商业地产“井喷”过后 直面生存压力

　　奥运会的召开对北京各行各业的整体发展起到较好的带动效应，对商业地产来说更是如此。去年是商业地产的井喷年。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米。不过记者却发现，与开发的火爆相反的是，在非主流商业街上，部分整幢商业用房空置，商铺出租率极低，整栋楼只有低楼层的极少数商铺出租，而且多为低租金的短租。一些商业街已出现客流少、空置多、效益差的现象。

　　北京新街口的某商业项目就是一个典型的案例。

　　新街口商业区是北京最著名的商业街之一。去年，北京的某时尚大型名品店落坐新街口，然而好景不长，此商场并没有招到几家真正有品牌和影响力的商户，广告投放的数量和力度远远小于销售商铺的时候。开业后，门庭冷清，惨淡经营，让投资者遭遇了惨重的损失。

　　记者采访了商铺在五楼的王先生，他坦言，当时的租金是1900多元，按规定一次性交了半年的月租金及两万元的押金。由于顾客非常的稀少，从开业的第2周就陆续有商户关门。一个月以后，玻璃门上到处贴着“铺面转租”。现在从地下一层到五层每层还有寥寥无几的少数商户在坚守，商户营业状况不到20％。对此，此店出台了一个优惠措施——交三个月免一年的房租，但这并未能扭转残局。有的商户签的是两年的合同，有的签的是三年的合同。一部分签两年合同的商户，为了能退回两万元的押金，又交了三个月的房租，希望熬过一年，等明年到期退还两万元的押金，而签三年的商户基本已经全部撤出市场。

　　北京商业地产开发通常是先开发项目，后招商引资，一些缺乏商业项目营运经验的房地产开发商重开发轻经营管理，使开发与经营相脱节，这是导致目前北京商业地产空置率居高不下的一个重要原因。招商代理公司通常只负责招商，不管经营，所以一旦出现因经营或管理不善导致大量商户撤场的情况时，开发商就很被动，这也暴露出目前商业地产开发中尚存在商业与地产未能有机结合的弊端。在北京新商业地产项目放量过程中能看出很多项目的开发缺乏整体规划，造成商铺档次低，经营内容雷同，没有自身独特的主题与特色，无法吸引顾客，因此也就无法形成差异化避免同质竞争。城市商业街建设的主要资金来源之一是政府财政投入，一条商业街的前期投入少则几千万元，多则几亿乃至几十亿元，而这些资金的投资效益大多无人问津，这势必造成了社会资源的极大浪费。

　　中国城市商业网点建设管理联合会韩键徽副会长表示，“目前我们在北京看到已经开业的或者是正在运营的商业街确实存在着一些问题，比如说经营比较萧条，空置率比较高这样一系列的问题。造成这种情况的原因，可能是由于定位不准、招商不善，更多的是因为盲目化、急功近利、大型化，忽视商业的自身规律造成的。”

　　中国人民大学商学院教授黄国雄讲到，“商业街作为经济发展的产物，是一种新生的商业模式。在商品雷同化、品牌普及化的今天，商业街一定要明确自己的发展主题。有的商业街是以娱乐，有的是以健身为主。因此，我认为市场发展没有定式，不同地区有不同的特点，不同的水平有不同的需求。经营没有一个固定的模式。商业地产发展的模式需要与当地的市场基础结合起来。”

　　一地产分析师透露，前段时间商铺供应量大幅上涨，开发商大量招商，但是商户并无太大的增长，造成供需短期失衡。其次，业主和开发商对投资回报率期望过高，由于新开发商铺存在成长期，短期达不到预期回报率，部分业主持观望态度，不愿低价出租。同时，周边辐射的非主流商业街价位偏高，但商业氛围比不上同价位所以出租率欠佳。

　　由于奥运会的因素，北京商业地产近两年出现了提前透支开发现象，这将直接导致奥运会后一部分商业项目面临着巨大的生存压力。因此，北京的商业地产要想赢得更大的发展，开发商必须从开发前期规划入手，对于奥运会给北京以及国内商业地产带来的利好作出理性判断。只有做到业态定位、规划、招商和管理都不偏废，才能保证良好的运营。在具体运作上，可对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，并制定相应规划，带动商业街的整体素质和配套服务水平。