泉州商业地产再度显眼

今年初以来，泉州城区专业市场开发，再度成为目前泉州地产开发较受关注的焦点之一。涉及多种业态,市场细分更加明显。

　　异军突起专业市场进入开发期

　　商业地产开发市场，成为近年来泉州房地产开发市场一大亮点。从早先的益华电脑城、小商品批发市场，到诺林建材商城、家博园、华洲家装市场、五洲建材城、五金机电商城，以及与泉州各个县域经济相匹配的专业市场，成为泉州地产开发的重要组成部分。

　　这些分布在各个区域的专业市场，既有属于政府扶持开发的、满足区域经济发展需求的商业项目，也有属于满足区域消费需求的消费中心。

　　“泉州各县域特色产业的发展，民营经济得到快速发展，区域经济实力不断提升，这种强大的经济潜力大背景的推动，在一定程度上催热泉州商业地产开发。”有关人士认为，专业市场的开发，体现出一个区域的经济发展程度和消费水平。

　　而事实上，这些商业地产项目只是泉州专业市场开发的前奏。今年初以来，泉州城区越来越多的专业市场项目纷纷进入开发期，再度吸引人们的眼球。记者了解到，目前仅泉州城区，就有两大小商品批发市场即将面市，其中万祥商城体量近11万平方米，将建成泉州最大的小商品批发一站式中心。另外，位于温陵路的聚鑫商业地产项目(原丰泽公交站地块)，将开发以IT产业为主导的专业市场。

　　“泉州专业市场开发，刚刚起步。”有关人士认为，事实上，泉州贸易市场尚有很大的市场空间可以挖掘，专业市场开发，是市场细分的表现，并将成为未来泉州商业地产开发的趋势。

　　做好项目开发商异地取经

　　不过，泉州专业市场开发一直颇受关注。事实上，我们不难发现，大泉州区域所开发的专业市场，单体规模和体量大多是居前列，但专业市场本身经营的优劣差距却异常明显。记者从泉州一家早先开发的专业市场了解到，该专业市场位置好的商铺，租金水平达300多元/平方米，而有些专业市场，则面临招商困难、经营不善等各种疑惑。

　　专业市场该如何经营，已成为众多专业市场项目开发商最为费心的事情。选择异地取经考察，成为目前泉州各个商业地产项目前期的必修课程，特别是去年下半年以来，随着泉州城区各大专业市场的开发，开发商或代理商异地考察取经的做法更为普遍。泉州丰泽区东海房地产开发有限公司营销部副经理陈建鸿介绍说，该公司所开发的万祥商城体量近11万平方米，是泉州乃至全省较具规模的专业化小商品批发市场，也是省内目前难得的、定位小商品批发一站式商业项目。

　　据了解，为了借鉴全国一流小商品批发市场经营模式，与国际小商品批发市场项目接轨，早在去年，该公司就组织招商经营人员到义乌等国际小商品批发市场考察取经。

　　“事实上，我认为，泉州商业地产开发，特别是属于专业市场的商业项目，与珠三角和长三角等经济较为发达的区域相比，还有很大的差距。”有关人士认为，这种差距体现在两个方面，一是专业市场定位不够明显，市场需求不够了解；二是专业市场的后期运营管理水平不够，泉州专业市场开发，应学习借鉴外地商贸业发展较为成熟区域的专业市场开发经营模式，为己所用。

　　或租或售经营问题备受关注

　　而专业市场项目的开发，后续的经营问题成了投资者最为关心的问题。对于目前市场一些经营尚不景气的商业项目所凸显的内部原因，行业人士所分析的原因大多为两大方面，要么后续经营管理团队跟不上，要么租售比例不够科学，难以实现统一经营管理。相比之下，第二个方面的原因争议颇多，这一问题，也是开发商越来越关心的问题之一。记者了解到，目前各大专业市场大多采用租售并举的方式。业界普遍认为，专业市场不仅仅是开发问题，其更重要的是后期的经营管理，一旦经营管理跟不上，整个市场就很难形成。

　　据介绍，目前泉州专业市场的经营模式有多种形式，一种是商铺出售，由开发商或经营公司统一返租，提供稳定的回报率；一种是由开发商统一经营管理，并没对外出售；还有一种是开发商只拿出部分对外销售。记者了解到，泉州数个专业市场项目，届时将采用租售结合，以租为主，大部分商铺由开发商统一经营管理的模式，保证统一经营的可行证。不过，这一做法能否真正规避以往部分专业市场开发所面临的经营困境，正大博智顾问有限公司总经理林冠英认为，住宅可以一卖了之，目的简单直接，而专业市场开发是以物业升值和商业经营收益为投资动力，商铺售出后，要考虑经营问题，要考虑返租、回报和风险的问题。因此，专业市场开发不同于住宅开发，如果将住宅的开发模式运用到商业地产的话，就很有可能导致项目不景气而影响后期开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。她认为，专业市场保证经营的统一性至关重要。

