商业地产开发中需要注重的环节

　　商业地产有着典型的高风险、高收益的特征，但是其工作链比较长、环节也较多。从项目的前期定位到开业营运，需要经过项目定位、建筑施工、室内外装修、产权营销、招租招商、开业经营等环节，工作的连贯性与协调性是保证项目成功的关键所在，在这里就不一一阐述，只是对几个重点环节加以分析。

　　1、制定合理的资金运作方案，规避资金风险。

　　由于商业项目的开发动辄就需要数亿，甚至十几亿的资金投入，而绝大部分开发商不具备这样的资金实力，因此能够筹集到足够的资金是商业地产开发实施的前提，而且商业地产需要长时间的培育才能够“成长”到成熟期，能否在较长的时间里拥有充足的现金流并灵活运用是商业地产战胜高风险的保障，一句话，“现金流”是商业地产投资的命脉所在。制定合理的资金运作方案，就需要开发商结合自身的资金实力及可调用的资源，根据项目地的金融市场的实际情况来制定。在方案制定时需要重点考虑以下方面：

　　(1)、合理预测资金的需求量及使用时间；筹集的资金数量要预测一个较合理的限度：资金不足，会影响项目的开发进度；资金过剩，会增加项目的开发成本。在资金的使用时间上要把握好，加快资金使用频率及效率，这样就可以灵活的调用“体内资金”来运转，从而减少项目的融资成本。

　　(2)、选择最佳的融资时机，确保融资收益大于成本；开发商要有超前的预见性和果断决策的决心。要有针对性地根据项目地的金融情况及发展态势发挥主动性，把握住时机，随时调整资金运作方案。但是要始终坚持融资所得资金的预期利润要大于该资金所产生的融资成本，同时还要注意该资金的使用时间及效率的问题。

　　(3)、多渠道融资力求降低成本，但要保持对项目的绝对控制权；综合考虑多种渠道和多种方式的融资组合，研究各种资金来源的构成，充分考虑项目地的融资环境，包括国家政策、金融政策等给项目带来的影响，制定最佳的融资组合模式，选择最适合的资金渠道。比如可以考虑银行贷款+股权转让+风险投资等相结合的方式。但在融资的过程中，要考虑所付出的代价，保持项目在经营上的自主性、独立性、灵活性，尽量避免利润流失。保持对项目的绝对控制权。

　　(4)、合理调整资金结构的配比，处理好项目债务关系；开发商的自有资金与债务资金的配比要存在一个最恰当的比例关系，以满足项目对资金的需求。可以采取项目负债经营的模式，但要保证能够及时偿还债务，维护开发商的信誉。要从项目的实际状况，设定合理的负债水平，最大限度规避债务风险。

　　目前，国内金融市场的融资环境正在逐步改善，融资渠道及方式也呈多样化发展。另外，中国巨大的零售消费市场也吸引了世界众多资本的注意力，商业地产的巨大升值空间给开发商多渠道融资增加了谈判筹码。

　　2、设计理念要突出时尚元素，强调人性化及复合商业功能。

　　目前很多开发商在做商业地产的建筑设计时仍习惯委托以前做住宅项目的设计公司做设计，认为彼此都很熟悉，工作起来有默契度。但是商业地产有很强的专业性，由于设计公司的专长不同，因此商业建筑设计的经验值也不同。所以无论从设计理念、还是规划设计方面，专业的商业设计公司都有不可替代的优势。专业的商业地产设计公司的优势在于，可以从专业的角度把开发商的思路结合进项目中，并使项目的整体设计更适合消费者的消费习惯，

　　商业地产最重要的是空间感，购物中心基本上都是多层的建筑，室内空间要有错落层次，不能有压抑感。注重商业气氛的营造性和消费人流的引导性。错落有致的天花、宽敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陈列等组成的商业空间会大大激发消费者的购买欲望。

大型的商业地产项目无疑都是该区域的重点项目，会成为该区域的地标建筑——“城市名片”。在这一点上当地政府与开发商的思路是完全一致的。商业项目在追求外观时尚的同时要注意商业气氛的渲染，并结合项目地的民俗及历史文化特点，形成丰富多彩、舒适宜人且充满亲和力的商业空间。

　　现代商业建筑只有广泛运用新的工艺及材料才能融入现代时尚的元素，体现真正的时代感。如最先进的大型LED动态显示屏、水幕电影等多媒体新技术的运用将充分展示体验式购物的互动性。在建筑的外界面上，尽量综合考虑灯光、表演、广告、展示、发布等表现方式的立体式交插应用，使项目形成周边人流聚集的中心。

　　注重人性化设计理念是商业地产迅速融入当地居民生活的重要手段之一，商业项目的设计就要“以人为本”，特别是在多层的建筑中，注意层与层之间的衔接处理，要在室内空间、商品布局、休闲设施、室内外绿化等方面给消费者营造舒适的购物空间，让消费者感觉不出楼层的差异。

　　3、专业的团队、实用的卖点，共赢的营销推广策略。商业地产的最大卖点就是其今后丰厚的租金回报及巨大的升值空间，随着投资者对投资商业地产的经验日益丰富、投资心态逐步趋于理性，靠盲目的炒作概念已经不能够吸引投资者的注目。因此产权的营销要进入一个全面提升的阶段。

　　首先，专业的营销策划团队是产权营销的成功基础，在这里所讲的专业团队并不是仅仅负责产权营销，而是要参与开发商的整个项目运作中。投资者的专业化和理性化，要求项目开发的各个环节都达到最好。专业的营销策划团队可以从项目的各个层面、环节给开发商提供更符合投资者的建议和思路。

　　其次，准确提炼项目的“卖点”是产权营销成功的关键，将“未来的收益”这个较抽象的概念进行分解，形成真实可信的具有说服力的论点，形成理论性的东西，并通过不同的渠道和方式灌输给投资者。开发商对项目长期经营的信心及参与项目经营的程度是投资者所关心的，大型具有号召力的品牌商家进驻对销售也是有所帮助的。

　　再者，就是巧妙合理的营销推广方式是产权营销成功的过程，商业地产营销可以适当的运用一些技巧来调动投资者的积极性。如情景营销，在不超出承诺条款的基础上，呈现开业后的一些情景；“卖点递增”即在前期销售中保留部分优惠条件陆续推出，不断形成销售高潮；“租售并举”在销售的同时，招商工作展开，使投资者买铺就有租金在不违反政策的基础上，对商铺进行有选择的控制销售也可适当采用。

　　随着商业地产开发运营体系的日益成熟，营销推广策略的核心就要落实到投资者的的需求与满足上，谁把握住投资者不断变化的需求，谁就可以笑到最后。

　　目前国内商业地产的发展势头依然很迅猛，很多不成熟的东西都被繁荣的表面所覆盖，零售市场对外资的全面开放对民族商业的发展是冲击也是机遇，对全面提升国内购物中心的管理水平会有所帮助。开发商要清醒的意识到商业地产的高风险性，要以专业的角度和心态来规避项目风险。同时还要慎重选择设计、施工、策划、管理等公司或团队，毕竟商业项目的最终落点还是在长期的商业经营上，不同的地区有着不同的消费特点，“照葫芦画瓢”的做法是不可取的。