走中国特色的商业地产之路

“我需要把商场连洗手间都卖掉，而且不要背上经营的包袱”，这可能是目前中国绝大多数商业地产开发商的现实需求。与此相对应的是，随着商业地产销售之后经营后遗症的不断出现，近来商业地产界出现了另一种声音，就是中国的商业地产开发应该遵循国外的“收益型”、“持有型”的开发模式，发展商应该更多地考虑出租或者自营商业物业。

在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，这一背景下，其收益型物业占住了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大，销售商铺成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的发展商来讲，如果不卖商铺是不切实际的，在商铺受到投资市场追捧、可以回笼资金的情况下，发展商恨不能“把商场的洗手间都卖掉”，这就是今天的现实。让中国的商业地产开发商走“收益型”、“持有型”之路，笔者认为，这是不合乎当前的中国国情的。

中国的房地产行业和商业地产行业，是有其特殊性的，商铺投资市场也是有别于国外的，笔者认为，中国的商业地产开发必须立足中国国情，不必硬搬国外持有商业经营的教条，在融资渠道不畅的今天，应该坚持商业地产的销售特色，走中国特色的商业地产之路。

商业地产必须考虑中国的商铺投资传统。

我国向来就有着“一铺养三代”的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广阔的投资市场。一方面在内地城市，由于投资渠道比较少，商铺门面是最受欢迎的投资品种，流传着“家有一间铺，三代摇钱树”、“一间铺，三代富”等民间谚语，另一方面，在沿海发达的开发区，城市的飞速发展和商业的迅速繁荣，给商铺带来了极高的成长空间，让投资者赚足了商铺的升值空间，以深圳东门商业中心为例，1999年东门步行商业街街铺售价为10万元/平方米，到2007年售价已升到20万元/平方米以上，年增值性回报率就达10%以上。

尽管目前中国的商业地产出现了经营后遗症，但是更多的的商铺让投资者实实在在地赚到了钱，有的商铺甚至空着都在增值。面对着强大的民间投资资本，面对着中国传统商铺投资热情，我们一味强调发展商对商业物业只租不售或者自营，这是有悖于商铺投资市场需求的。

商业地产必须考虑中国房地产商持有物业的尴尬。

中国商业地产开发商正面临着出租低回报、自营高风险的两难处境。由于中国的商业地产开发超前于零售连锁扩张速度，众多的商业物业对零售品牌商需求迫切，这种供大于求的局面，导致目前中国的零售商尤其是大型连锁超市、百货、电器等品牌商，在与商业地产开发商的租赁合作中，是处于明显的优势地位。这种优势地位直接导致了零售商以较低的租金、较长的承租年限，十分经济地拿到商业物业。

据了解，目前品牌连锁超市百货承租商场的租金，相当于商铺售价回报率的3%-4%，而商铺投资回报率一般在8%以上，加上长达10年以上的租约，商业地产开发商的实际商铺收益是极低的。

另一方面，一些发展商不堪将商场以低租金租给大商家，于是希望以散租的形式来获取高租金，但是由于发展商缺少商业运营能力，甚至对商业经营缺乏起码的认识，结果却带来了严峻的商场经营问题，背上了沉重的经营包袱。

此外，发展商对商业只租不售或持有经营，造成了大量的资金积压，使得发展商更多地倾向于能够及时回笼资金的住宅开发。比如深圳的万科地产、中海地产等知名开发商，均以住宅开发为主体，其开发的物业中商业比例很小，有的开发商甚至对商业面积超过总面积15%的地块干脆不做。

销售型的商业地产经营，必须考虑中国特色的商业业态。

销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。

销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走大众化路路线、中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足中国作为发展中国家、人口众多的零售中低端市场需求，以及尚未进入连锁化渠道的各类专业市场需求，与购物中心和百货商场互补性经营。

以武汉江汉路步行街的万达广场为例，其一层商铺原以经营精品店中店为主，而在商场的边上就有大型百货商场，不远处更是武汉广场超级百货商圈，结果导致经营惨淡；万达广场一层商铺后来进行业态调整，以价廉物美的年轻时尚用品为主，加上小吃业态和大型电玩城，业态调整之后生意十分兴旺。

事实上，商业地产根本不存在“一卖就死”的问题，深圳的罗湖商业城、东门九龙城，乃至华强北赛格电子广场，产权都是分离的，它们都达到了商业地产的最高境界，这些成功的商业地产项目的业态定位选择，是值得大家借鉴的。

中国商业地产开发商，要面对由传统住宅开发进入商业地产开发转型的现实。

商业地产无论是销售还是持有自营，都面临着商业经营终端。一方面，中国的商业地产面对着商铺销售之后的经营后遗症，而另一方面，自营商业的开发商也面临着艰难的商业经营。现阶段，有相当一部分商业地产开发商，正在或打算走自营百货、购物中心的路线，但是，发展商真正把百货和购物中心经营好的为数不多，出现了种种问题。

发展商自营百货准备不足。一些发展商自营百货往往是单店经营，根本就没有连锁发展的远期目标，对连锁百货的竞争优势预计不足，结果在激烈的零售竞争中呛水。有的开发商甚至是抱着“凭自有物业打价格战挤垮对手”的简单想法进入百货行业的，对百货行业的高端运营一无所知，往往是从百货行业招几个所谓的“高手”就匆匆上阵。

发展商运营购物中心力不从心。中国的购物中心发展史较短，没有多少成功的经验可以借鉴，在这种形势下，购物中心如雨后春笋般崛起，一定是要交学费的。目前我国的购物中心，除广州天河城、深圳万象城等为数不多的购物中心运营良好之外，绝大多数都面临着经营的危机，一些发展商已经被摩尔这座烧钱机器烧得焦头烂额。

中国商业地产的发展还刚刚起步，商业地产产业链还十分不完善，在这种情况下，发展商无论是销售商铺还是自营百货和购物中心，都会或多或少出现经营后遗症，而从经营技术来看，持有经营高端零售商业并不比销售商铺经营大众化商业来得轻松。

发展商一窝蜂销售商业地产不对，但一窝蜂自营百货、建购物中心同样有问题，中国的发展商需要结合自身的需要，有及时性资金需求的应该坚持走商铺销售路线，实力雄厚、看好商业增值的开发商也尽走收益型开发路线，收益型物业更多地走中高端零售路线，销售型物业更多地走大众化、中低端、专业市场路线，如果这样的话，中国商业地产地产开发就会出现各取所需、两条腿走路的趋势，中国的零售市场的经营就会取得一种平衡。

中国经济之所能取得今天的成就，在于我们走了一条有中国特色的市场经济之路，而中国的商业地产同样要走中国特色之路。目前销售型商业地产和自营型商业地产出现问题，只是商业地产发展前期的一种阵痛。实际上，中国商业地产的发展还不到五年时间，而商业地产的发展水平正在不断提高，比如目前销售型商业地产的后续经营已达到“三三开”的水平，就是三分之一的项目经营良好，三分之一的项目经营不良，三分之一的项目经营失败，但是我们相信，随着商业地产产业链的不断完善，商业地产经验的不断丰富和运营水平的不断提高，商业地产经营成活率会不断提高。

销售型商业地产和自营型商业地产，只是开发模式的不同，并不存在错与对的问题，在商业地产探索创新的道路上，我们必须坚持一个观点，那就是“不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫”。