全国最大城中村改造项目历经十年破土在即

预计耗资60亿元的深圳岗厦河园片区改造，堪称全国最大的城中村改造项目，却也因“十年停滞不前”而备受瞩目。

“大概在这两个月我们就要跟村民签约，预计年底就能挖土动工了。”金地集团岗厦河园片区项目负责人胡卫明向记者亮出了改造的时间表。岗厦河园片区似乎已经看到曙光。

不过，即便是在今日，岗厦河园改造的参与各方仍旧不敢保证一切都会顺利。对于政府来说，城中村是个必然要解决的城市文明“顽疾”。对于开发商来说，城中村是不可多得的宝地。但是，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈。

岗厦河园片区，这个深圳最具代表性的城中村改造项目，向每一个利益相关者典型地诠释了城市化进程不平衡带来的痛苦、希望，以及外表美丽、实则难以下咽的诱惑。

寻找平衡点

这场拆迁规模最大、涉及面最广、改造难度最大的城中村改造来得有点晚，而且一晚就晚了十年。尽管金地与岗厦河园片区的改造已签约近两年，此前计划在2007年内动工，但直到现在，这项改造工程似乎毫无动静。

岗厦河园片区为深圳城中村重点改造项目，北临深南大道，占据深圳中心区核心地理位置。该片区占地23.2万平方米，约占整个中心区南区面积的9%，堪称全国最大的旧城改造项目。

“目前的确还没有动工，正在报批与专业规划编制阶段，也就是说要重新制定法定图则。跟岗厦股份有限公司及村民的沟通还在进行中，我们希望把一些工作准备充分后再开工。”胡卫明告诉记者。

岗厦河园片区现有住房580栋，居住人口近7万人，涉及580栋房屋的拆迁赔偿及7万人的安置，拆迁的最大难题正在于此。

深圳福田区城改办主任郭鹏生说，城中村改造关键是各方利益都要找到一个平衡点，村民的支持就成为关键。

岗厦河园片区的改造阻力主要来自城中村的原村民，他们头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念。此外，村民们的生活来源主要靠租金收益，部分村民刚开始时充满疑虑，害怕自身利益无法得到保障。

目前双方谈判的焦点集中在拆赔比和安置费用上。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1∶0.8左右，成熟旺区更高。

而岗厦河园片区，由于容积率已经高达3，拆赔比为1∶0.86，仅补偿就需要金地提供13.5万平方米的商业面积和30多万平方米的住宅面积，被称为深圳最难的旧改项目。不仅成本方面给开发商带来压力，一些小细节的磋商也在不断推迟工期。

“实际上岗厦的拆迁补偿标准并不低。”胡卫明解释说，对于私房的首层是按1∶0.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按1∶0.88补偿住宅或公寓。也就是说，改造后的岗厦河园片区，原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。

“这么算来，其获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值了。”胡卫明说。

但在村民们看来，这显然不能令他们满意。“低于1∶1的拆赔比，加上安置的是不实用的高层大厦，实际上获赔的面积将缩水40%，没有哪个村民会接受这个方案。”有村民如是表示。

胡卫明认为，金地对村民的基本要求是能够满足的，也对与村民的签约持乐观态度。

“我不认同‘钉子户’之说，我们与村民的签约还未正式开始，现在只是处于谈判阶段。”胡卫明表示，岗厦的物业包括集体物业和私房两种，集体物业的拆迁会在6月份与村民的赔偿签约同时进行，之后再进行私人物业的拆迁。

十年坎途

正是由于艰难的谈判和博弈，从1998年计划确定至今，深圳岗厦河园片区改造整整停滞了十年。

早在1998年，深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行全面改造；2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；直至2006年7月，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动了岗厦河园片区的整体改造。

改造项目总用地面积15.16万平方米，总建筑面积68.2万平方米，居住人口近7万人。由于该项目的规模与难度均为深圳之最，因而当时的签约曾成为轰动一时的焦点，引起舆论巨大关注。

按照规划，未来岗厦河园片区的容积率将从3.2增加到4.5，将成为深圳市中心区CBD的商务配套功能区。服务功能包括办公、商业、酒店、时尚住宅、休闲娱乐、交通枢纽等，并将出现高层和超高层办公建筑，并附带商业裙楼、会所等。

“岗厦的改造之所以会拖10年，一个重要原因就是政府多年来秉持以人为本的原则稳步推进改造进程。必须充分保障原村民的合理利益，这需要我们花一定的时间、精力去与各方沟通协调。”郭鹏生如是说。

补偿难题

城中村改造历来是各界关注的焦点。尽管城中村改造能够带来大量的开发资源，但是开发商仍然是又爱又恨。

在以往的旧城改造中，由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。并且随着城中村的容积率不断上升，开发商在补偿方面所感受到的压力也在不断增加。

“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。”胡卫明表示。

而英联不动产董事长郭建波则表示，城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。此外，城中村改造涉及人口众多，必然面临各种各样的问题，城市重建也必将涉及各类法律问题，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。

“从目前的情况来看，大多城中村改造进展缓慢，与市民的期盼和政府的改造计划、目标相差甚远。”郭建波说。

另有不愿具名的开发商表示，在实际运作过程中，开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。”

“最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。”该开发商表示，参与城中村改造的开发商都是市场化运作的企业，高额拆迁和过渡补偿费已使企业负担较重，过高的补偿期望值让开发商感到有心无力。

另有专业人士表示，困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。

“深圳在城中村改造的具体方法上还需要创新，要加强政策、策略、方法的研究，新加坡、中国香港在这方面都有很好的经验可以借鉴，比如地契证券化、政府收购、村民自我整治、政府和开发商发行旧改基金债券等都可以考虑。”郭建波认为，深圳城中村管理机构复杂，应该呼吁成立深圳市城市重建局，由市长直接分管，在组织上明确政府的职能主体，以加大城中村改造组织的权威和力度。