近期，房地产走势一直低靡。与此同时，东莞城市的自身改造也正处于“涅磐”阶段，东城，南城新兴商圈的崛起尤其受到众人瞩目。虽然经济形势的大好环境是不容怀疑的 ，但是东莞的商业地产相对于住宅市场一直处于劣势地位，也因此人们对东莞的商业地产众说纷纭。
黄健辉，联华国际品牌管理部总经理。一个低调而实干的人，平时邀请他出席媒体的公共场合发表看法，他总是笑着说工作很忙。而不论在同事还是集团领导眼中，他都是一 个不折不扣的“工作狂”。接到焦点的采访提纲时，黄健辉本着对商业地产的极度兴趣，接受了我们的采访。
这一次，我们在办公室见到他时，他正忙着整理文件。我们随即聊了起来，黄健辉的健谈给我们留下了深刻的印象，“只有敢于喝‘头啖汤’企业的成功率才能高”。黄健辉 对商业地产还有着许多独到的见解，侃侃而谈时让我们想到了一个成语“韬光养晦”。
“菜地商圈”蕴含超前意识
焦点记者：相信只要来过东莞的人都会记得联华国际的雍华庭，它已经成为东莞标志性的建筑，也是东莞最早、最完善的小区。并且经过这些年的发展，已经向周围扩张形 成了莞城区的一大繁华商圈。很多人都觉得雍华庭取胜的很大一个因素是地理位置得天独厚。
黄健辉：我不这么觉得。雍华庭的优越的地理位置其实是在后期在形成的，并不是一开始它的地段就很好。99年我们建雍华庭的时候，那里还是一片荒凉，什么建筑物都没 有除了菜地。也就是说我们是从菜地上发家的。当时东莞也没有城区的概念，都是一些分散的镇区，长安等一些镇那个时候要比所谓的城区漂亮很多。
焦点记者：原来雍华庭还有这样一段为人不知的历史。那么当时是什么想法促使你们选择在这块菜地上建小区的呢（笑）
黄健辉：一个企业的超前意识和对政府政策的关注和响应。联华的一个重要思想就是要超前，要创新。一个企业要成功就要敢于喝“头啖汤”。当时东莞的经济已经比较发 达了，我们发现政府开始关注城市规划了。硬件基础已经具备，那么下一步就是美化城市了，也就是城市化建设。
焦点记者：那么除了对大潮流的顺应外，您觉得雍华庭商圈以及联华其他的商圈项目，包括住宅商铺和纯商业地产，他们之所以成功是哪些因素促成的？
黄健辉：品质，定位，专业性以及售后服务。联华的定位就是要抢在第一位填补东莞的空缺。雍华庭就是一个很成功的例子。
“以一当十”的商圈购买力定位
焦点记者：您刚才提到了商业地产的定位问题。那么联华最近在推的一个商业项目帕萨迪纳，你们是如何定位的呢？
黄健辉：帕萨迪纳属于东城中高产阶级的消费商圈，我们引进了目前东莞空缺的国际一二线品牌。我们认为其实真正最具备消费潜力的就是这部分中高产阶级人群，因为他 们既有一定消费能力，又有知识文化，知道如何去消费才能提高自己的身份等。有很多大佬级的人物，他们并不追求品牌，也不懂品牌。帕萨迪纳就是要为中产阶级提供国际品牌 。
焦点记者：据我了解，帕萨迪纳的商铺是采取只租不售的经营方式，在这样的形式下，回报慢，投资多，发展商需要面临更多的资金压力，目前东莞楼市住房市场又不太紧气 ，这部分人群选择的也是观望，这是否对你们意味着很大的压力，您是如何看待商业地产的回报率的？
黄健辉：压力确实是有的。但是我们更看重的长期的一个回报，而且这部分人群即使现在在减少，但是单个购买力的强度是不容置疑的。比如说他一个人可能一次性就花个 几万。这是一种“以一当十”的购买力。回报其实也并不差，关键是要定位准了。其实，东莞现在不缺有钱人，缺的还是好的产品。
焦点记者：您刚才明确说明了定位。我们知道联华也是东莞最早和麦当劳合作的单位，出现了最早的汽车餐厅和贵宾室的设置，其实大的品牌是看好了你们的定位的
黄健辉：是的，麦当劳作为全球500强，不是随便在哪里都有的。他们也要对地区的发展进行评估。还有现在的帕萨迪纳，除了本地的消费群体外，东城这里的国际友人也是 不少的，他们都是很好的购买力。
纯商业地产经营起来很“危险”
焦点记者：东城步行街是联华国际开发的较为成功的纯商业地产之一，而雍华庭等其他项目属于商住一体化。纯商业地产和住宅小区商铺相比，在经营方面有什么区别吗，你 们是如何成功的做好两者的
黄健辉：区别很大。住宅小区商铺，相对于小区来说，它只是出于辅助的地位。经营起来也很简单，主要根据小区居民大概的需要设置一些商铺来满足他们。而纯商业店铺 就是纯粹的商业，他可能会影响到旁边的一个小区，甚至这片区域的规划发展。可以说，它是一个“经济引擎”。
焦点记者：也就是说，商住的主次顺序不同。
黄健辉：对！纯商业地产其实更考验一个发展商的勇气和智慧。因为商住一体化的项目，除了商业性质外，还有一个很重要的属性就是自住性。商铺做的不好，但是房子仍旧 可以住啊。但是商业地产就不同了，或者大成或者大败。有很多开发商都是败在纯商业地产这块的。
焦点记者：听起来纯商业地产经营起来很“危险”。
黄健辉：纯商业地产风险高，但是回报也高。它定位慢，规划慢但是实施要快。这也是我们帕萨迪纳为什么拖到最近才推出的原因。
非同质化地产才能把市场做大
焦点记者：最近南城鸿福商圈正在崛起，这会不会对帕萨迪纳商圈造成一定冲击？
黄健辉：不会。因为我们是在分市场不是在抢市场。南城和东城自身的定位就不同，南城首先是行政文化区，其次才是商务区，而东城始终定位在高端商业区。
焦点记者：又回到了定位的问题上来了，所以还是要找准定位。
黄健辉：是的，而且产品也不能同质化。所以，联华一直强调要创新。产品要是具备了不可复制性，那就不用担心卖不出去。这也是我们的产品能以别人两倍价格卖出去的一 个重要原因之一。
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