转战商业地产须三思而行

虽然我前面文章讲到商业地产“幸福时光”将现，但在该文上传后多少有些担心一小部分读者不能全面理解，故作此文，聊以补充。

在我们研究总结了18个大中城市住宅和商业地产市场发展历史和现状以及各大房企进军商业地产的经验后，我发现“幸福”并不是为每个人准备的，转战商业地产，尚须三思而后行。

早在2005年，商业地产开发就已开始成为国内住宅开发商热切关注的转型出路之一。合生创展、富力、金融街、绿地、广州城建等国内知名的住宅开发商陆续将触角延伸至此。当时在“房地产业成为国民经济重要支柱性产业”喊得正响的时候，时任广州城建董事长的李飞就曾提出，住宅地产不该成为国民经济的支柱产业，从而大踏步进军商业地产领域，后来才有了与越秀联姻。

就目前而言，开发商业地产的前期成本和住宅差不多，使得很多人都跃跃欲试，这也使得很多人把商业地产的专业性和特殊性看得不是特别重。另外，有开发商转战商业地产，也是不得已而为之的结果：一是由于一些城市中心城区可供开发的土地已非常稀缺，大规模开发住宅产品已不大可能；二是当前住宅市场遭遇量价双跌的寒流，盈利空间被逐步压缩，转战商业地产成为一部分开发商的思维必然转折——能够带来持续稳定现金流的商用物业逐渐进入实力开发商的视野。

然而，对于那些大型的集团性房地产开发企业而言，适当地向商业地产方向转变尚可以尝试，但对于那些规模不是很大、以住宅地产开发为主的企业而言，要想转型，就需要慎之又慎了。

我们于2007年1月与美国联美集团共同组织了美国住宅与商业地产市场20日考察活动，先后考察了洛杉矶、拉斯维加斯、华盛顿、费城、纽约等城市的bosa la grand、维多利亚花园、turnberry tower、trump tower等诸多项目。2007年8月至2008年2月的“地产新十年关键竞争力考察”活动中，我们又对全国范围内的房地产企业进行了实地走访调研，调研范围遍及环渤海、长三角、珠三角、中西部4大区域，实地走访了18个城市80家位列行业百强的优秀房地产企业。国外和国内的考察、调研成果也都进一步佐证了这一观点。

其实，不是所有的商业地产开发商的处境都是“想象的那样美”：第一是目前商业地产融资渠道普遍狭窄；第二是它变现的模式渠道也很狭窄。在商业地产领域，能够做得好的，要么是专业性很强、具有超强实力的企业，要么就是超大型国企。中小型开发商，如果要进入商业地产，首先就要面临融资难、变现难的问题。

对于商业地产商而言，需要在“创新”中学会“坚守”。做商业地产首先要考虑的是怎样实现资金平衡，然后是考虑产品如何变现。这些都直接影响到项目的前期定位。如果这些问题在前期没有考虑清楚，那么到了后期，即使你请10个专业顾问公司来帮你运作项目，即使你再有钱，最终也不会做好。

特别需要注意的是，千万不要以住宅开发的思维去考虑如何做商业地产，因为二者完全不同。住宅开发商，只要第一个项目完成经验积累，第二个项目就完全可以比第一个项目做得大。而商业地产不是这样的逻辑，往往是“做得越大，死得越快”。

所以，对于已经习惯于住宅开发节奏和发展规律的地产商来说，转战商业地产，新的认知和挑战才刚刚开始，需要三思而行、三知而行。