专家问诊商业地产：校区商业和社区商业复合开发

　 学院路得名于新中国成立初期兴建的“八大学院”，是一条贯穿于“八大学院”院区的南北通途，学院路商圈的显著特点就是院校和科研院所高度集中，学生高度集中，院校教职员工高度密集。在这样一个同高等教育产业密切相关的商圈中，它的形态和内涵应该是怎么样的呢？它应该具备什么样的商业服务功能呢？或许我们可以借鉴一下发达国家的经验。

　　在发达国家有一种高等教育聚集形态叫做“大学城”，虽然目前我国各地方已经开始了大学城的开发，但其实质和发达国家的大学城相距甚远。

　　英国剑桥就是著名的大学城之一，2002年全英人口普查表明，剑桥总人口约10.88万，28％为剑桥学生和大学教职员工，其中有教师1000余名，另外还有1000余名访问学者、学生1.7万名。除此之外，剑桥每年还有上百万的游客。

　　面对这样一个群体，剑桥为其提供了丰富的商业服务。剑桥大学城有四大各具特色的商业区。首先是剑桥中心商业区，它位于剑桥市中心紧邻著名的国王学院和三一学院，以服务游客为主，大多是中小型的特色店铺，服装、礼品、手机、书、咖啡、珠宝、点心等应有尽有。第二是位于剑桥东北的格拉夫顿中心商业区，主要针对本地居民和大学师生提供生活和娱乐的商品及服务。这里店铺规模较大，除了购物，还有咖啡厅、餐厅和电影院。附近还有干洗店、酒吧、玩具店、游戏店等。该商业区商品齐全，价格非常实惠。第三是新市场路的商业区。这个商业区除了拥有剑桥市两个最大的超市Tesco和Asda外，最显著的特征就是这里是大学城师生购买专业商品如体育用品和IT产品的首选之地，汇聚了一批世界著名专业零售商。第四是Mill Road商业街，这个商业就是一个不折不扣的餐饮街，各地风味，中国餐馆、印度餐馆、巴基斯坦餐馆、土耳其餐馆、比萨店、酒吧等有几十家。除此之外，剑桥大学城里还有许多符合大学消费的商业设施，如书店、文具店、体育用品店等。

　　回头再看学院路商圈，学院路高教区同发达国家的大学城并非完全可比。学院路并非是一个完全孤立的大学城，而是一个松散的开放式区域，其中师生和居民的一般生活需求极易在其他商圈内得到满足。这为学院路的商业开发提出了挑战。必须是提供针对性强和可替代性低的商业服务。

　　所以，学院路商圈已经不仅仅是单一的社区商业概念，而应该是借鉴发达国家大学城的经验，形成一种校区商业和社区商业复合的商业形态，即结合大学生和高校教职员工的生活、学习需要提供商业服务，并同时满足当地居民和商务需求。所以，学院路商圈下一步在业种上应当重点开发的是有影响力的综合书店和专业书店、IT卖场、文化用品卖场、各地方特色和国际特色餐饮等设施，在消费档次上应当是实惠、物美价廉的，并同时兼顾高端消费。