住宅投资获利骤减 投资客纷纷转战商业地产
2007年12月23日，是航天东部公园商铺正式开盘发售的日子。9点刚过，500余个座位已座无虚席，500多位手持金卡等待购买商铺的客户，都希望幸运能降临到他们的身上。一位东方大酒店的服务员告诉记者，以前在这里举行的楼盘的认筹或开盘仪式都是如此火爆，只不过那些都是住宅，而这次是商铺。而且，更有启示意义的是，此次事件，发生在楼市“冷冻期”。 “现在武汉市区的房价都已经涨得很高，市区住房8000多元的均价，面积稍大一些的住房总价都在100万元以上，这样的价格还有什么‘赚头’?”现场等待摇号的洪先生这样告诉记者，国家接二连三地出台宏观调控政策，所以决定找些成熟的商铺来投资。 “炒房客”急转商铺投资 据《中国经营报》报道，今年下半年以来，深圳、上海等主要城市的住宅投资热“拐点”隐现，温州投资客、山西煤老板和深圳炒房人这三大炒房团，已纷纷转向商铺投资。在全国各地，一些资金雄厚的温州人不光炒短线，像商铺和商务宾馆之类相对长线的物业同样受到追捧，通常他们喜欢买下整栋楼进行整体包装，再将大产权拆分成小产权进行招商。 如今，投资拐点正在向二三线城市蔓延。近日记者在走访中发现，在住宅销售整体平淡的大环境下，商业地产的表现大有赶超住宅之势，不仅热点区域的商业配套受投资者青睐，就连一度“不受宠”的住宅项目商业配套商铺也开始有人问津了。 近期投资商铺的人，有相当一部分来自住宅投资的转向者。已经在住宅投资上赚下第一桶金的陆先生告诉记者，现在他留下10万元在股市，其他资金就打算买间商铺。“还是买商铺最好”。 商业地产整体形势趋好 2007年9月27日，房贷新政出台，提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率，进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊。此外，不少运动、餐饮、奢侈品等国际品牌纷纷到武汉选址开店，令商业面积需求迅速增加。 “住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。”不少投资者这样认为。投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低。”不少市民开始倾向于投资商铺。 从2007年9月开始，位于汉口中心的宝利金国际广场1楼的商铺就达到2万～4万/平方米。在世界城光谷步行街发售时，均价已达到了2.5万左右/平方米，开盘当天几近售罄。 “随着武汉8+1城市圈获批，城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展。”深圳世方房地产顾问有限公司谢璋发认为，商业营业设施将成为今后的投资热点，而此轮武汉综合配套改革试验区的获批，将使商业投资的春天在未来延续更长时间。 商铺的升值空间更被看好 据武汉德盛行物业顾问有限公司提供的数据显示，在武汉，住宅地产、商业地产、工业地产三者开发的比例约为6∶3∶1。该公司总经理缪德杰认为，在未来，工业地产与商业地产开发的比例将会逐渐加重，进行这两类地产的开发风险将更小，投资回报率也将更高。 随着住宅投资市场观望气氛的日益浓厚，商铺投资市场的前景更显明朗，更被投资者看好。武汉顺驰市场研究中心李丹表示：“相对于商铺的增值空间比贷款付的利息以及租金要高许多。”与住宅相比，尽管商铺投资资金相对要高，商铺的价值往往高于住宅，租金水平也较住宅高，高投入有高回报，低投入也有相对稳定的回报。在住宅市场前景不明朗的形势下，投资商铺的可靠性更强。 想一想 如何合理选择商铺 针对武汉2007年商业地产出现的新形势，对普通置铺者而言，如何做到有的放矢，把握更多的赚钱机会? 好的地段仍是关键 和其他所有物业形态的商铺一样，地段是决定商铺价值的重要因素，这里所讲的地段就是指商业氛围和交通两个方面。商业氛围则要求该街道有着大量忠实消费者;而交通则是要求该商业街有很好的可达性，最好是能够有轨道交通，而其辐射区域越大越好。 商铺质量不能忽视 这一点往往被很多投资者所忽视，但恰恰又是该商业项目能否长期繁荣的关键，因为商业项目的大多数消费者都是回头客，如果整条街道没有几个非常具有吸引力和号召力的商家或者经营不善的商家所占比例过高，那么整个步行街则会面临难以长期持续良好经营的危险。 商铺面积和楼层是重中之重 因为一般商业街都是单店经营的模式经营，如果面积过大则相对较难找到租客，过小则不适合经营，同时还要注意商铺的形状以及面宽、进深;楼层的选择，一般来说商业步行街商铺的楼层不会超过2层，因为在逛街的过程中，上楼的几率要小很多，因此二楼一般都做特色商品或者餐饮，这样租客的选择也有较大的局限性。 算一算 两种房地产投资回报率的简单公式 租金回报率分析公式：[税后月租金-每月物业管理费]×12/购房总价 投资回报率公式：[税后月租金-按揭月供款]×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
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