商业地产财富的路径（图）

　 岁尾年初，百联购物中心与伊势丹百货的相继开业，虽然无法改变沈阳商业地产的成长性，但这也意味着越来越多的商业项目将开始崛起，“大沈阳大商业”的商业地产发展理想始终未动摇。而这一年又因为是奥运年，让沈阳的商业地产更多了一份期待。

　　责任元年？

　　“持有型物业持续经营”

　　沈阳万达商业广场开发有限公司副总经理 刘淼

　　很多开发商做的商业地产项目由于资金压力过大，多采取将商业物业化整为零销售出去的开发模式，这种出售的方式会给商业项目的后续经营带来很多问题。从目前国内外最先进的商业地产开发模式来看，商业地产的开发商一般会将酒店或大商业作为持有型物业来经营。持有型物业对开发商的资金实力和运营实力要求非常高。未来持有型物业所占比重将会越来越多。

　　从企业长期经营的角度看，应该把商业地产作为持有型物业持续经营，以收取租金收益谋求长期稳定的现金流回报，这是一个新型的盈利模式，是企业向更长远目标迈进的基石，同时也为立志做百年企业的开发商提供抗击市场变幻风险的保障。

　　“多方共赢才是目标”

　　沈阳国际纺织服装城开发有限公司销售总监 黄伯效

　　无论是百货公司、购物中心、专业市场还是社区型商业街铺，选择正确的商业模式决定了一个商业项目能否成功，不同的模式有不同的成长周期。

　　商业地产首要要为消费者服务、为终端服务，一个项目从立项开始首先要考虑的应该是消费者，其次是业户的利益，然后是投资者，最后才应该考虑开发商自己的利益。科学的规划、合理的业态配置以及成熟稳健的经营模式，才能得到业户和投资者的一致认同。商铺的投资价值最终从这里体现。消费者、经营者、投资者、开发商多方共赢才是最终目标。

　　“持有型物业成趋势”

　　上置集团有限公司营销企划部经理 潘浩

　　持有型物业是商业地产发展的一个趋势，有越来越多的商业地产开发商看好这种长线投资的持有型物业。很多开发商的资金运作模式为滚动式开发，但这适用于住宅开发或出售型的物业，对商业来说不是最好的运作模式，危险性非常大。

　　持有型物业从长远看收益高，但资金回笼慢，所以它要求开发商要有很强的资金实力做支撑。采取融资、开发、运营相结合是很好的运营模式。把多个持有物业打包，采取房地产信托基金的模式上市发行，进行融资，以基金回报为盈利模式，才能有更大的发展空间。

　　酒店疯狂？

　　“奥运只是个机会”

　　中国群升集团沈阳群升置业有限公司常务副总经理 厉建华

　　奥运会对于沈阳的经济发展是个契机，但大量高品质、换代型酒店的动工，主要是顺应沈阳市场本身内在的需求。虽然沈阳整个都市化发展及经济实力发展在东北可谓之首，但整体综合条件却还属于国内同类省会城市的二线水平。而且沈阳市刚刚从二次企改转型，整个城市经济结构发生变化，正大力迈入后工业时代发展道路，如第三产业。那么随着城市经济的快速提升，这种地域性与经济性的差异，必然给酒店式物业投资的兴建带来发展机遇。

　　“对酒店提出更高需求”

　　沈阳凯城房屋开发有限公司策划总监 刘畅

　　大量高品质酒店的兴建不单单是对奥运会提供方便，日常需求也是其主要目的。沈阳作为东北中心城市，发展速度越来越快，周围城市的人群汇集，各种国际活动在沈阳的举办，这些都对酒店的品质和容客率提出了更高的要求。 　　

　　“奥运效应只是铺垫”

　　辽宁荣信房地产开发有限公司营销总监 张丽红
　　
　　奥运效应只是为酒店的营运做铺垫，沈阳有东北中心的地域特性，加之城市形象的树立，确确实实有市场需求，所以才会有众多高品质酒店瞬间崛起。为了打造其在国内的影响力，不同时期都会举办大型的会展加以宣传，这样在一定程度上就构成了很大的供求市场，促进了高品质酒店的经营发展。

