管理执行董事兼基金经理Paul Keogh表示现时投资环境较6个月前更富挑战性，未来会积极于内地一、二线城市及澳门寻觅合适的并购。

　　部分外资房地产基金乃至外资房地产公司似乎已经在开始在囤积资金，意图在未来的内地商业地产布局当中抢占有利的地形。

　　谨慎

　　仲量联行华南投资董事总经理钟德尧与世邦魏理仕华南区投资部董事总经理伍德才却并不认为当前港资及外资对当前商业地产市场有所图。

　　钟德尧认为当前市场交易抑或是有意交易的案例有所增加的主要原因是当前内地开发商在遇到资金困难的时候，内地部分握有商业项目的开发商急于套现的心里造成了供应量的增加。其对观点地产网表示：“因为内地开发商不得不将手中的优质资产卖出去，所以突然之间供应量开始上升，因此达成买卖交易相对容易，造成的结果好像是港资及外资蜂拥去买商业地产项目。”

　　其认为造成当前外资及港资蜂拥表象的主要原因是以前可能港资及外资在内地购入商业地产机会比较少，而现时的机会则相对较多。

　　但钟德尧依然认为当前国内商业地产对投资回报率的要求依然相当高，其认为上海、北京等一线城市出租回报率要达到10%，二线城市的出租回报率要达到12%以上的项目是港资及外资的主要考虑对象。

　　“这种考虑不是单一的，可能项目的母公司是境外公司，或是由境外公司控制的，这样的公司结构可能会便于交易，另外一方面投资机构往往会考虑自身的融资成本，因为他们在购买项目的时候也会有一部分贷款。同时他们可能会着重考虑项目产权问题是不是一个公司主体拥有的。”钟德尧对观点地产网说。

　　事实上，尽管外资对内地商业地产表示了浓厚兴趣，但是鉴于内地商业地产流通受限等方面的原因，当前国内商业地产的流通依然存在种种的困难。

　　大多数分析人士对当前外资大规模进入内地购买商业地产项目抱谨慎的态度。钟德尧则认为，住宅地产可能依然是港资的首选，因为资金回流速度相对较快，操作相对容易。

　　周期

　　世邦魏理仕华南区投资部董事总经理伍德才则认为，从目前的数据来看商业地产的交易并未比往年有所增加。因为商业地产项目的谈判往往有一个时间差，大多数现在成功交易的项目往往是半年前、一年前甚至是两年前便有交易意向的。因而可能要等到明年方能看出今年商业地产交易的实际数据。

　　“从我了解到的情况来看，今年的成交可能还比去年少，因为难度高了。无论从国家的融资成本还是从海外资金的状况来讲都是这样的。因此从成交案例上来说可能比去年少，”伍德才对观点地产网说。

　　此外伍德才认为，当前进入中国商业地产市场外资对投资周期会有所调整。

　　“原来肯能是三五年，现在可能要叫周期调整到10年左右。”伍德才说，“此外外资在炒作商业地产的过程当中会有一个调整过程，需要一个本地化的过程，因为未必能够判断外资对待内地商业地产的炒作有多大的自信。