创意地产进入“更年期”

“工人来了农民走了，艺术家来了工人走了，买卖人来了艺术家走了……”作为北京创意地产地标798的“老人”，美国人罗伯特调侃中夹杂着无奈。

　　六年前，闲置老厂房宽敞的空间和低廉的租金吸引了罗伯特，他租下120平方米的回民食堂，改造成“东八时区书吧”。

　　然而，近年798艺术区房租猛涨、房屋稀缺，连一块原来根本没有人稀罕的“滥地皮”都被租了出去。“我们早晚付不起房租，最后贵得只有世界名牌才能付得起，私人小书店、艺术家都快坚持不下去。”罗伯特无不担忧地说。

　　据记者采访得知，像罗伯特这样烦恼忧虑的业主大有人在，而遭遇此类发展瓶颈的创意地产亦不在少数。

沸腾的租金

　　租金价格，曾经一度以傲人的优势成为创意地产的招租“王牌”，然而一夜之间成为了悬在业主头上的“达摩利斯之剑”。

　　据了解，今非昔比的租金价位悬殊，甚至赶超周边甲级写字楼的态势，已成为创意地产成长之路上最大的“烦恼”。

　　“当年进来时，没有想到798会发展成今天的规模。”罗伯特对记者说，“现在租金已从每天每平方米6毛钱涨到2元，几经转租，部分租金到达4~5元，比市区内一些高档写字楼的价格还高，给我们造成很大压力。”

疯涨的房价加之各种各样的商业发布会、越来越多的商人……商业味道的日益弥漫，让一些艺术家忧心忡忡。

　　不可否认，适当的商业有助于艺术的发展，但两者之间的度如何把握？大家并没有经验。

　　据介绍，一些艺术家已经主动选择离开，在离798艺术区约不远的草场地，在原来CAAW艺术文件仓库的附近，正在形成一个新的由艺术空间组成的“北京艺术东区”。

　　一位业内人士告诉记者，创意地产的主要客户集中于广告业、设计业、咨询培训业以及艺术工作室等所谓的创意产业公司，而这些公司都是一些资金实力不大的中小型服务企业，因此对较高的租金往往难以承担。

　　中国不是特例。美国纽约苏荷区的历史就提供了前车之鉴。苏荷区从无到有，兴起衰落经历了30余年。随着大量商业画廊、酒吧、餐馆、剧院及时尚品牌店等商业元素的涌入，房租日益昂贵，创作氛围喧嚣，众多艺术家已经陆续撤离，苏荷地带的创意之源日趋枯竭，艺术区彻底变为商业区。

　　油画家张先生对记者说：“商业并不是洪水猛兽，艺术和商业并不矛盾。但过快的发展和迅速的商业化正在侵蚀园区的艺术基础。与上世纪90年代初开始发展的什刹海、中关村相比，798仅用3年时间就完成了从升温到沸腾的过程。”

　　据权威机构调查表明，随着城市快速发展，尤其是近年来房地产行业持续升温，京沪各主要创意产业园区的租金价格都有上升趋势，幅度在20％－30％之间，并已经引发了不少园区内创意工作者的质疑。

　　记者了解到，某著名创意地产日租金已由2005年的1.2元/平方米到目前已经达到6~7元/平方米，直逼周边甲级写字楼的租金水平，其周边咖啡店和面包店的日租金每平方米高达5元至7.5元，完全彰显其改走“高端路线”的决心。

　　创意已“变味”

　　令我们“心存侥幸”的是，风生水起的价格背后是否会有物超所值的“创意”服务呢？然而事实又一次证明，品质提升的速度远落后于价格。

　　“5000多平方米的面积，一楼几乎都是酒店的客房，几乎占用了80多个房间，而大门口临街的一个酒店纯粹是属于商业目的，停车场内还有一个休闲会所。这是创意园区所需要的吗？”来到某创意产业园考察的王先生感慨道。

　　果然，即使在办公空间内，记者也看到鲜有纯粹的创意产业企业的影子，5楼是一家涉外的贸易公司，4楼大半个楼层是一家IT企业，此外还有一些装修公司、电子公司等。产业园中“创意咖啡厅”里的咖啡毫无新意，只是价格相比周边咖啡厅有“创新”，完全达到甲级写字楼标准。员工解释：“叫这个名字吸引人。”

“实际上，有些项目就是在赤裸裸打着‘创意产业’旗号的房产炒作。”一位不愿透露姓名的创意产业园经营者一针见血地指出。

　　据权威部门统计，截止到2007年，京沪两地经过政府授牌的创意产业园75家，占地面积220万平方米。“除此之外，还有一些以‘创意产业’命名的房地产项目，林林总总加起来要超过正规授牌的规模。”上述这位人士介绍。

