合肥商业地产———春潮涌动下的机遇与隐忧

放眼时下合肥楼市，商业地产异军突起如风起云涌掀起了楼市新浪潮。受新政影响所带来的投资性方向转移，合肥商业地产呈现高歌猛进的开发态势，一场旨在“改善城市环境、提升城市品位”的大拆违风暴，更是推动了合肥商业类地产开发的热度，释放性的市场需求，短期内的供需矛盾刺激了合肥商业类地产投资一路活跃，市场跟进、投资跟进、商业巨头跟进……商业地产开发春潮涌动。

地产商业联姻催生新商圈

对于快速发展中的合肥来说，城市版图在急剧扩张，新城区在不断崛起，城市人口呈几何级膨胀。传统的立足于区域性的商业服务格局已远远不能适应城市发展的需要，购物环境、交通设施、娱乐设施等成为现代商业不可或缺的因素。在合肥现代商业布局升级换代中，大卖场、大型购物中心的兴起成为重要的标志。新楼市结合新商业促使商业地产开发进入活跃期，也大大激发了投资者的投资热情。

大商业项目带动新商圈的兴起，成为合肥近年来商业地产开发的典型模式。位于马鞍山路与屯溪路交叉口的新都会环球广场，依托家乐福联动合家福推出马鞍山南路新商圈。位于合肥新站胜利路与一环路交叉口的元一时代广场在成功打造安徽首家ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ后，温莎杰座的沃尔玛和家乐福恒丰店也相继跟进，一个充满现代时尚的胜利路商圈赫然呈现。位于合肥市三孝口黄金商圈，以高端产品定位的ＣＢＤ中央广场，结合规划中红旗饭店片区的旧城改造，三孝口商圈重塑辉煌前景可期。

在合肥的商业地产格局裂变的进程中，地产开发商无疑充当催化剂的作用。大的住宅项目带动商业项目的方式，使合肥的购物环境大为改善。大的楼盘带来优秀的商业项目，优秀的商业促动楼盘的销售。如今的开发项目，只要有一定的体量，就想方设法引进一个较大的商业项目，以商流、物流带动人气，以实现在建楼盘的销售。为吸引眼球，都不约而同以引进世界著名商业品牌企业作为战略伙伴，于是家乐福、乐购、沃而玛、麦德隆等全球商业巨头接二连三地进驻合肥，大大地提高了合肥的商业品位，拉动了本区域乃至合肥的商业竞争力。

合肥商业地产：机遇与隐忧并存

随着合肥大发展、大建设的强力推进，城市经济和城市规模的不断壮大，越来越多的开发商还在积极投入到商业地产的开发中。结合旧城改造和滨湖新区建设的契机，新的商业地产项目在不断增加，开发商对商业地产的开发热情丝毫没有消退。以大东门片区为例，在商之都二店入主圣大国际之后，今年将全面启动金大塘片区的整体规划建设，华侨饭店的整体拆迁改造也在紧锣密鼓地进行之中，一个崭新的大东门商圈初现蓝图。还有胜利路沃尔玛店即将开业，另外信地集团斥巨资历打造的城市综合体——信地·城市广场，香港明发集团开发的明发商业广场等大型商业地产正在建设中，随着滨湖新区全面开发的进程，新的商业项目还在陆续推出。种种迹象表明，一些大的商业地产项目将在未来１－２年内集中入市。

住宅项目连动商业，这是市场的行为无可厚非，但是如果没有一种科学且强有力的规划，新住宅项目连片的地方，也恰是大商场扎堆的地方；商业氛围仅有卖场还是不够的，在合肥新开发的部分商业地产处境尴尬已经是不争的事实，从政府的规划来说，人流量对商铺有决定性的意义，但如果人流无法停下来，就不可能构成消费。必然会引起投资回报率低等一系列问题。

商业地产的大量开发虽然弥补了商业配套的不足，有助于提升合肥商业环境的整体品位，但也给开发商带来了一定的资金风险。近期商业地产竞争焦点逐渐由价格、地段向商业配套倾斜，甚至有个别项目的销售单价飙升至万元以上的现象，有业内人士提醒到，开发商在开发商业物业时不能一味求大、求全。就目前而言，规模过大或档次过高的商业物业，都会因为售价过高，增加日后经营者的投资成本，影响开发商的销售速度。

一般来说，商业地产在投入运营后，经过２－３年的市场调节才会成熟，虽然目前合肥商业物业从宏观上是需求大于供给，预计经过２－３年的市场调节后，合肥商业地产开发会渐趋平稳。在商业地产项目的市场开发培育上，开发商缺乏足够的认识，在不同类型的城市新商圈里，３—５年的市场培育期是必不可少的。

在商业地产高歌猛进的市场态势下，合肥商业地产发展依然是机遇与隐忧并存：地产开发商缺乏商业认知，对商业特性的把握存在偏差；许多地产商没有洞悉商业地产开发与住宅开发差别，套用较熟悉的住宅开发模式；地产商忽视商业地产业态的复合性，缺乏前瞻性商业经营规划；商业地产项目一哄而起、同质化现象严重……这些因素会给投资者带来许多潜在未知的风险。