　　市场扩容？

　 “商业地产刚刚开始”

　　沈阳国际纺织服装城开发有限公司销售总监 黄伯效
　　
　　沈阳的房地产市场有一种蓄势待发的感觉。沈阳的百货业不是太多了，而是不够；远远没有达到饱和，我认为沈阳目前至少还能容纳6家以上都会大型购物中心。恒隆、万象城等大型购物中心的进入，以及伊势丹、大商新玛特等的入驻，为沈阳的商业地产带来了全新的商业模式。

　　我觉得沈阳的商业地产才刚刚开始。外埠商业地产大鳄的进入必将会对沈阳传统的商业格局产生一定的影响。商业竞争的加剧也会促使本地的商家进一步提升自己，从而带动沈阳的商业地产进入全新的发展阶段。我认为竞争是一件好事，竞争最后走向竞合，最终走向市场细分。

　　“复合业态竞争激烈”

　　沈阳胜家准则营销顾问有限公司 策划经理 张芳毅
　
　　华府天地、恒隆斗姆宫项目、万象城、世贸五里河项目这几个复合型商业地产，都位于青年大街沿线并非偶然，我认为这是由项目的地理位置和地价决定的。以上这几个项目都位于沈阳市中心的黄金地段，单纯开发纯商业风险会比较大。开发商也考虑到复合型的商业项目会将风险大大降低。复合型商业项目的集中将会导致市场竞争异常激烈。再加上卓展、西武这两个高端定位的购物中心，青年大街沿线的商业氛围将愈发浓厚，这对于沈阳的市民来说是一件好事。

　　地段价值

　　东北汽配商贸中心的旺场核心
　　
　　对于准备经营或投资汽配行业的商家来说，实现“旺铺享三生”，不仅靠前瞻性的市场战略，更需要在常规的项目品质、商业配套、人气氛围、发展潜力的分析中捕捉到利润来源的核心，这个核心就是地段价值。地段就是财源，地段就是金矿。

　　东北汽配商贸中心雄踞和平区生金宝地，紧临胜利大街、南五马路、沈辽路、建设大路、沈苏快速干道（距桃仙机场仅20分钟车程）等重要交通要道，1000米半径圈拢沈阳南站、客货运站，又是连接百年太原街商圈和南二商圈的黄金纽带。可以说，地段价值决定了效率制胜。

　　依托5A级配套标准，东北汽配商贸中心无论从建筑品质、配套设施、交通储运、物业管理、运营环境等方面，都与地段形成了相辅相成的网聚效应。科学的商业布局，突破传统的规划模式，力求达到间间商铺都能截取到最大客流量的需求。多出入口的科学设计，缩短平行采购距离，实现“层层金街，间间旺铺”的商业形式，实现“小地段”优势升值巨大的商铺潜力。扩大了终端商场份额，为商家的永续经营提供多重保障。

　　东北汽配商贸中心重组原南京街汽配的雄厚实力，以全方位、多功能的行业标准，担当起汽配事业在沈阳乃至东北亚地区的发展重任，重塑南京街汽配雄风。凡在东北汽配商贸中心经营的业主均可享受相应的优惠政策。目前，国内知名商家、原南京街汽配龙头企业已潮涌落户。

　　戴德梁行

　　成立沈阳分公司
　　
　　近日，作为国际房地产顾问咨询行业五大行之一的戴德梁行，宣告沈阳分公司成立。这是戴德梁行在大中华区的第15家分公司。戴德梁行大中华区行政总裁张国正先生，华北区主管何衍钧先生、沈阳分公司总经理邹郁先生等代表出席了本次分公司成立庆典活动。

　　戴德梁行作为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及45个国家140个城市，旗下逾11000名房地产专才为世界各地客户提供国际水平的优质房地产投资及商务解决方案。2004年，戴德梁行取得全国一级房地产评估资质，是唯一一家取得此资格的外资公司。