商业地产冲上牛市 优质项目竞争开局

2008年中国商业地产市场总体继续保持稳步投资增长速度，与2007年全国商业营业用房投资总额2775.56亿元相比，同比增长17.9%，连续3年保持17%左右的匀速增长，与社会消费品零售总额16.8%的增幅基本保持协调发展。在这样的增长态势下，商家、开发商都有了新的举动。

商家：国外零售品牌加快开店步伐

商业物业需求保持旺盛。根据国际经验，人均GDP达到2000美元，消费将进入快速增长期，2007年中国人均GDP2456美元，中国社会消费品零售总额从2002年的4.8万亿元增加到2007年的8.9万亿元，由此表明，我国正向消费型国家过渡，温家宝总理在两会工作报告中谈到推进经济结构调整，转变发展方式时指出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。与此同时，国外零售品牌纷纷看好中国，世邦魏理仕针对150国内外知名商业品牌的调查，2008年都有加快或新开店铺的计划。

开发商：大公司战略性进入商业地产

业开发商从战术性进入商业地产纷纷转向战略性进入，其标志是大公司都明确或调高了各自持有资产的目标，组建了商业地产专门的投资与运营管理机构，设定了上市或发行REITS的计划。路劲、中信、富地、中粮等。万科则采取与凯德战略合作的办法。行业竞争进入高层次。在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。今年预料行业竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。从紧的信贷政策对持有物业将造成新的压力，潘石屹百发出日巨变预言。中小公司在商铺散售逐步疲软的情形下，可能进一步被边缘化。

政府：商业规划政策将产生更大影响

随着商业网点条例的即将出台，商业网点审查制度将左右商家开店进程。影响是正向还是反向，与规划的科学性有很大关系。地方政府引入商业地产项目前，应充分了解和顾及商业地产的特殊性与复杂性，不能视同一般性招商引资项目。

09年商业地产优质项目竞争激烈中国商业地产联盟副会长王永平认为，07年至08年大量优质项目的入市，给商业地产在09年的运作带来压力。优质物业之间的竞争成为09年竞争的主旋律。从中可以看到转型中的我国商业地产行业所呈现的三大新特点：

一、经历了前几年的实践与探索之后，对行业的认识提高了，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一批优质商业项目，行业的总体水平有显著提升；

二、商业地产行业的竞争更多从开发转向招商、运营环节，过去单纯依靠炒作概念的企业和项目在竞争中遭遇到了较大的市场压力；

三、行业前景仍然普遍看好，一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产作战略转型；另一方面，国家出台一系列政策积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。