商业地产转型年的问题与展望

2003-2006年济南与全国一样，进入了商业地产焦点房地产网的黄金时代，商业地产开发和销售如日中天，从济南市中心区到市郊都有较大的商业地产项目出现。2006年，济南的商业地产更是销售的高峰期，西有大学商业街，中有圣凯摩登城、汇泉地王广场、鲁能泰山广场、自由城和海蔚广场，东有香港街，大学商业街更是创造了销售的骄人业绩，开盘销售率高达80%。

　　2006年下半年开始，市场环境发生了较大的变化。商业地产作为投资品，在前几年股票市场低迷的情况下，投资渠道较少的情况下，商业地产为是投资者较好的投资选择。2006年中期以来，股票市场屡创新高，证券市场上基金数量与规模不断增加，增加了投资的渠道，投资证券的高额收益使投资资本转向资本市场。证券市场成为商业地产市场较好的替代品。

　　已经建成的商业地产项目或者项目的一期二期已经进入经营期，商业地产在2006年底开始后期的经营问题集中展现出来。市场上进入经营期的商业整体空置率高达60%以上。

　　市场环境的变化与商业经营问题的集中展现使2007年济南的商业地产项目步入了低谷，信立怡高市场研究中心监测数据显示市区全年销售面积不足两万平米，下半年仅有120套，仅为住宅的1%，销售面积尚不到住宅的1%。

　　一、商业地产开发的约束条件

　　（1）商业地产的开发经验不足，以开发住宅的思维开发商业

　　在巨额利润的吸引下，商业开发经验不足的住宅开发商纷纷涉足商业地产的开发。济南市场的许多商业项目销售价格居高不下，其价位基本是同等地区商品房的2至3倍。在这种高额利润回报jn.focus.cn的诱惑之下，房地产企业加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商圈兴建商业。

商业地产的开发难度远高于住宅，住宅地产与商业地产开发有很大差异。前者以售出为终结，是一种明显的短期业务，而后者则是通过租赁运营获得长期回报为目的；住宅地产主要以居住的舒适度好坏为标准，而商业地产主要是以后期经营情况好坏为标准。有的地产商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者。

　　（2）商业地产需要一个较长的培育期

　　商业地产的价值通过商业经营来体现的，追求的是商业的使用价值和价值的增值。因此成功的商业地产重要的是后期的经营和培养。而经营和培养需要以下条件：一是由于商业地产一次性建设成本巨大，加上招商、返租等因素，需要大量占压资金，二是需要时间（一般为3~5年，甚至更长），三是需要专业化的管理，这些因素决定了商业地产必须要有长期资金的供给渠道，否则有资金链断裂的风险。

　　（3）资金供给的短期和渠道的单一

　　长期以来，房地产开发商对银行的依存度较高，项目所需资金70%以上来自银行。房地产的风险大量集中于银行，银行承担了房地产开发的较大风险，一般银行开发贷款的年限最长也只不过才三年时间。

由于目前的商业地产开发商对商业地产的开发经验不足，后续经营存在着较大的风险；同时，多数项目的开发资金组成大部分来源于银行贷款、小部分属于自有资金和预售资金，资金的长期需求与短期供给矛盾使地产商有急于回笼资金向银行还贷的压力。快速套现成为商业地产开发商的现实选择。因此，商业地产商偏于短线投机盈利，没有长线经营意识。

　　二、目前商业地产开发流程下出现的问题

　　这种“速战速决”的商业地产开发模式，产生了以下房地产开发流程：买地——设计(按地产商的要求)——建设(按地产商的要求)——分割出售或出租(中小投资者购买)——回笼资金——开发新项目(用回笼的资金)。

　　【买地期】

　　（1）开发商以销售为导向的开发模式造成商业地产定位不准

发展商以销售为导向的开发模式、加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好，这样便导致了开发商在项目前期对市场研究不足，对项目的定位不准确。因此市场上部分项目一期销售完成后，二期面临着修改规划，对项目重新定位的问题。

　　【规划设计期】

　　（2）开发商追求较大的可利用面积

　　开发商以销售为目的，面积越大销售收入就越多，因此在设计时开发商追求较大的可利用面积。商业运营规律要求合理jn.focus.cn的面积利用率，目前市场上商业项目的面积使用率在50%-65%，有的甚至到了70%。设计师为迎合开发商的要求，亦尽量向面积大的方向设计。

