商业地产售后包租险象环生 租户经营陷入困局

　 对于中关村e世界数码广场总经理梁雪华来说，“业主半年赢利，三年做全国最强的数码广场”的目标恐怕难以实现了。

　　4月28日，e世界邀请上一届“梦想中国”冠军熊汝霖前来演出。其实自去年11月份开始，e世界陆续邀请了诸多明星前来造势，这是梁雪华“娱乐带动商业”经营模式的一个内容。然而，商户们因“销售额与租金不能持平”而要求下调租金的状况，仍然没有得到改善。

　　无独有偶。庄胜广场南馆、第三极、锦绣大地物流港同样足陷经营困难的泥沼，与e世界一样，这些项目都曾以“售后包租”的方式，一度取得销售的“神话”。“坐收真金白银”还没有实现，投资者却已面临商户们的集体“逼宫”——要求下调租金。近日，北京市建委再次提醒投资者，谨慎投资售后包租项目。

　　高价销售回笼资金

　　“开发商打着‘售后包租’的幌子，实际上是为了高价格并迅速销售回笼资金。”一位业内人士表示，商业地产项目投资额一般较高，开发商为扩大投资群体，加速销售回款，常常将大面积的物业分割成小单元进行产权销售，并以承诺返租的方式吸引投资者。“羊毛出在羊身上。开发商许诺8%甚至12%的售后返租收益率，实际上已经通过提高商铺售价，将返还给投资者的高租金预先提了出来。”

　　“这个10平方米的商铺，是我去年8月份花60多万元买的，其他位置的铺子还要贵些。”一位e世界四楼商铺的业主向记者介绍。据了解，e世界商铺的均价达到每平方米7.5万元，该价格是同处海淀南大街的新中关广场商铺均价的2倍；同样，地处西四环、五环之间的锦绣大地物流港，其一层售价也高达每平方米3万元。

　　虽然售价与项目的地理位置、品质有着密切的关系，但就整个北京商业地产市场而言，售后包租项目的售价普遍偏高，一般为同等水平项目的4～6倍。

　　租户经营陷入困局

　　“衡量一个商业项目成败与否，关键指标是后期的招商运营管理，而不是开发商将铺子卖出去就万事大吉。”某业内人士如此表示。

　　周先生在庄胜广场南馆地下一层开了一家10平方米的美体工坊店，每月收入约为2万元，除去每年收益的25%交给开发商外，再以50%的利润率计算，他每月利润仅为7000元左右。然而，相对于四层的聚鸿GOLF店而言，周先生显然要幸运很多。聚鸿GOLF店一名导购员告诉记者，2月份店面收入仅为3000多元，“这里的人流实在太少了”。

　　这样的经营困局同样发生在第三极和e世界当中。

　　“现在每个月流水约为6000元，而商铺每月的租金就是6000元。”在第三极二楼电梯口处经营衣帽首饰的一位商户抱怨道。他告诉记者，第三极原本有很多商家，但大多因为收支不能平衡而撤离。记者在现场看到，二楼、三楼共有700平方米左右的商铺被红色墙纸围了起来，上面大字书写着第三极的招商电话。

　　e世界二楼一家“爱国者”专卖店的销售人员告诉记者，其商铺约为19平方米，每月租金为2.2万元，生意时好时坏，“但到目前为止，销售累计金额肯定抵不上开业以来所交的租金”。

　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利指出，决定售后包租风险的不是频频许诺的开发商，而是市场，是商户。“商户能够稳定获利就会留下来，开发商便有稳定的租金回报，否则空置了，开发商头痛，投资者更头痛。”

　　“如果商户纷纷撤租，开发商也难以保证长期稳定的租金收益，于是包租时间越长、承诺回报越高，开发商赔付的金额就越多。经营失败的项目不仅会套牢开发商，更套牢了投资者。”董利说道。

　　租金下调雪上加霜

　　“下个月续约时，我会要求降低租金。”e世界三层一位经营电脑耗材的商户告诉记者。这家面积仅为5平方米左右的商铺，每天租金达到135元。同层一家经营音响的商户和一家经营摄影器材的商户也有着同样的想法，“现在我们都在赔钱，如果不同意降低租金，我们便要撤出这里了”。

　　据了解，锦绣大地物流港目前已经出现了租金下调的迹象：“交三个月的钱，免四个月的租金，和交四个月的钱免六个月的租金。”

　　“由于商业经营有着很多不确定的因素，商家肯定不会总是赔钱去经营，能赢利就经营，不能赢利即使是零租金，也不可能打动商家，毕竟装修和经营管理都需要成本。”某业内专家如此说道。

　　“商户不能赢利，要求降低租金是正常的，然而一旦降低租金，则对开发商的租金收益产生消极影响。”某商业地产顾问公司总经理认为，更可怕的是降低租金也未必能够解决经营困难的问题，最终商户肯定要关门走人。“等到商铺空置下来，开发商有多少资金能保证投资者5年甚至10年以上的租金回报呢？”