　　看法———

　　商业地产开发

　　市场细分更加明显

　　泉州专业市场有多种类型，有特色产业经济催生下的专业市场，有满足区域消费需求的专业市场，也有区域性或者全国性的特流中心。而从目前来看，特色产业所催生的专业市场最为明显。有关人士认为，专业市场的开发，有可能是政府行为，也有可能是政府搭台，企业唱戏的做法，但不管是哪一种方式，其产生的效果都很明显，作为专业市场，不仅仅是对一个区域能够产生辐射，其规模和体量如果达到一定程度，可以聚集大体量的商家，产生规模效应，对于促进商贸业的发展至关重要。

　　有关人士同时认为，泉州家居、建材、小商品批发市场等专业市场开发已日渐成规模，这类市场的开发，不仅可以满足消费需求，同时，也将成为城市功能配套的一部分。而未来，各种类型的专业市场开发，将会越来越多，各种类型专业市场能否叫响市场，尚待考验。

　　不过，有关人士同时谈到，事实上，开发专业市场，除了考虑区域本身的市场需求外，同时必须注意规模和体量。

　　商业风险高

　　投资考虑多重因素

　　由于对各类专业市场的回报率和经营不了解，各种专业市场开发为投资者开启新的投资途径的同时，也令投资者陷入困惑，到底何种专业市场值得投资？不同的专业市场，其投资回报率大概多少？前景如何？

　　有关人士认为，与住宅产品或者普通的商铺相比，事实上，成熟专业市场的投资回报率往往比较高，而相对沿街高档商铺，投资较小。目前泉州最好的专业市场商铺租金高达200多元/平方米或者300多元/平方米，这种投资回报，显然具有较大的吸引力。

　　有关人士谈到，投资的高回报，使商业地产成为消费者关注的热点，但商业地产投资时也具有高风险性。商业地产的投资回报是建立在商家赢利的基础上，只有商家得以正常经营，整体的专业市场经营才能健康有序，从而获得升值和租金回报。因此，投资商业地产，除了商业项目本身的区位、市场需求、定位之外，是否能够顺利操作、成功招商并持续经营，也是投资者必须考量的问题。

　　□置业平台

　　厦门正大博智公关顾问有限公司总经理林冠英：

　　理性理解

　　“商业+地产”

　　相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。

　　商业地产可以直观理解为“商业＋地产”，一个商业地产项目涉及商业和地产两方面操作，投资商业地产要求投资者具有商业和地产两方面的专业知识和经验。投资的高回报，使商业地产成为消费者关注的热点，但商业地产投资时也具有高风险性。商业地产的投资回报是建立在商家赢利的基础上，只有商业设施正常经营，商家有利润保证，才能得到合理的回报；若商业设施经营不善，商家无利可赚，则商业地产不仅难以变现和租赁，还要交纳高额管理费，导致投资回报是负值。因此，投资商业地产，关键要看是否能够顺利操作、成功招商并持续经营。投资专业市场商铺时，应注重以下几大方面问题。

　　一是发展，投资商业地产要选择成熟商圈和未来规划商圈，成熟商圈各种业态成行成市，相互支持，易于持续经营。

　　二是定位，定位是商业的灵魂，若商业地产的定位有偏差，成功的概率很低。

　　三是规划，规划是定位的反映，规划既要看整体规划，也要看内部的业态规划，良好的规划会合理考虑人流、车流和货流的安排以及各类业种的配比。

　　四是招商，招商是定位实施的保证，一个专业的、富有经验的招商团队是招商成功的保障。

　　五是销售，商业地产项目的销售比例越低，商业地产项目可以控制性越强，项目成功的把握越大，投资者所承担的风险越小。

　　六是发展商，发展商的实力、信誉和操作经验是商业地产项目成功的基础，尤其要具有地产操作和商业操作两方面的经验。

　　七是经营管理，若想获取长期稳定并不断攀升的投资回报，专业的商业经营管理团队必不可少。

　　八是商铺，商铺的价值有三个要素：客户通道、招贴、橱窗，通过这三个要素的分析判定商铺投资价值的高低。