长三角区域经济一体化下的商业地产

　 大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。

　　在全球经济一体化浪潮推动下，区域经济一体化势不可挡。一个国家内的区域经济一体化，即以一个经济中心城市为核心形成的大城市群的区域经济协同发展，更是当今世界各国经济发展的普遍现象。在中国以上海为核心的长江三角洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀区域大城市群，都是改革开放进程中造就的区域经济发展的成果。现今大城市群的区域经济正在朝着联动、互补、一体的方向整合，他们必将进一步发挥高度的聚集辐射综合功能，成为中国经济发展最活跃的因素和强大动力，并对全球经济发展产生影响。

　　在长三角区域经济一体化的背景下，十六个城市保持着经济的高速发展，越来越紧密地联系在一起。近几年，以上海为龙头的长三角房地产市场蓬勃发展，同时带动了商业地产的发展，而伴随上海商业房产热的兴起，其他的城市也加快了商业地产前进的脚步。

　　一、长三角商业地产发展的特征

　　1、长三角商业地产发展空间巨大

　　长三角城市群相比我国的其他两大城市群在经济总量上大约是珠三角和京津冀的总和。无论按人口平均，还是按土地面积平均，长三角城市群都是经济产出效率或集约化程度最高的区域。并且拥有良好的基础设施、发达的科技教育和日趋完善的政策环境，成为国内外投资者关注的“热土”，特别是跨国资本正大举向长三角地区转移。在这样的背景下，发展商业地产是有支撑力的。

　　（1）世博会是长三角商业地产发展的机遇

　　世博会的召开为上海未来的会展经济积累下极其宝贵的展馆资源，实现上海会展经济中心地位。其独特的综合品质，决定了会址有望超越浦东陆家嘴(600663,股吧)地区，成为上海商业地产高地。上海世博会预计将吸引7000万人次参观。届时，上海的宾馆酒店将供不应求，客流必然会向上海周边城市分散，这样就带动长三角城市群的旅游和商业地产的发展，为长三角经济发展作出巨大贡献。

　　（2）交通便利是长三角商业地产发展的基础

　　在几年前，上海与长三角的交通主要是沪宁和沪杭两条高速，而这些都是大城市之间的交流，处于点到线的交通模式，而随着长三角各大桥的开通，那就达到了线到面的连接，实现了长三角地区交通的网络化。杭州湾大桥及苏通大桥的开通，使得上海与苏北等地的交通更为便捷，而便捷的交通能够带动经济、文化、旅游等各方面交流，提升了长三角的综合竞争力，同时便捷的交通也是长三角商业地产发展的基础，有助于技术流、人才流和材料流的流通等。

　　（3）经济迅猛增长是长三角商业地产发展的条件

　　长三角经济迅猛的增长，商业规模迅速扩大，长三角地区地方的生产总值占了全国的五分之一，06年长三角地区人均可支配的收入上涨了12.9%，长三角区域人群收入的提高、消费人群的集中，形成了区域效应，商业盈利状况趋好。07年在长三角16个城市，实现零售规模14万多亿。长三角地区在全国保持领先，具有重要的地位，长三角16个城市的零售额占到16%，现在一部分的大卖场向社区购物方向转变，购物中心进一步突出了休闲娱乐的功能，外资进一步加速进入，收购兼并成为外资进入长三角的主要渠道。

　　（4）丰富的旅游资源带动了长三角商业地产发展

　　长三角是国内宜居区域，大量异地人口的进入促进了商业地产的繁荣，并且长三角是国内旅游资源丰富的地域，素有中国旅游“金三角”之称。在中国首批优秀旅游城市中，长三角占了四分之一，区内的48个旅游景点几乎占了全国4A级旅游景点总数的一半。目前接待的入境旅游者占全国1/4，国内旅游者占1/3。大量的游客促进了区域经济，带动商业地产的发展。

　　2、开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势

　　在商业地产开发的潮流中，很多的开发商是由住宅起家，从而转向商业地产的开发投资，并且大多是跨区域投资，即走出自己所诞生和发展的土壤，到其他的城市开发投资。上海的几大开发商就在长三角等地大肆拿地，如复地、绿地、大华等，可见开发商跨区域转战商业地产将成为长三角商业地产发展的趋势。主要基于以下几个原因：

