商业地产及豪宅将率先回暖 普通住宅继续调整

近段时间，业内讨论楼市拐点的声音比较多，这缘于楼市出现的一系列变化：

首先是房贷补充通知出台，新盘出现井喷放量，久治难愈的捂盘惜售大为改观。

其次土地交易趋冷。去年12月以来，政府三次出让居住用地，均出现无人应标或应标人不够而流标的状况。土地是房产商的发展命脉，一贯视土地为战略资源的房地产商一夜之间对土地失去热情。

第三就是房价下降，无论从统计数据还是个案观察，房价下降已是不争的事实。从统计数据看，去年12月、11月的平均房价比最高峰时期的去年9月下跌10%；从个案看，近期新盘的售价明显回落，幅度小的回落一成，幅度大的超过三成，而交易量尚未恢复到正常水平，显示价格还有向下寻找支撑的可能。

第四，中介行业洗牌加剧折射出楼市动荡。这些现象在岁末年初时集中暴发，楼市拐点来临的判断由此产生。

这轮房价的上涨，主要是在货币流动性严重过剩以及宽松的金融环境下，大量的投资和投机行为迅速将房价推高，使房价超出了普通消费者的承受区间，挤出了大量的自住需求。随着金融环境的改变，投资和投机活动退潮，造成有价无市的局面出现。而短期内调控政策密集出台，改变了消费者对未来的预期，进一步延长了观望的时间。

这一轮的调整，从成交量开始大幅下滑的去年9月算起，已经有近半年的时间，目前市场博弈进入关键时期，绝大多数楼盘开始降价吸引消费者，这是当前拐点论的重要依据，而根据王石的理解，“不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”，这代表了业内大多数人的看法。

目前的价格调整可以看做是市场的自救，促使房价回归理性轨道的努力会促进行业的健康发展，恢复消费者信心，从而培养持续的消费能力，以促使成交量回到正常水平。符合自住需求承受能力的、有交易量支撑的价格才是合理的价格。

但是，深圳逐年增加的新增需求与逐年减少的新增供应这一根本的供求关系目前仍没有彻底改变，深圳经济发展长期向好的趋势也没改变，这是深圳楼市后市健康发展的前提。就笔者最近的观察，银行在此方面近期将有机会在政策框架内分层次、分类别逐步放宽，特别是商用物业将有可能首先受益，住宅中的高端物业以及过往信用良好的客户也极可能成为银行突破目前严控政策的出路。此外，大额贷款比小额贷款更容易受到银行支持。上述政策的实施将使豪宅市场和商业市场首先回暖。过去一周以来此类客户的询价及成交亦明显回升，显示部分激进的投资客和自主需求较强的买家已尝试入市。

如政策支持，豪宅及商业市场将率先回暖，而对于普通住宅而言，一方面买家相比豪宅客户受银行贷款限制较多，严重压抑了购房需求，另一方面，普通住宅业主普遍资金承受力较弱，长达半年以上的楼市持续低迷，将迫使大量业主降价放盘，造成供应激增。

此外，近期新增一手供应也主要集中在中小户型的普通住宅方面，而同样以小户型为主的未来住房保障性住宅的大量涌出，也将进一步加剧普通住宅市场供大于求的格局，由此预见普通住宅市场后市继续调整趋势将进一步加剧。

张伟 深圳中原深港研究中心总监

■ 建筑评论

梅林基督堂 白色教堂充满现代手法

基督教义讲究“道成肉身”，在建筑上即是精神的空间化。我在中国几座城市中见过不多的几座天主堂、基督堂，大多是晚清、民国时期的旧物。新建的教堂，我去过的只有一座：深圳基督堂。它位于梅林，繁忙的梅林路就在它南侧，汽车声通宵达旦不会消弥。教堂就着山坡而建，人工辟开的斜坡已被藤蔓植物覆盖，速生的桉树林很茂密，成为这座白色教堂有速度感的背景。

早上8时半，深圳少有的、清冷的冬日天空，信徒——主要是年龄较大、体质较弱的女信徒，陆续来到教堂。她们神态安静，不急不徐、鱼贯进入副堂。一位口齿伶俐的女牧师开始了如诗歌朗颂般宣布仪式。我这种未入语境的过客，是听不懂那些宣布的，她大概告诉我：我独自走路时，是两个人在一起走，我的家庭生活也多了一个人，这个人名叫上帝。

建筑师孟建民大概也是和上帝在一起合作设计了这座教堂。白色，是象征着净地的纯洁。朝西的山墙面，也是教堂的主立面，紫色的拉丁十字架钉在玻璃窗上，托着这面迎面大玻璃窗的，是两个混凝土塑成的如“榫头”般的托座，它明白无误地向人们宣布：这是一座现代手法设计的教堂。

山墙的顶部以及屋顶上，有些自由塑形体块，看得出受现代建筑大师勒·柯布西埃设计的朗香教堂造型的影响，那个如翻盖礼帽般的怪异建筑，是建筑学生们入校的开首几堂专业课就必会遇到并必定会顶礼膜拜的。深圳基督堂的建筑腰身部分设计则是沿袭了西方基督教堂的传统：如琴键般有韵律感的扶壁、扶壁之间狭长的“玫瑰窗”，除了十字架，扶壁和玫瑰窗是最明确的教堂符号。

