商业管理公司将可能成为商业地产商争购的对象

作者简介：臧向锋：齐鲁证券深圳某营业部总经理，经济学硕士；吴德云：深圳富智顾问机构总经理，经济学硕士。臧向锋和吴德云均毕业于厦门大学投资专业。

　　国家宏观调控等诸多因素下，不少开发商已经从竞争激烈的住宅开发转向利润较高的商业+住宅的地产综合体开发中去，一些开发商更因好地块的稀缺性而采取纯租赁型的商业地产开发经营模式，以使企业能获得长期的良好收益。

　　一般情况下，一个商业地产商在同时运作二个以上的商业项目时就显得非常吃力，有不少老板总是希望我们能协助他们打造商业管理团队，以提升项目的管理水平，保证项目能应变市场，实现长期稳定经营。但是我们认为，对于有长期开发商业地产战略的开发商，可以选择一个更加有效的方法，就是通过并购或参股国内知名的商业管理公司，实现管理团队有效速成，帮助自己实现盈利目标。

　　企业并购是指一家企业以现金、证券或其他形式购买取得其他企业的部分或全部资产或股权，以取得对该企业的控制权的一种经济行为。开发商可以通过现金或其他形式购买合适的商业管理公司的大部分股权，已取得对商业管理公司的控制权，使之服务其他非竞争对手的商业项目的同时服务开发商自有项目。

　　相比其他企业并购活动，并购商业管理公司对开发商而言，具有迅速提高核心竞争力的功效。

　　随着经济信息化的日益加快，企业之间的竞争越来越激烈，企业要想求得自身的生存和发展，必须具备较强的竞争优势。而商业地产项目的核心就是商业运营能力，谁的运营能力强谁就具备竞争优势。

　　企业的竞争优势应如何形成呢？实践表明，企业的竞争优势并非来自外部市场力量，而是企业自身的某些因素。企业通过拥有某些因素形成并提升企业的核心竞争力而最终取得竞争优势，此方法也受到越来越多的企业的重视。从近年来跨国企业在我国的并购案来看，很多企业正是通过并购来形成企业新的、更高层次的核心竞争力，以使企业拥有持久的竞争优势。

　　一般情况下，企业形成核心竞争力的模式有二种：一是自我发展形成企业核心竞争力，这种模式需要较长的时间、大量的培训费用和代价；二是通过并购某些具有专长的企业，或与拥有互补优势的企业形成作战联盟。与自我发展形成企业核心竞争力相比，这种并购模式更具有时效快、互补性强和成本低的特点。虽然需要一定的时间才能完成从寻找具有某种经验和资源的并购对象到实现并购形成企业的核心竞争力的过程，但这比通过自我发展形成核心竞争力要快得很，可以节省大量的时间，为项目的整体快速升值创造条件。对于那种企业需要某种经验和资源时，并购就成为企业获得这种经验和资源的最好途径。

　　在商业地产开发经营中，开发商正是需要这种具备商业运营管理能力和资源的商业管理公司。那些团队结构合理、制度完善、操盘经验丰富的商业管理公司将成为商业地产商争取并购的对象。一般来说，这些商业管理公司的获利能力都比较强，并购这些企业不但可以解决企业自身的后顾之忧，还可以通过这些企业在服务其他项目的获利，降低整体的团队运作成本。

　　在并购过程中，双方要遵循几个原则。一是符合法律法规的规定；二是双方自愿互利的原则；三是被并购方有偿转让的原则；四是遵循市场竞争原则。