　　（1）商业地产能有效拓展行业发展空间

　　从行业发展空间的考虑，各种迹象表明，中国房地产业的成熟期即将到来，进入成熟期的房地产的发展空间将会大幅萎缩，作为这个行业中的大型企业，就必须提前考虑到产业转型问题。而发展商业地产正是发扬房地产企业优势的成功转型，同时成为拓展发展空间的有效手段。

　　（2）享受资产价格升值和土地升值的双重利润

　　房地产开发利润是一次性的，现在房地产开发企业相对来讲利润比较丰厚再加上这几年房价高企，大家都在批项目，但房地产的利润只是一次性的不会再持续。随着全球人口的增加和资源的减少，资产价格在今后会长期处于一种上升的趋势。但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说是享受不到的，因为大部分住宅是短期产品，开发完进行销售，住宅资产价格的升值收益者更多的是购房者，而如果战略性的持有商业物业，那么除了每年可以收到稳定的租金外，还能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。

　　（3）避免住宅开发中激烈的行业竞争

　　中国现在约有4万家房地产企业进行住宅开发，竞争非常激烈，尤其土地的招拍挂制度出台后，有些地块要经过几十轮的竞价，如上海的新江湾城D1地块，屡次竟价，最终楼面价达到2万/平方米，这已经超过了该区域的房价。商业地产相比住宅地产竞争没有那么激烈。截至到2007年，全国从事商业地产的企业不到200家，而这200家中，目前大部分都局限在本区域内开发，跨区域开发的商业地产公司寥寥无几。

　　（4）长三角二三线城市商业地产投资成热点

　　上海成熟、领先的国际化商业地产开发模式对周边城市的商业地产开发产生了一定的促进作用，促使整个长三角商业地产不断得到提升。据浙商房产研展部的数据统计：目前，一线城市商业地产的投资回报率在6-8%，二线城市商业地产的投资回报率在10-12%，而三线城市，如果能在城市中心区域拿到优质的商业物业，其投资回报率将超过12%。从商业地产的发展模式上看，上海的商业地产发展相较其他城市更加国际化，吸引了众多跨国企业进驻，对商业地产的需求量也较大。长三角的二三线城市紧随一线城市经济步伐的脚步不断加快，城际之间的外溢性开发投资已经成为一种趋势，随着长三角城际交通的成熟，长三角地产互融性会更强，将会更快推动二三线城市的经济发展。

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　 3、长三角商业地产的发展以专业市场为特色

　　（1）长三角是纺织专业市场最密集和最活跃的地方

　　近年长三角的新老市场竞争趋以激烈，中国轻纺城(600790,股吧)、东方丝绸市场、四季青服装市场等老市场依旧统领市场，新兴市场则分布在老市场周边。新的经营模式、经营理念以及涵盖的多种功能的专业市场的推进速度有所加快。一些新市场，如鹏欣国际家纺中心、上海服装城、宿迁泗阳县的“上海纺织城”、苏州吴江市盛泽镇的“国际纺织城”项目、扬州高邮经济开发区内的“国际服装商贸城”、无锡的新世界(600628,股吧)国际纺织服装城和东方国际轻纺城、南通中国苏通轻纺城等均采用全新的经营模式，促使老市场也加紧升级步伐，例如中国轻纺城联合市场和时代广场开业，常熟招商城等老市场也投入巨资进行改造。

　　（2）专业市场向规模化和批发功能方向发展

　 国内的商品交易市场越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而综合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大和随着交通的改善不断增强辐射范围，另一方面，中小企业和经营者随着经济的快速增长，所提供的产品规模也在迅速扩大。长三角地区专业市场如义乌中国小商品城(600415,股吧)、绍兴中国轻纺城等，作为年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向批发辐射功能，并逐渐把销售的末端留给零售商业和小型市场，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐减少和搬离市区。