贺承军 知名评论家

■ 城市观察

城市建设应平衡贫富差距

在欧美社会，有着明显的阶层分化和贫富悬殊。马丁·路德·金曾经说过，美国黑人是“在富裕的海洋之中，生活在一个与世隔绝的孤岛上”。这并不是说他们将比现在更穷，而是说将来与富人相比，他们显得更为贫穷。随着社会日趋富裕，富人和贫穷人两者之间的鸿沟将日渐扩大，这必然会影响到我们城市的居住生活。发达社会中一个迫切的社会经济问题即是要缩小和消除这个日益扩大的鸿沟。

虽然表面上人们可以在城市不同的环境中自由地选择居住地，但实际上，一个人选什么样的房子、住在哪个地点，是由他的经济能力所决定的。由此，在美国一些城市中划分有富人区和穷人区，两者之间处于隔离状态。一项关于美国长岛纳索县贫穷人生活居住状况的调查报告显示：居住在这个地区贫穷的人，家庭收入微薄，没有小汽车，活动受到限制，远离各种公共服务设施，到许多的医院、社会中心、商业中心有困难，缺少便捷的公共交通工具，生活处于一种隔离状态，县内铁路、公共汽车和出租汽车的运行状况表明，各个交通机构之间缺乏必要的协调。

面对上述问题，西方社会的政府常常要致力于改善贫困社区的居住状况，为低收入者提供房租补贴，或营建价廉的基本住宅单元，鼓励贫困者自建良好的居住环境。重新组织公共交通网，为买不起车的乘客服务，并将公共设施安排在他们容易抵达的地方。

比较西方城市发展的社会状况，反观深圳城市的发展，不难看到，在不远的将来由于这种贫富悬殊所将导致的城市问题的出现。对深圳而言，虽然经过短短20多年的建设，她还正处于生机勃勃的生长期，却已走过了西方上百年所走的城市建设路程，改革开放造就了一批富裕阶层，同时也扩大了与贫困者的差距，城市和社会失去了应有的平衡，也带来了许多的问题：汽车交通将城市挤压得透不过气；生活空间变得越来越拥挤；富裕者住进了豪华的花园别墅，而贫困者却依然生活在城中村；新中心区土地为政府和富贾阶层所占据，随着城市的不断向外扩张，中心区不可避免地会走向空心化和衰落。

从社会学的意义上来说，深圳远未形成具有持续活力的城市文化和精神，深圳的城市建设在走向现代化的同时，应当注意吸取西方经验，寻求城市与社会的平衡发展。从建设的角度来说，我们不仅要为富裕者建房，更应该为贫穷者留下生存的空间，一个良性发展的社会必然是贫富阶层和谐共处的社会，而良好的城市则是任何人都感到适合居住的城市。

饶小军 深圳大学建筑与城市规划学院副院长

■ 新闻观察

抵制中介不如完善中介监管制度

近日，一网友在网上发帖，呼吁广、深两地市民一年内不要到中介买卖房。因为中天、创辉事件发生后，让中介的诚信受到了很大程度上的质疑；去年高峰时期，中介参与炒房、哄抬房价的行为，也让人异常气愤。于是，该网友呼吁大家一年内不在中介买房，就不会受中介欺骗。

那么，一年内不到中介买卖房行吗？答案肯定是可以的。因为中介并不是买卖房成交的惟一途径。据房协的统计表明，每年买卖双方自行交易的数量大约占了整个交易量的10%。而且房协也已经在全市各区的中介处设立了打印点，自主交易的可在那些地方打印买卖合同并进行交易。

自主交易自然可以节省费用，并可以脱离中介避免可能受到的欺骗和损失，但为什么这一直没有成为三级市场的主流？

从数据上看，无论是深圳，还是临近的香港，或者是欧美等二手市场发展已久的国家，通过中介交易占了整个市场80%以上的份额，这已是经过市场验证的规律。

三级市场上不仅存在欺骗的中介，也存在着逃脱大额物管水电费、隐瞒房屋瑕疵的业主。中介的存在价值，是撮合买卖双方，并通过专业知识让交易过程更顺利、更安全。尤其是在深圳这种快节奏的城市，人们没有更多的精力去了解房产交易的复杂知识及技巧，而中介正好充当了这种补充角色。也许现在的中介太趋利，对于员工的素质要求也过于忽视，不过大家在发泄之余更应该重视中介监管的迫切性。

一年不到中介买卖房可以，那一年后呢？近日广州已经强制实施了银行监管的措施，那么深圳呢？把“一年内不到中介买卖房”换成“一年内完善深圳中介监管制度和措施”是不是会更理性，也更能保障更多人的利益？

■ 记者见地

投资房产前景仍不明朗

天气忽冷忽热不好穿衣，房价有涨有跌也考验“准入市者”对于楼市的判断能力。现在的状况是，有的片区价格坚挺，有的片区楼价却一泻千里。眼前坚挺的区域以后是否会“掉价”？楼价狂泻的区域是否值得投资？这实在是难以回答的问题。

但一线采访的结果显示，已经有投资客认为抄底时机已到，在关内一些片区逆市进货，豪宅片区因此率先出现回暖迹象。“羊毛出在羊身上”，这些“货源”仍然来自于早期入市、挨不住资金压力的炒家。各大中介的反馈表明，现在二手市场上成交的房源，基本上都是炒家“倒出来”的房源。

“没有只涨不跌的楼市”。过去坚持的楼价必涨论，在去年10月份以来的普跌之后被打回原形。在此引用一位同行的话：楼市已变天，入市需谨慎。从现在的市场行情来看，万科掌舵人王石的“三四年内不再适合投资房产”实在并非空话。