　　（3）商业地产规划设计，与商业的实际需要脱节

　　商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。在实际的规划设计过程中，与经营者沟通不充分，缺乏必要的业态论证，主力店在规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。

　　【分割出售阶段】

　　（1）开发商的炒作与中小投资者的不成熟造就了销售火爆

　　在销售期，开发商对新建商业地产的收益与成熟地产相比较，宣传投资者可以获得每年8%-12%的回报，同时配以立体式的疯狂媒体炒作。而市场上的投资者对投资的风险意识不强，对商业地产的运作与运营模式认识不足，在商业炒作的情况下，中小投资者容易产生羊群效应，出现疯狂购铺的现象。

　　（2）难以统一经营

　　由于地产商的分割出售，由业主自主出租，各行其是，难以形成整个商业物业的统一经营和管理，原来的业态规划难以保障，商业规模较大就会出现难以整体开业。

　　（3）招商阶段高估主力店的作用

　　主力店作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应，能够提高商业的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。于是有些开发商只看重主力店，事实并不尽然。不同主力店有不同的经营目标、运营手段和产品定位，开发商应通过项目的情况做整体定位，而不是仅仅依靠主力店带动整个商业项目的运营。

　　（4）后期的经营管理难以为继

　　在探讨商业房地产开发模式时，业主希望后期能够统一经营管理，开发商亦希望通过后期的统一经营管理提高地产的品质与自身品牌，很多开发商希望委托专业经营管理公司进行商业运营，但往往不能如愿。一方面是因为我国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业的核心竞争力就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。另一方面因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是屈指可数。即使有，一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。于是很多商业房地产项目只好自行组建商业管理团队进行经营管理，其商业发展前景可想而知。

　　【后果】

　　（1）地产和商业脱钩，地产的商业价值难以体现

　　在商业地产开发过程中，忽视商业因素的核心价值作用，缺乏商业经营理念成为一大缺陷。分割出售校友录的方式带来的后果往往是后期难以招商，同时物业管理者、租户和小业主之间盘根错节的利益关系增加了协调难度。因此，种种因素阻碍了商业地产统一经营管理机制的形成，地产商业价值的提升难以实现。

　　（2）开发商的信用严重透支

中小投资者更注重短期收益，中小投资者大多是贷款购铺，短期收益的减少造成还贷压力的加大，未来的不确定性对其心理的影响较大。在现在开发流程下，容易产生广大投资者对商用物业产生信任危机，不愿再投资商业地产项目的问题，地产商、零售商和投资者就会因此陷入恶性循环的困局。

不平静的2007，期待2008的全面爆发

　　1、期待商业地产的全面爆发

　　在市场表面平静下暗流涌动：东部奥体中心共有九块商服用地成交，土地供应29万平米，可建建筑面积76万平米，高新区有两块商服用地成交，土地供应3万平米，可建建筑面积13万平米，供应32万平米土地，89万平米可建建筑面积；西部银座地产在振兴街欲打造新商圈，有10万平米左右的商业，项目对面有2万平米（容积率为5）的商服用地已成交；南部领秀城46万平米商业区启动；北部翡翠郡的2.7万平米社区商业待售；中部万达承接魏家庄旧城改造项目，近40万平米的商业，融基10万平米的省府前街商业待动。

　　2、老商圈商业地位的加强与新商圈的崛起同时进行

　　魏家庄与省府前街的改造使泉城路商圈与大观园—人民商场商圈的地位进一步巩固。振兴街区域与奥体中心区域在新商圈的崛起中将特别引人注目。

　　3、由拆散销售到持有经营，商业地产开发升级

　　万达、银座、海尔、天津高盛、天津星际房地产开发公司进入济南商业市场的角逐。万达已形成商业地产的开发模式的“万达模式”，银座地产开发商业地产将交予集团的商业公司运营，两家公司的实力雄厚，商业地产开发的前三个约束条件得到解束。其开发程序有如下的趋势：招商(与零售商等商家签好合同后)——设计(按零售商等商家的要求)——建设(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投资者投资购买)——物业管理(开发商或第三方)——长线经营——开发新项目。在此开发模式下，开发商前期的商业定位将有的放矢，规划设计注重功能与形象的结合，避免了后期经营管理的问题。