　　在某创意园区办公的吴女士现在天天数着搬离的日子。“入驻后才发现，园区里鱼龙混杂，开发商显然没有按照招商书上的租用条件设门槛，报着创意产业的名，实则早已陈仓暗度，转做纯粹的商用。”

　　吴女士曾经天真地以为，3.8元／天的创意产业园区相较周边1美元/天的写字楼还算划算。“事实远非如此。伴随低租金的是十几元昂贵的物业费、被二房东压缩的越来越小的公共空间，以及混乱的管理。更有甚者，一个创意园区被拆成不同的板块，交给不同的公司分头开发招商，因为招商的对象不尽相同，同一园区出租的价格都各有不同。”吴女士觉得是躺在“创意”的迷局里做了一个春秋大梦，传说中的优惠一样没到手。

“这类创意产业项目，土地产权性质仍属于国家。开发企业通过资金投入，将其改建成创意产业园区后，对其拥　　有租赁权和经营权。如此这般，开发商首先在地价成本上就占据优势，相比起平地起高楼的资金投入，两者完全没有可比性！”一位创意地产协会的负责人告诉记者。

　　“按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的规定，六类土地都必须实施‘拍挂’。创意产业园正好打了一个政策上的擦边球，不需要参与竞争地价拍卖土地，只是通过适当的改造，巧妙地将工业用地转变为商业用地！”

　　谍变之殇真相

　　无疑，商业化是租金高涨背后的无形推手，艺术区面临着蜕变为商业区的尴尬境地。然则，这又何尝不是经营者的烦恼。

　　“如果租金完全跟随周围房地产价格大幅度上涨，会导致创意地产的投资泡沫，让大批中小型创意公司因高房租而止步不前；但是如果租金太低，显然不符合市场行情，就会缺少适当的价格壁垒，难以保证入驻区企业或个人的质量，进而影响地产的品牌。”某创意地产商也是满面愁容。

　　“以上海的M50为例。2000年起，莫干山路50号仓库群开始对外出租，最初以低租金吸引客户，几乎处于半卖半送状态。此后，这里开始不断吸引画廊、设计公司、国外机构入驻，M50成为上海当代艺术社区的代表，而其租金也水涨船高，租金已经上涨约10倍。”

　　某创意地产负责人也表示无奈：“房租涨幅是合理的，业主因为付不起房租而转移出去，这也是没办法的事。现在有些创意产业园商业味道确实太浓了，方向也偏了，特别是那些二房东，为追求利润最大化，违背了创意园区的初衷；还有一些房产商，制造一些噱头，给不沾边的房产项目戴上‘创意的光环’的帽子，这些都给创意园区的发展带来负面影响。”

　　据该负责人介绍：“二房东以低廉的租金价格与原厂房及仓库所有者签订合同，然后将“创意产业园”进行分割，进行招租赚取差价，一出手，100平方米的房子转让费就有10万～15万元，这还不算租金的上涨。”

　　对于国内创意地产面临的租金难题，一位不愿透露姓名的业内人士称：“我们的创意工作者们肯定会羡慕他们的利物浦同行，在利物浦，由老仓库建筑改建的泰特美术馆及创意社区虽然租金也不便宜，但创意工作者们可以申请政府名下的专许基金来支付房租或其他方面的花费，无论是个人还是小公司，都可通过这样的补贴来保持自己和这个圈子之间的地域上的紧密接触，而我们呢？”

　　针对目前国内创意产业园“挂羊头、卖狗肉”的现象，某重点大学城市规划学院教授如是说：“创意地产是个舶来品，但是我们拿来如此好的‘创意’之后非但没有好好发展，反而使城市多了许多贴着‘创意’商标的商业场所。”　

　　“我们的土地需求量大，很难在土地资源如此稀缺的程度下，还保证这些创意产业园的低价。有价值的旧工厂保留下来当然好。但如果的确有办公楼需求，留一个‘壳’也没有意义。”

　　一方面是遍地开花的创意地产项目，一方面是不断显露的诸多问题。一位不愿透露姓名的业内人士指出：“创意产业园的出现，就是因为缺乏全局性的总量控制。‘一阵风’建设，结果过度上马导致根本完不成任务。从规划的角度看，创意产业园可能没有这么大的市场和需求，因此不适合跟风，而是应该全市有一个盘子，对发展的总量和目标要有控制。根据市场需求进行更科学的规划，是应该首先考虑的。”