观察：福州楼市拐点 房地产建筑设计顺势而变

2007年底开始，一场关于房地产市场是否存在拐点的争论喧嚣尘上。

　　且不论拐点是否来临，可以肯定的是，2008年的福州楼市的确不一样了———不仅供求发生了变化，就连房地产建筑设计也顺势而变。

　　“技术、行业导向、国家政策及人们居住消费观念的改变，都将引起房地产建筑设计的变化。”阳光国际集团执行总裁李日强认为，开发商要做的就是将这些变化转换到产品上来。

　　那么，2008年，福州楼盘建筑设计正在发生及可能发生怎样的变化呢？

　　建筑不再徒有其表

　　一直以来，开发商对建筑成本的控制与建筑设计师对产品的要求存在冲突。

　　“尤其在新材料、新技术的运用上，开发商为了节省成本，往往限制投入，因此影响了建筑的品质。”

　　黄俊泉是北京中华建规划设计研究院(福州)院长。作为一名高级建筑师，他希望能够承接有足够发挥空间的楼盘设计单子，但他也深知上述冲突存在的必然。“之前，房价为4000-5000元/平方米，而建筑成本可能达到1000-2000元/平方米，此外还有土地成本等。为获取更多的利润，开发商自然会在建筑成本上给予控制。”在黄俊泉看来，如今市场的变化将改变这一局面。

　　黄俊泉认为，当前房价水平不低，开发商应当提高建筑设计水平。更重要的是，楼市冷下来后，楼盘销售进入滞缓期，房地产开发企业压力增大。“在如此情况下，开发商必须靠产品赢得市场。这就要求其在建筑设计上多投入，创出品质更好的产品，以博取购房者的青睐。”

　　而购房者更加理性的消费理念，也要求开发商必须在产品的建筑设计上下工夫。

　　“如今越来越多的人将建筑产品价值与使用寿命联系起来，从建筑寿命的角度谈价值是市场的一大变化。而建筑产品的寿命及其价值，在很大程度上取决于设计的好坏。”

　　李日强，现为阳光国际集团执行总裁，学建筑设计出身的他曾经成功创办了“福建嘉博筑业管理顾问有限公司”。尽管身份已经转变，但他对于建筑设计仍有着特殊的感情和独到的见解。他认为，现在的消费者十分重视住房的性价比，除了更关注住房使用寿命外，也更看重房屋的使用成本，这就要求开发商在建筑设计阶段就要考虑建筑节能问题。令人欣喜的是，目前福州一些楼盘已开始采用加气混凝土等节能材料及节能屋面保温隔热技术等，并添加了一些人性化的设计，如室内空气净化、室内环境处理等。

　　李日强表示，今后住宅性价比的提升，将让更多的消费者享受到高品质产品，这将成为开发商竞争的焦点之一。

　　完善公共空间

　　房地产市场的变化促使开发商对楼盘设计加大投入，除了更重视使用新的建筑材料、技术外，楼盘公共空间的建设也将更趋完善。

　　2006年5月，建设部等九部委发出通知，要求自当年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，建筑面积90平方米以下的住房须占总面积的70%以上，这被称为“90/70政策”。

　　“90/70政策的出台对开发商提出了更高的要求。”李日强表示，“受户型面积的限制，开发商必须考虑如何在有限的空间里通过改变设计来提高空间利用率。”

　　据了解，“90/70”政策出台后，开发商纷纷想出各种对策，如采取节省空间的家具，处理好各功能空间的细部等，李日强也提出了自己的创意—————增加户外空间以弥补室内空间的不足。

　　“例如香港，很多住房的套内面积很小，但小区会所配套做得很好，这无疑加大了业主的活动空间。同样，户型面积受到限制，我们可以通过公共空间的完善来满足人们的需求。”李日强举例道，如社区客厅、影音室、运动会馆的建设，增加了人们户外活动和邻里交流的空间，使社区环境变得更加和谐。“此外，还可通过打造公共装修来提升居住价值，如，营造成酒店氛围并配以酒店式的管理。”

　　李日强认为，2008年，开发商将由先前的只关注户内，转变为关注社区，再发展到关注整个街区；同时，通过增加延伸功能，来弥补室内空间的不足，以满足这个时期人们居住需求的转变。

　　精装修房成趋势

　　“如今，越来越多的人希望住房能一次性精装修到位，这将促使精装修房成为发展趋势。”李日强认为，过去，福州购房者对精装修房持排斥态度，其实是很奇怪的现象。在发达的一线城市，精装修房很受购房者欢迎，因为开发商的装修材料是批量采购的，可以为购房者节省大量成本，同时也节省了他们的时间和精力。如今，福州市民逐渐认可精装修房，这与近年来开发商着力提升精装修房的品质有关，它减少了人们对精装修房质量不好、成本过高等问题的担忧。更值得注意的是，如今的精装修房给购房者留有一定的设计空间，通过软装饰的搭配，购房者依然可以获得自己想要的居家风格。

　　对此，黄俊泉表示赞同。他认为，精装修房可以给业主更高的保障，因为开发商可以把关房屋的装修质量。此外，精装修房的推出可以使业主免受邻居装修的干扰，更加人性化。“更重要的是，如今的房价居高不下，一套房子动辄大几十万元，甚至一百多万元，对于普通工薪阶层来说，买一套房已经让他们倍感吃力，还要再花十几万元装修，经济压力巨大。而精装修房相当于将装修费用纳入贷款范畴，减少了一次性付出一大笔装修款的经济压力，这也是精装修房越来越受到人们欢迎的原因之一。”

　　“现在的购房者很看重实用性，一交房就具备入住条件，对他们来说很有吸引力。”李日强预计，2008年，精装修房在福州市场上的比例还将进一步提高。

　　楼市进入“品质时代”

　　有业内人士认为，2008年，房地产市场将进一步细分，这必将对建筑设计提出新的要求—————根据不同的定位，设计建造出符合不同类型购房者需求的产品。

　　阳光国际集团品牌管理中心总监王夏榕认为，目前开发商开发产品大多走两条路，一是设计出产品来迎合购房者，二是研究设计出产品让购房者接受并喜欢。王夏榕表示，他们选择了后者。在他看来，开发商很难完全满足购房者不同时期的需求，不如转而设计好产品，引领购房者缔造品质生活。他同时认为，今年在楼盘建筑外观上不会出现太大的变化，主要变化体现在外立面的建材使用方面。

　　事实上，引领潮流是当前福州众多开发商共同的目标。2008年，楼市风云变幻，打造高品质的建筑产品，才是开发商实力的根本体现。而在优胜劣汰加剧的2008年，专业化水平的提升才能使开发商在竞争中立于不败之地，房地产建筑设计师亦如此。

　　有人说，中国房地产市场的发展要经历三个时代：营销时代、产品时代、品牌时代。也许，目前市场正由营销时代向产品时代转变，建筑品质会更受重视，品质成为建筑时尚的核心。这一变化将对中国地产业的发展产生积极的影响。