众商家各抒己见青岛商业地产如何迎来创新时代

2013-9-5 10:13| 发布者: ccbuild| 查看: 67| 评论: 0

摘要: 　 2008年，面对奥运盛会，青岛商业地产加速起航，从前海一线的百丽广场、万邦中心，到城阳的宝龙城市广场、中韩国际小商品城，再到开发区的国贸中心，一个个地标型商业建筑拔地而起，为青岛房地产带来了新的商业地 ...

　 2008年，面对奥运盛会，青岛商业地产加速起航，从前海一线的百丽广场、万邦中心，到城阳的宝龙城市广场、中韩国际小商品城，再到开发区的国贸中心，一个个地标型商业建筑拔地而起，为青岛房地产带来了新的商业地产运作模式以及新的产品形态，商业地产如何面对创新，推进创新？上周，青岛商业地产创新经营论坛在本市举行，青岛远洋中心、合富辉煌、永新国际广场、百丽广场等多位商家代表及专业人士从各自角度对此进行了论述。

　合富辉煌：是专业回归时代

　 2007年地产应该是价值回归、专业回归之年，我们一直在强调这一点，和很多客户交流也是这样的。

　第一点，价值回归，整个地产在经过前几年高速增长以后，进行调整是理所当然非常正常的事情，让我们的从事这个行业的开发商，包括中介机构，包括所谓服务于开发商的地产商来说，有一个自己公司发展的调整和专业调整的时期，对市场的判断，在这种大的生态环境发生变化的前提下也有所调整。不用说是不是拐点，调整是应当的，也是势在必行的。

　第二是专业回归，实际在很多的时候，尤其是青岛的市场，2004年、2005年接触的时候，这个市场不需要专业，大家都会把房子卖得很好，不愁卖，实际那几年在广州、珠三角的市场竞争是非常激烈的。有人曾经夸耀靠一个宣传单页就可以清盘了，但是市场带给更多快乐的时候，也意味着痛苦迟早会来临。我们更多思考专业的回归，这里有一个很明显的信号，北方的地产越来越朝着南方专业的分工靠拢。

　百丽广场：在青岛做“吧”概念

　百丽广场里面有一些特色项目，现在是超五星级的百老汇影院，与之相对应的是星光大道，类似于香港的，还有全山东省最大的溜冰场。根据“离海很近”这种气质，然后找到美国设计师，他来到这里非常兴奋、非常高兴，他说太棒了，终于可以找到一个实现梦想的地方。总建筑面积是20万平方米，百丽广场地上地下加起来是20多万平方米，但是我们只是拿出一部分做销售，其他的部分，包括新加坡的招商管理公司，他们做招商。另外一部分我们来售，是它的产品。

　我们销售的新地块3.2万平方做什么呢？在青岛有一种感觉，晚上到哪玩儿？众说纷纭，或者说没有主流的地方，我们想做青岛的名片，在这里做“吧”的概念，酒吧、咖啡吧、吧、餐饮吧等，我们自身的功能非常清晰，也有主功能的区分。在新地块的销售上，三层全部拿来做酒店，可售部分非常稀缺，户户临街，每一户都是有玻璃窗的，非常适合经营。

　宝龙：在新旧区交界处拿地

　宝龙公司目前在国内主要做商业地产，因为它可能跟我们国内的一些企业有一些比较鲜明的区别。宝龙主要在一些一线城市的新区，二线城市的新区和旧区的交界区，在这些地方拿地，在这些地方做一个综合的商业中心，这是它的总体模式。

　相对来讲，因为宝龙做的商业规模都比较大，而且有一些比较多的主力店，宝龙通过大概到目前为止是七八年的地产过程，逐步摸索，也是逐步学习，目前来讲，它在商业地产上和别的公司不一样的地方，业态是自营的，比如说，宝龙自己旗下有康城（查看地图）百货，还有宝龙3D影院，还有综合美食广场，五星级酒店也是自营的，也有经营上的优势。这跟万达比较接近，这是我们从万达走了这么多年的路上总结过来的，作为一个商业地产开发商来讲，要把商业地产做下去，做好，首先必须要有经营的主动权。要从消费者的角度去考量，首先你作为商业地产的开发者，你要先从经营角度考虑怎么做，才能做下去。

　世邦魏理仕：看好崂山、城阳

　对青岛商业地产的特点，目前大家比较清楚是青岛目前几个商圈，中山路、即墨路、台东比较繁华，还有李沧商圈，在这几个商圈里面，东部商圈整个高端供应量在2009年会有大的放量，大概是50万平米的放量出现。

　未来青岛比较看好的是新兴商圈一个是崂山区，未来以啤酒城改造为契机，带动整个周边的提升，这是我们认为未来新兴商圈出现的位置。第二个新兴商圈会在城阳区出现，除了以宝龙为代表的，青特等也有很大的增量，而且城阳区作为未来青岛主要人口居住区，会有一个比较良好的商业发展方向。

　我个人的理解，目前在国内单体体量大的购物中心没有几个成功的，无论做多么详细的市场调研，青岛本身人口比较少，外来人口在青岛居住的也不算太多，旅游人口对消费带动也不是很大。

　 2008年房价我认为是稳中有升，不会出现所谓的拐点论，至少青岛目前的房价不会有太大的调整，只会涨不会降。