　　（3）专业市场逐渐趋向细分化和专业化

　　市场竞争的日趋激烈，将迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，这必然是相当多的商品交易市场的发展方向，在长三角等地区已可以明显看出。除了传统批发市场外，许多只是内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品(000061,股吧)、美容化妆品、眼镜等，在长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。

　　（4）专业市场将向品牌化和优质化的产品集散地转变

　　过去一提到专业市场，就容易与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。近些年开展的百城万店无假货向专业市场延伸的活动，目的就是提高专业市场中经营商品的质量和诚信，在专业市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立专业市场的新形象，将更加重视规划设计和品牌推广，千店一面、毫无特色的局面将改变。一些注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业批发市场竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和淘汰一批管理不规范、市场环境和秩序混乱的中小市场。

　　4、长三角多业态零售体系趋向合理化

　　长三角区域零售市场几乎涵盖了目前所有的主流业态：百货店、超市、大型超市、便利店、购物中心、专业店、专卖店、折扣店等一应俱全，立体式的结构互为补充、错位发展、差别经营，使得长三角多业态零售体系趋向合理化。

　　（1）中外大型零售企业加快区域市场的战略布局

　　长三角地区零售业的外资进入之多、速度之快，在全国乃至世界范围内都很少见。据不完全统计，国际零售业50强中的70％已经进入长三角地区。外资的进入加剧了区域零售业的竞争程度，也产生了示范效应，促使大型内资零售企业向兼并整合的模式转变。

　　（2）高端品牌经营成为商家提升竞争力的新亮点

　　商品种类、品牌的增多一方面迎合了近年来长三角地区不断增长的消费需求，另一方面也对区域的消费层次和消费结构产生影响。尤其是一些国际一线品牌的大量入驻，既提高了区域零售市场的国际化程度，也使高档品消费成为区域零售业发展的新亮点。

　　（3）商业网点规划促进现代商业有序发展

　　为了确保城市各区域间、市场各业态间的均衡有序发展，商业布局、商圈规划成为长三角地区众多城市零售业发展的热点。尤其是一些发展潜力较大的中小城市，摒弃了原先那种业态越全越好、网点越多越好的态度，按计划有选择地开发商业，避免了同业态的重复建设、网点资源的闲置与浪费。

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　 1、仓促上马，盲目投资，导致空置量增加

　　许多的投资商看到了长三角商业的商机，而进入了长三角商业地产领域，某些城市商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海的商业地产已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平，现在上海商业的零售面积每年净增量在400-500万左右。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。其中有一些业态定位不明确的项目，占68%，投资的盲目性，影响了商业地产建成以后招商和营运，导致空置量上升，也可能对市场流通秩序产生了不良的影响，还有很多大型物业在建设的时候，没有跟周边环境进行配套，造成了资源使用不经济。

　　2、市场定位模糊，忽视项目策划，缺乏竞争力

　 市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。搞商业地产必须项目未动，策划先行，不能只重形象，重景观建设，重概念炒作，重广告宣传，忽视商业地产需要全程策划、全程风险防范。只要建设规划设计形象，不要商业运作策划，缺乏事前风险防范意识的商业地产，往往造成好看不中用，商铺用不起来，最终被市场抛弃，黄金(资讯,行情)宝地变废地，这种案例随处可见。商业地产必须营造主题特色，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。目前一些商业地产项目的主题定位存在同质化的倾向，都要建成集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大型体验式购物中心，没有主题与特色。

　　3、以销售为主，漠视投资业主后期经营风险

　　大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。商业地产经营失败，可能对金融企业、供货商、消费者和本单位的职工带来风险，因为许多企业普通采用先销售后结帐，占用了资源，有的是先发放会员卡、优惠卡等。这些企业一倒闭就会导致供货商、消费者和职工的风险。

　　三、长三角商业地产发展的趋势

　　1、优质物业有更大发展空间

　　中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5％，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

　　2、由开发时代转向运营时代

　　商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

　　商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。

　　3、模式趋于国际化和专业化

　　新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。

　　4、商业地产融资渠道多元化

　　从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。可见，现在商业地产融资渠道趋向多元化。